Czy warto zainwestować w mieszkanie w Polsce?

główny analityk Bankier.pl
Dla wielu ludzi zakup mieszkania jest największą inwestycją życia. Dlatego trzeba podejść do sprawy bez sentymentów i przeprowadzić chłodną kalkulację. Z naszych obliczeń wynika, że przy obecnych cenach nie warto inwestować na polskim rynku mieszkaniowym.

W 2004 roku rozpoczął się pierwszy polski boom kredytowo-budowlany. Polacy zachłysnęli się tanim kredytem hipotecznym, który dzięki niskiej inflacji i zmianie nastawienia banków stał się powszechnie dostępny. A ponieważ mieszkań nie przybywa z dnia na dzień, to wśród nabywców rozpoczęła się szaleńcza licytacja, która skutkowała skokowym wzrostem cen. Przez pięć lat ceny w największych polskich miastach wzrosły mniej więcej trzykrotnie. W szczycie nieruchomościowej hossy mieszkania we Wrocławiu były równie niedostępne jak w Londynie, a dom pod Warszawą kosztował więcej niż w Kalifornii.

Bańkę spekulacyjną przekłuł dopiero globalny kryzys finansowy. Banki zakręciły kurek z tanią gotówką, popyt zamarł, a ceny przestały rosnąć. Niestety, ze względu na rządowy program Rodzina na swoim nie chciały też spadać. Mimo to dostępność mieszkań nieco się poprawiła, choć rynek wciąż nie powrócił do stanu równowagi.

Czy mieszkania są drogie?

Wciąż narzekamy, że mieszkania są za drogie. Są to subiektywne odczucia, które jednak można poprzeć konkretnymi wskaźnikami. Jednym z nich jest relacja ceny mieszkania (lub domu) do rocznych dochodów rozporządzalnych gospodarstwa domowego. Miernik ten pokazuje dostępność nieruchomości mieszkaniowych dla rodziny o przeciętnych dochodach. Przyjmuje się, że wynik niższy niż 3 oznacza mieszkania względnie tanie lub łatwo dostępne. Przedział 3-4 wyznacza normę, wyższe odczyty zaś oznaczają drożyznę i słabą dostępność domów. Przykładowo: w Wielkiej Brytanii w minionym ćwierćwieczu relacja ta wynosiła średnio 3,4, a w Stanach Zjednoczonych obecnie kształtuje się na poziomie 2,9.

 

Miasto

Płaca brutto w 2009

Roczny dochód rodziny

Cena m2

Cena mieszkania o pow. 50 m2

Relacja ceny do dochodów

Rata kredytu w PLN

Rata kredytu jako odsetek dochodów

Warszawa

5 200

88 540

9 165

458 250

5,2

2 488

33,7%

Łódź

3 200

55 100

4 302

215 100

3,9

1 168

25,4%

Kraków

3 240

55 780

7 515

375 750

6,7

2 040

43,9%

Wrocław

3 904

66 880

6 757

337 850

5,1

1 834

32,9%

Poznań

3 950

67 650

5 979

298 950

4,4

1 623

28,8%

Gdańsk

3 951

67 670

6 378

318 900

4,7

1 731

30,7%

Szczecin

3 500

60 128

4 787

239 350

4,0

1 300

25,9%

Lublin

2 800

48 424

5 131

256 550

5,3

1 393

34,5%

Bydgoszcz

3 200

55 100

4 239

211 950

3,8

1 151

25,1%

Olsztyn

2 958

51 066

4 563

228 150

4,5

1 239

29,1%

Katowice

3 650

62 640

4 163

208 150

3,3

1 130

21,7%

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportów Open Finance i Sedlak&Sedlak.



W żadnym dużym polskim mieście mieszkania nie są obecnie tanie. O „normalnej” sytuacji możemy mówić jedynie w Łodzi, Bydgoszczy i Katowicach (choć i tam tanio nie jest). W Warszawie i Wrocławiu mieszkania są stanowczo zbyt drogie jak na możliwości przeciętnego nabywcy, natomiast w Krakowie praktycznie nieosiągalne. Mimo taniego kredytowania mieszkania w Polsce są zbyt drogie w stosunku do możliwości finansowych przeciętnie zarabiających ludzi.

