To koniec hipotek dla mających „mniej niż zero”. Brak oszczędności na zakup mieszkania, a do tego niedobór środków na prace wykończeniowe - na takich klientów czekały w bankach kredyty z LtV powyżej 100%. Wkrótce znikną z oferty. Wtorkowe zapowiedzi KNF uruchamiają więc kolejną lawinę pytań: kupować teraz czy jeszcze czekać z zakupem mieszkania?
Źródło: Thinkstock
Nie milkną dyskusje o tym, czy to dobry czas na zakup mieszkania. Ich temperaturę podgrzewano ostatnio, odwołując się przede wszystkim do planowanego w nowym roku „Mieszkania dla młodych”. Jedni twierdzą, że opłaci się zaczekać na dopłaty, inni sugerują, by łapać okazję jeszcze w tym roku. Swoim wczorajszym komunikatem na temat Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego włożyła kij w mrowisko, każąc zastanawiać się, czy zmniejszenie wskaźnika LtV i skrócenie okresu kredytowania każdemu wyjdzie na dobre.
Nie masz wkładu, masz (jeszcze) kredyt
Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, żeby wnioskujący o kredyty mieszkaniowe legitymowali się wkładem własnym. Według majowego rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl aż 14 instytucji pożyczyłoby profilowemu klientowi całą kwotę potrzebną na zakup nieruchomości. LtV na poziomie nawet wyższym (107 lub 110%) proponują jeszcze m.in. banki z grupy BRE i Getin Bank. Rekomendacja S zakłada, że przy umowach podpisywanych w przyszłym roku wskaźnik LtV nie powinien przekraczać 95 proc., w roku kolejnym - 90 proc., wreszcie w roku 2016 - 90 lub nawet 85 proc. Dla niemających oszczędności może to oznaczać utrudnioną dostępność do finansowania albo po prostu wyższy koszt zobowiązania. A każdy sygnał zapowiadający utrudnienia na rynku kredytów rodzi pytanie, czy aby nie warto podpisać umowę kredytową już teraz.
Regulacyjny status quo mógłby działać na korzyść przyspieszenia decyzji o zakupach na rynku nieruchomości. Kto już dziś spotyka się z odmowną odpowiedzią na składany wniosek, w kolejnych latach będzie miał jeszcze trudniej. Kupującym mogą też sprzyjać ceny nieruchomości. Z analiz Bankier.pl opartych na danych dostarczanych przez serwis otodom.pl dość jednoznacznie wynika, że średnie ceny wystawianych na sprzedaż mieszkań w największych miastach zmalały. Kilka ostatnich miesięcy przyniosło nawet kilkusetzłotowe obniżki na 1 mkw. Mimo powtarzanych jak mantra założeń programu „Mieszkanie dla młodych” nie ma pewności ani że program ruszy z początkiem przyszłego roku, ani jaki będzie jego ostateczny kształt. Pod znakiem zapytania stoi też oferta banków, które obciążą klientów kosztami obsługi kredytów z rządowymi dopłatami.
Ale ten medal ma też drugą stronę. Mimo okresu zawieszenia pomiędzy dwoma programami dopłat, deweloperzy mało intensywnie promują to, co mają – brakuje prawdziwie atrakcyjnych obniżek dla gotowych do zakupu od zaraz. Zapytani o przygotowane dla wakacyjnych klientów zachęty, nawet giełdowi deweloperzy nie mają się czym pochwalić. W obliczu zaostrzonej od nowego roku walki o klienta oferty mogłyby być bardziej konkurencyjne. Zwłaszcza że stawka będzie się toczyć o obiecującą grupę nabywców, którzy nie zdążyli skorzystać z programu „Rodziny na swoim”, ale ostrzą sobie zęby na jego następcę, czyli MdM. Kredytobiorcy najdokładniej wpisujący się w ramy nowego mechanizmu będą mogli się wystarać o nawet 20-procentową dopłatę.
Kredyt hipoteczny już nie na pół wieku
Dylemat mają też dziś osoby chcące wyżyłować swoją zdolność kredytową, minimalizując ciężar miesięcznych zobowiązań poprzez wydłużenie okresu kredytowania do granic możliwości. Bankowy nadzorca w Rekomendacji S sugeruje skracanie okresu trwania umów kredytowych na rynku nieruchomości. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w I kwartale 2013 r. nowo udzielane kredyty zaciągano przede wszystkim na okres 25-35 lat (61 proc. podpisanych umów). Mniej niż połowa z tego (26 proc.) dotyczyła zobowiązań na okres trochę krótszy, bo 15-25 lat. Zobowiązania na rekordowo długie okresy, powyżej 35 lat, dotyczyły niespełna 1 proc. nowo zawiązywanych umów.
Michał Kisiel: o hipotekę trudniej czy... po staremu?Z zeszłomiesięcznego zestawienia Bankier.pl wynika, że bankowi rekordziści byli skłonni pożyczać pieniądze na prawie 50 lat. W Getin Banku, gdzie okres kredytowania dla zadanego profilu klienta okazał się najdłuższy, kredytobiorca może spłacać swój dług aż przez 48 lat. Na niewiele krótszy okres (45 lat) środki pożyczyłby Nordea Bank.
Takie propozycje wypadną z oferty. Dłuższy okres spłaty dla klienta oznacza wyższy koszt całkowity zobowiązania i większe ryzyko problemów z całkowitym uregulowaniem zadłużenia. KNF rekomenduje więc, żeby banki polecały klientowi umowy na okres nie dłuższy niż 25 lat. Klient może wnioskować o wydłużenie tego czasu, jednak na nie więcej niż 35 lat. Nawet jednak w takim przypadku zdolność kredytowa będzie weryfikowana dla scenariusza 30-letniej spłaty.
Nowy mechanizm postępowania spowoduje, że w przypadku niektórych wnioskujących o kredyt symulowane raty będą wyższe, niż by sobie tego życzyli. Jeżeli jednocześnie ich dochody okażą się dla banku zbyt niskie, decyzja kredytowa może być odmowna. To jednak wciąż lepsze rozwiązanie niż kilkudziesięcioletni kredyt ważący tyle, że trudno go udźwignąć.
Margines bezpieczeństwa lepszy niż rekomendacja
Lista propozycji, jakie treścią Rekomendacji S wysuwa KNF, jest dłuższa. Proponuje się m.in. dalsze ograniczenia w dostępie do kredytów walutowych i szczególną ostrożność wobec klientów, dla których wskaźnik DtI (wysokość zobowiązania do zarobków) przekracza 40 lub 50%.
Jak wiele nie byłoby jednak tych propozycji, nigdy nie zapewni się wszystkim poczucia najlepszego momentu do zakupu. Nadzorca występuje przede wszystkim w interesie osób, dla których kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem na granicy prywatnej opłacalności. W przypadku wielu innych, wykazujących finansową stabilność klientów zalecenia Komisji nie zmienią nic albo bardzo niewiele. Decydująca będzie nie litera kolejnej obowiązującej rekomendacji, ale szerokość marginesu bezpieczeństwa, jaki pozostawią sobie hipoteczni kredytobiorcy.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl
m.wrotniak@bankier.pl
