Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Oprocentowanie kredytu hipotecznego może opierać się na jednej z dwóch formuł – stałej albo zmiennej stopie. Zdecydowanie popularniejsze na polskim rynku są hipoteki z ruchomym oprocentowaniem. Składa się na nie niezmienna marża i wskaźnik z rynku międzybankowego WIBOR. Podpowiadamy, jak sprawdzić oprocentowanie kredytu.

Kredyt hipoteczny to jedno z najtańszych źródeł finansowania dostępnych dla klientów indywidualnych. Z punktu widzenia banku jest to najbezpieczniejsza forma pożyczania. Dług jest zabezpieczony wpisem w księdze wieczystej nieruchomości. Hipoteka daje kredytodawcy pierwszeństwo do zaspokojenia się z kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu lub mieszkania.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych – jak obliczyć oprocentowanie? Oprocentowanie kredytów hipotecznych – jak obliczyć oprocentowanie? (YAY Foto)

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w większości ofert dostępnych obecnie na rynku jest zmienne. Oznacza to, że bank regularnie aktualizuje wysokość tego parametru i w razie konieczności przelicza harmonogram spłaty, podnosząc lub obniżając wysokość raty.

Zobacz: Jak wyjść z długów?

Jakie jest oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego?

Najczęściej spotykaną formułą ustalania zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego jest wzór „WIBOR + marża”. Marża kredytowa ustalana jest w umowie i jest niezmienna w całym okresie kredytowania (np. 2 punkty procentowe). Od zasady niezmienności marży są jednak wyjątki. Jeśli w kontrakcie zgodziliśmy się na korzystanie z dodatkowych produktów banku w zamian za obniżenie marży (tzw. cross sell, czyli sprzedaż krzyżowa), to złamanie tego zobowiązania może spowodować, że marża zostanie podwyższona do wyjściowego poziomu. W treści umowy powinny znaleźć się jasno oznaczone – poziom wyjściowy marży oraz obniżki naliczane za każdy z dodatkowych warunków.

Drugim składnikiem zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego jest wskaźnik WIBOR. Jest to parametr, który odzwierciedla warunki, na jakich banki pożyczają sobie środki na rynku międzybankowym. Odczyt WIBOR podawany jest w każdy dzień roboczy na podstawie ofert składanych przez grupę banków pełniących rolę „animujących” rynek, czyli gotowych do pożyczania i przyjmowania lokat od innych instytucji.

Wskaźnik WIBOR podawany jest dla różnych okresów pożyczek – od jednego dnia do roku. Banki udzielające kredytów hipotecznych przy ustalaniu oprocentowania stosują zwykle WIBOR 3M (okres trzymiesięczny) lub WIBOR 6M. W umowie kredytowej wskazane jest jak często bank będzie aktualizował ten składnik oprocentowania – np. co kwartał.

Aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego obliczymy dodając do siebie marżę i wskaźnik WIBOR stosowany przez bank. Przykładowo, jeśli marża wynosi 2 pp., a aktualny WIBOR 3M 1,7 pp., to oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 3,7 proc.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Banki udzielające kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem mają bezpośredni wpływ tylko na jeden składnik – marżę kredytową. Jest to parametr, którego wysokość możemy w pewnych granicach negocjować lub obniżyć poprzez np. nabycie dodatkowych produktów lub zwiększenie wkładu własnego. Zwykle wysokość marży zależy od:

  • wysokości zaciąganego kredytu,
  • typu nieruchomości i rynku (pierwotny, wtórny),
  • przeznaczenia kredytu (mieszkaniowy, budowlany, pożyczka hipoteczna na dowolny cel),
  • wysokości wkładu własnego klienta,
  • wiarygodności finansowej kredytobiorcy (ryzyka),
  • zestawu produktów nabywanych razem z kredytem (cross sell).

Zmiany wskaźnika WIBOR zwykle podążają za zmianą podstawowej stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Rada ta ma za zadanie dbać o stabilność siły nabywczej waluty. Gdy ceny rosną powyżej założonej wartości, może podwyższyć stopę. W okresach, kiedy stopa referencyjna NBP jest stabilna (nie ma podwyżek ani obniżek), WIBOR zmienia się w niewielkim stopniu. Warto jednak być świadomym, że od tej zasady mogą być wyjątki – np. gdy pojawia się kryzys w sektorze bankowym (banki nie ufają sobie nawzajem i nie chcą sobie pożyczać środków) lub gdy uczestnicy rynku międzybankowego spodziewają się rychłej zmiany stopy referencyjnej (wtedy wskaźnik WIBOR „wyprzedza” zmiany).

Ile wynosi dziś średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Jeśli chcemy sprawdzić, jakie stawki oprocentowania stosują obecnie banki dla nowych kredytów hipotecznych, możemy skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych Bankier.pl. Wystarczy wpisać podstawowe parametry naszego przyszłego zobowiązania – pożyczaną kwotę, wartość nieruchomości, cel oraz okres spłaty.

Wyniki podawane są w oparciu o RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Uwzględnia ona dodatkowe koszty związane z pożyczaniem środków (np. prowizję). Jeśli interesuje nas wyłącznie nominalne oprocentowanie kredytu, zwróćmy uwagę na marżę w poszczególnych ofertach i dodajmy do niej wskaźnik WIBOR.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem?

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są rzadko spotykane w bankowych ofertach. Zwykle okres obowiązywania stałej stawki jest ograniczony do maksymalnie kilku lat. Po tym czasie kredytobiorca może znowu zdecydować się na stałe oprocentowanie lub przejść na zmienne.

Stawki stałego oprocentowania są wyższe o 0,5-1,5 pp. od obowiązującego oprocentowania zmiennego dla nowych umów. Szczegóły oferty powinniśmy sprawdzić w poszczególnych bankach. W tym przypadku kredytodawcy sami ustalają warunki i nie muszą odnosić się do aktualnych stawek WIBOR.

Przeczytaj także:


2019-10-01

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Jak można sprawdzić, ile wynosi własna zdolność kredytowa? Czy trzeba z tym zagadnieniem udać się do banku? Odpowiadamy na te i inne pytania.

2019-09-05

Dofinansowanie na ocieplenie domu, nowy piec

Jakość powietrza w naszym kraju pozostawia wiele do życzenia. Zwłaszcza zimą odnotowuje się wyjątkowo wysoki poziom smogu, który działa szkodliwie na nasze zdrowie. Sytuacja jest szczególnie zła na terenach wiejskich i w małych miejscowościach, w których wciąż mnóstwo osób ogrzewa swoje domy węglem

2019-09-04

Kredyt hipoteczny 200 tys. na 20 lat - warunki, zarobki, rata

Kredyt hipoteczny jest bardzo poważnym zobowiązaniem finansowym zwłaszcza, że zwykle opiewa na dość wysokie kwoty. Nie można się zatem dziwić temu, że większość osób poświęca naprawdę dużo czasu na to, aby znaleźć ofertę spełniającą ich potrzeby

Jak otrzymać kredyt na budowę domu - praktyczny poradnik

Co trzeba zrobić i jakie warunki spełnić, aby otrzymać kredyt na budowę domu? Odpowiadamy na pytania. 

Kredyty mieszkaniowe dla osób zarabiających na kontrakcie

Jak w praktyce wygląda kwestia zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, gdy pracujemy na kontrakcie za granicą? 

Pożyczka na wkład własny do kredytu hipotecznego

Jednym z warunków otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie odpowiedniego wkładu własnego. Czy i jak można otrzymać pożyczkę na wkład własny?

Kredyt na budowę domu a kredyt hipoteczny - poznaj podstawowe różnice

Dla wielu osób budowa własnego domu to spełnienie marzeń. Nie można się temu dziwić, gdyż każdy chciałby mieć swoje własne cztery kąty, które prezentują się dokładnie tak jak chcemy.

Ikona informacji
poradniki