Tani kredyt utrzymuje wysokie ceny

Nieco inne wnioski wskazuje jednak analiza wysokości rat kredytowych. Dobre (czyli niskie) oprocentowanie złotowego kredytu hipotecznego w Polsce to obecnie 5,1% (przy rekordowo niskim Wiborze). W przypadku 30-letniego okresu kredytowania rata na mieszkanie waha się od 1.130 złotych w Katowicach do 2.488 złotych w Warszawie. Raty takiego kredytu mieszkaniowego nie przekraczają jednej trzeciej dochodu rodziny, co uznawane jest za maksymalny dopuszczalny poziom kredytowania. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie przeciętna rodzina musiałaby przeznaczyć aż 44% swoich dochodów na opłacenie mieszkania. Pamiętajmy jednak, że mówimy o stanie przy rekordowo niskich stopach procentowych i dość atrakcyjnych marżach (1,3 p.p.). Można więc powiedzieć, że przy obecnym poziomie zarobków ceny mieszkań w największych miastach Polski osiągnęły swą górną granicę.

O niebo ciekawiej wygląda rynek amerykański, który od pięciu lat pogrąża się w coraz głębszym kryzysie. Dysponując wkładem własnym, w Ameryce można otrzymać 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynoszącym 4,43%. Stawki są więc rekordowo niskie, ale – inaczej niż w Polsce – mamy gwarancję ich utrzymania w całym okresie kredytowania. A domy i tak tanieją! W sierpniu mediana cen na rynku wtórnym wyniosła 182.600 dolarów (567,9 tysiąca złotych). Miesięczna rata kredytu wyniosłaby 918 USD (2.855 zł), co stanowi 18,4% dochodu przeciętnie zarabiającej amerykańskiej rodziny.

Dlaczego wynajem jest lepszy niż zakup

Alternatywą dla kupna mieszkania jest jego wynajęcie. Poza Łodzią w największych polskich miastach stawki najmu dwupokojowego mieszkania (50 m2) są obecnie niższe od miesięcznej raty kredytu. Różnica ta wynosi od 200 złotych we Wrocławiu do 490 złotych w Krakowie.

 

Miasto

Cena m2

Stawka najmu

Koszt najmu

Rata kredytu

Różnica

Stopa zwrotu

C/Z

Warszawa

9 165

42,63

2131,5

2 488

357

3,9%

25,4

Łódź

4 302

25,28

1264

1 168

-96

4,5%

22,1

Kraków

7 515

30,98

1549

2 040

491

3,3%

30,1

Wrocław

6 757

32,7

1635

1 834

199

3,9%

25,4

Poznań

5 979

28,17

1408,5

1 623

215

3,7%

26,9

Gdańsk

6 378

30,06

1503

1 731

228

3,8%

26,5

Średnio

6 683

31,64

1 582

1 814

232

3,9%

26,0

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Open Finance i oferty.net



Punktem odniesienia nie jest jednak różnica pomiędzy kosztami najmu a zakupu, lecz stopa zwrotu osiągana przez inwestora kupującego mieszkanie na wynajem. Rentowność takiej inwestycji waha się od 3,3% w Krakowie do 4,5% w Łodzi. Inwestor giełdowy powiedziałby, że relacja ceny do zysku (C/Z) dla nieruchomości mieszkaniowej to średnio 26. Wyższy zysk przy niższym ryzyku przynoszą obligacje skarbowe oraz lokaty bankowe. Stąd wniosek, że w obecnych warunkach rynkowych inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe są nieopłacalne. Aby rynek wrócił do równowagi, potrzebny jest spadek cen mieszkań lub wzrost stawek najmu, co w perspektywie kilku lat wymuszą mechanizmy rynkowe.

