Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Oprocentowanie kredytu hipotecznego może opierać się na jednej z dwóch formuł – stałej albo zmiennej stopie. Zdecydowanie popularniejsze na polskim rynku są hipoteki z ruchomym oprocentowaniem. Składa się na nie niezmienna marża i wskaźnik z rynku międzybankowego WIBOR. Podpowiadamy, jak sprawdzić oprocentowanie kredytu.

Kredyt hipoteczny to jedno z najtańszych źródeł finansowania dostępnych dla klientów indywidualnych. Z punktu widzenia banku jest to najbezpieczniejsza forma pożyczania. Dług jest zabezpieczony wpisem w księdze wieczystej nieruchomości. Hipoteka daje kredytodawcy pierwszeństwo do zaspokojenia się z kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu lub mieszkania.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych – jak obliczyć oprocentowanie? Oprocentowanie kredytów hipotecznych – jak obliczyć oprocentowanie? (YAY Foto)

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w większości ofert dostępnych obecnie na rynku jest zmienne. Oznacza to, że bank regularnie aktualizuje wysokość tego parametru i w razie konieczności przelicza harmonogram spłaty, podnosząc lub obniżając wysokość raty.

Zobacz: Jak wyjść z długów?

Jakie jest oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego?

Najczęściej spotykaną formułą ustalania zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego jest wzór „WIBOR + marża”. Marża kredytowa ustalana jest w umowie i jest niezmienna w całym okresie kredytowania (np. 2 punkty procentowe). Od zasady niezmienności marży są jednak wyjątki. Jeśli w kontrakcie zgodziliśmy się na korzystanie z dodatkowych produktów banku w zamian za obniżenie marży (tzw. cross sell, czyli sprzedaż krzyżowa), to złamanie tego zobowiązania może spowodować, że marża zostanie podwyższona do wyjściowego poziomu. W treści umowy powinny znaleźć się jasno oznaczone – poziom wyjściowy marży oraz obniżki naliczane za każdy z dodatkowych warunków.

Drugim składnikiem zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego jest wskaźnik WIBOR. Jest to parametr, który odzwierciedla warunki, na jakich banki pożyczają sobie środki na rynku międzybankowym. Odczyt WIBOR podawany jest w każdy dzień roboczy na podstawie ofert składanych przez grupę banków pełniących rolę „animujących” rynek, czyli gotowych do pożyczania i przyjmowania lokat od innych instytucji.

Wskaźnik WIBOR podawany jest dla różnych okresów pożyczek – od jednego dnia do roku. Banki udzielające kredytów hipotecznych przy ustalaniu oprocentowania stosują zwykle WIBOR 3M (okres trzymiesięczny) lub WIBOR 6M. W umowie kredytowej wskazane jest jak często bank będzie aktualizował ten składnik oprocentowania – np. co kwartał.

Aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego obliczymy dodając do siebie marżę i wskaźnik WIBOR stosowany przez bank. Przykładowo, jeśli marża wynosi 2 pp., a aktualny WIBOR 3M 1,7 pp., to oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 3,7 proc.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Banki udzielające kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem mają bezpośredni wpływ tylko na jeden składnik – marżę kredytową. Jest to parametr, którego wysokość możemy w pewnych granicach negocjować lub obniżyć poprzez np. nabycie dodatkowych produktów lub zwiększenie wkładu własnego. Zwykle wysokość marży zależy od:

  • wysokości zaciąganego kredytu,
  • typu nieruchomości i rynku (pierwotny, wtórny),
  • przeznaczenia kredytu (mieszkaniowy, budowlany, pożyczka hipoteczna na dowolny cel),
  • wysokości wkładu własnego klienta,
  • wiarygodności finansowej kredytobiorcy (ryzyka),
  • zestawu produktów nabywanych razem z kredytem (cross sell).

Zmiany wskaźnika WIBOR zwykle podążają za zmianą podstawowej stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Rada ta ma za zadanie dbać o stabilność siły nabywczej waluty. Gdy ceny rosną powyżej założonej wartości, może podwyższyć stopę. W okresach, kiedy stopa referencyjna NBP jest stabilna (nie ma podwyżek ani obniżek), WIBOR zmienia się w niewielkim stopniu. Warto jednak być świadomym, że od tej zasady mogą być wyjątki – np. gdy pojawia się kryzys w sektorze bankowym (banki nie ufają sobie nawzajem i nie chcą sobie pożyczać środków) lub gdy uczestnicy rynku międzybankowego spodziewają się rychłej zmiany stopy referencyjnej (wtedy wskaźnik WIBOR „wyprzedza” zmiany).

Ile wynosi dziś średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Jeśli chcemy sprawdzić, jakie stawki oprocentowania stosują obecnie banki dla nowych kredytów hipotecznych, możemy skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych Bankier.pl. Wystarczy wpisać podstawowe parametry naszego przyszłego zobowiązania – pożyczaną kwotę, wartość nieruchomości, cel oraz okres spłaty.

Wyniki podawane są w oparciu o RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Uwzględnia ona dodatkowe koszty związane z pożyczaniem środków (np. prowizję). Jeśli interesuje nas wyłącznie nominalne oprocentowanie kredytu, zwróćmy uwagę na marżę w poszczególnych ofertach i dodajmy do niej wskaźnik WIBOR.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem?

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są rzadko spotykane w bankowych ofertach. Zwykle okres obowiązywania stałej stawki jest ograniczony do maksymalnie kilku lat. Po tym czasie kredytobiorca może znowu zdecydować się na stałe oprocentowanie lub przejść na zmienne.

Stawki stałego oprocentowania są wyższe o 0,5-1,5 pp. od obowiązującego oprocentowania zmiennego dla nowych umów. Szczegóły oferty powinniśmy sprawdzić w poszczególnych bankach. W tym przypadku kredytodawcy sami ustalają warunki i nie muszą odnosić się do aktualnych stawek WIBOR.

Przeczytaj także:


2020-06-05

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

2020-06-03

Domek letniskowy: finansowanie i koszt budowy domku letniskowego

Posiadanie własnego domku letniskowego to marzenie wielu osób. Warto dowiedzieć się, z jakimi kosztami i trudnościami może się wiązać oraz jakie sposoby finansowania będą najlepsze.

2020-05-11

Doradca kredytowy i pośrednik kredytowy. Czym się różnią?

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a sam rynek produktów tego typu jest bardzo zróżnicowany i skomplikowany. Z pomocą może przyjść doradca kredytowy lub pośrednik kredytowy. Choć często mylimy ich ze sobą, w rzeczywistości to dwa oddzielne zawody.

Santander Consumer Bank wobec koronawirusa. Specjalne wakacje kredytowe

Globalna pandemia koronawirusa może być olbrzymim wyzwaniem dla milionów kredytobiorców. Z pomocą przychodzą im również kredytodawcy, w tym Santander Consumer Bank.

Epidemia koronawirusa. Wakacje kredytowe w BPS

Globalna pandemia wirusa COViD-19 w sposób szczególny zagroziła bezpieczeństwu finansowemu kredytobiorców. Klienci banku BPS mogą liczyć na specjalne wakacje kredytowe.

Formularz SD-Z2. Skuteczne zgłoszenie darowizny

Chociaż nie zawsze zdajemy sobie z tego sprawę, darowizny w rzeczywistości otrzymujemy dosyć często. Warto dowiedzieć się, kiedy należy je zgłosić, aby uniknąć podatku od spadków i darowizn.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu?

Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Ikona informacji
poradniki