Nie zapomnij o ryzyku inwestowania w nieruchomości

W analizach sporządzanych przez pośredników finansowych czy deweloperów często pomijany jest aspekt ryzyka. Właściciel mieszkania ponosi koszty jego utrzymania, remontów i ubezpieczenia. W skali kilkudziesięciu lat są to wydatki liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Kupno nieruchomości na kredyt łączy się też z ryzykiem stopy procentowej – nigdy nie wiemy, jaką ratę zapłacimy w przyszłym kwartale, nie mówiąc już o perspektywie 20-letniej.

Właściciel nieruchomości narażony jest także na działania sił natury (powodzie, trąby powietrzne, ogień, błyskawice, osunięcia ziemi), które mogą go pozbawić mienia. Równie niszczycielskie, choć ostatnio rzadziej spotykane w naszej części świata, są działania ludzi. Wojny, nacjonalizacje czy podatki mogą zrujnować każdego posiadacza mieszkania.

Inwestujący w nieruchomości wymagają więc rentowności wyższych niż w przypadku lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Dlatego teraz inwestorzy omijają polski rynek mieszkaniowy szerokim łukiem. Podobnie powinni postąpić potencjalni kupujący, którzy stają przed perspektywą zaciągnięcia kredytu spłacanego do emerytury i zadłużenia się na równowartość kilkuletnich dochodów. W Polsce posiadanie własnego mieszkania czy domu stało się luksusem.

Chłodna kalkulacja podpowiada, że w największych polskich miastach bardziej opłaca się mieszkanie wynająć niż kupić. Pieniądze zamiast do banku trafiać będą do kieszeni wynajmującego, a my oszczędzimy 200 złotych miesięcznie. Regularnie oszczędzając tę kwotę, przy oprocentowaniu 3,5% po 30 latach uzbieramy niemal 130 tysięcy złotych, czyli od 34% (Kraków) do 62% (Katowice) obecnej wartości mieszkania. Doliczając do tego oszczędności na kosztach utrzymania, na starość będziemy mogli kupić kawalerkę, którą zapiszemy w spadku wnukom. Dodatkowym zyskiem będzie brak stresu, z jakim spotykają się kredytobiorcy nagle tracący źródło dochodów.

Krzysztof Kolany
Bankier.pl

Źródło:
Duża zmienność na rynku? Wykorzystaj to!
CFD są ryzykowne możesz stracić więcej niż depozyt.
Advertisement
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Jacek

Co z tego że wynajem jest tańsze niz rata mieszkania, tylko tyle po kupnie mieszkania nawet jesli rata bedzie wyzsza o 200-300zl od wynajęcia to i tak sie oplaca kupic własne mieszkanie. Zycie minie a mieszkanie i tak zostanie. Pozdrawiam

! Odpowiedz
0 0 ~kaol l

a moim zdaniem nie jest to może Hiszpania, ale nadal warto. Zerknijcie sobie na oferty sprzedaży lokum na serwisach typu http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 tam dokładnie widać jak kształtują się ceny kupna-sprzedaży-wynajmu

! Odpowiedz
0 0 ~inwestor

Wlasnie przeczytalem Pana artykul i z zaskoczeniem stwierdzilem, ze jest on szalenie tendencyjny, a jego celem jest zniechecenie Polakow do inwestowania ta droga co moim zdaniem jest rzecza wrecz odwrotna, Polacy przy takiej fiskalizacji i bandyckiej polityce ich wlasnego panstwa, nie maja wielkich wyborow.
Dla jasnosci, wypunktuje co mam na mysli:
1. Pominal Pan fakt, ze nieruchomosc jest rzeczywista wartoscia ktora dla inwestujacego jest lewarem podwojnym. Po pierwsze ceny najmu musza isc z rynkiem. Po drugie wartosc samego mieszkania rzadko jest taka sama jak cena zakupu. Wiec kupujacy ma lewar finansowy od 100% wartosci mieszkania przy nizszym proc. wkladzie co nalezy symchronizowac z polityka bankow.

2. Wszyscy doskonale wiemy, ze obecny model finansowy wymusza wzrost cen, a obecny klopot to brak woli doganiania tego przez zarobki

3. Glownym problemem nie jest obecna cena nieruchomosci, tylko to, ze Polacy nie maja na nie pieniedzy. Wszyscy zauwazylismy, ze ceny nieruchomosci dogonily Europe, a my jestesmy zniewoleni we wlasnym kraju kredytami, na ktore nas nie stac. Prosze wskazac, ktore panstwo pozwala na udzielanie kredytow z 45 letnim czasem splaty? Z zalozenia jest to dlug naszych dzieci. Wniosek - panstwem nie rzadzi jakis tam premier , tylko finansjera dla ktorej pracuje rzesza ludzi w ukrytej formie.

Prosze wiec nie ustawac w poszukiwaniach, ale tez nie oszukiwac ludzi budujac falszywa rzeczywistosc, artykulami, wywolujacymi pozadane, no wlasnie przez kogo, reakcje.

Z pozdrowieniami
Inwestor

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Tomek

Oczywiście, że warto inwestować! Mam tu na myśli inwestycje długoterminowe, czyli kupno i wynajem mieszkania. Grunt to kupić od zmotywowanego sprzedającego ponizej wartości rynkowej oraz dobrze wynająć (należy przeprowadzić selekcję najemców).Firma w której pracuję zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem- www. mzuri.com.pl

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~mlmkojakdvr

mS5eeV txtdxstmtmyj, [url=http://csqvmsqlosth.com/]csqvmsqlosth[/url], [link=http://qvssjvowixya.com/]qvssjvowixya[/link], http://mzvfxmdjiekz.com/

! Odpowiedz
0 0 ~uflsubbdu

w4gw4eg

! Odpowiedz
0 0 ~Rob_41

Witam
Czy warto zainwestować ?
Moi zdaniem i tak i nie, tak dla tych co i tak muszą sporo płacić za czynsz w większych miastach Zakładam że czynsz wynosi za 45m2 od 800 - 1200 zł plus koszty jak media i składka rem. Itp.
Tak więc biorąc teraz kredyt w walucie, bo taki teraz jest najciekawszą sprawą z uwagi na niski kurs złotówki i rozkładając go na 40 lat to mamy opłaty miesięczne sporo niższe od czynszu. Zaletą tego jest fakt że jesteśmy na swoim. Minusem tego jest obciążenie które musimy spłacać przez całe życie.
Pewnie i są tacy co to się zastanawiają czy warto zainwestować nadwyżki gotówki w nieruchomości? Policzmy , kamienica małe miasto 6 mieszkań . Czynsz 400 zł razy 6 = 2400 zł x 12 miesiące = 28.800 zł - minus podatek i remonty = 20 000 zł Zakładam że kamienica jest w dobrym stanie :) Teraz 20 000 zł x 10 lat mamy 200 000 zł Tak więc jak kamienica kosztuje 200 000 zł to jest max cena za jaką możesz ją kupić. Jak znam rynek to taka kamienica kosztuje ok 600 000 zł co moim zdaniem jest grubo przesadzone. Ta prosta symulacja może dotyczyć głównie mieszkań pod wynajm, kamienic i itp. obiektów mieszkalnych przeznaczonych pod wynajm zarobkowy. Według mnie to większość tego typu obiektów w polsce jest już grubo nadmuchane i za kilka lat i u nas ta bańka pęknie. Pozdrawiam wszystkich, Robert

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Jowisz

ta co ma pęknąć? nic nie pęknie, kamienicy nie posiada byle leszcz, tylko szlachcic, który jej nie chce sprzedać ma ją aby mieć i tak z pokolenia tego się nie sprzedaje a z produktami snobistycznymi jest tak że one po prostu tylko rosną bez względu na inne czynniki trędów gospodarki. Kamienica w dobrym miejscu to dożywotnie bezpieczeństwo finansowe, a ten spokój ducha i satysfakcja nie ma pokusy w benefitach za jej odsprzedanie. Slamsy tanieć będą ale kamienice pójdą w górę.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~inproco odpowiada ~Jowisz

Witam ,

Zapraszamy osoby zainteresowane inwestycjami w nieruchomości:

http://www.inproco.pl/

kontakt: info@inproco.pl

Pozdrawiamy!!!

! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz