Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Każdy zakup wiąże się z pewnym ryzykiem. O ile decydując się na rzeczy nowe jest ono w pewien sposób ograniczone, zdecydowanie rośnie w przypadku nieruchomości lub przedmiotów używanych. Nie inaczej jest oczywiście z mieszkaniami. Na nieuważnych kupujących czyha mnóstwo pułapek – od kwestii prawnych przez finanse na zagadnieniach czysto technicznych kończąc. Ostatecznie nabywca nieruchomości powinien dysponować olbrzymią wiedzą dotyczącą wielu segmentów życia. Przeoczenie pozornie nieznaczącego szczegółu może wiązać się ze sporymi konsekwencjami, z którymi niejednokrotnie trzeba radzić sobie przez dłuższy czas. Wiedząc, co sprawdzić kupując mieszkanie, możemy jednak zredukować ryzyko i cieszyć się z życia pod nowym adresem.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? (fot. Andrey Gorgots / Shutterstock)

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

To, na czym powinniśmy się skupić, zależy w głównej mierze od tego, jakie mieszkanie chcemy kupić. Lista potencjalnych zagrożeń jest inna na rynku pierwotnym, gdzie nieruchomość kupujemy bezpośrednio od dewelopera odpowiedzialnego za jej wybudowanie, a jej stan techniczny nie powinien budzić zastrzeżeń, w zupełnie inny sposób wygląda natomiast na rynku pierwotnym. Kupując mieszkanie z drugiej ręki (a w wielu przypadkach liczba poprzednich właścicieli, zwłaszcza w starym budownictwie, może być bardzo długa), musimy pogodzić się z „dziedziczeniem” pewnych rozwiązań, i to nie tylko tych, które są widoczne na pierwszy rzut oka. Przystępując do inwestycji należy wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania: w przypadku wątpliwości już na wczesnym etapie całej procedury lepiej zrezygnować z kupna niż rozwiązywać narastające problemy.

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zalety rynku pierwotnego są powszechnie znane: otrzymujemy pachnące nowością mieszkanie, w którym wcześniej przebywali jedynie odpowiedzialni za jego powstanie robotnicy. Nie oznacza to jednak, że na kupujących nie czyhają zagrożenia. Te mogą być bardzo poważne i wynikać zwłaszcza ze szczególnej procedury zakupy takiej nieruchomości, choć nie brakuje również przykładów świadczących o tym, że deweloperzy nie zawsze przykładają się należycie do kwestii typowo budowlanych.

Weryfikacja dewelopera

W wielu przypadkach kupując mieszkanie na rynku pierwotnym umowę podpisujemy w momencie, w którym zobaczyć można co najwyżej fundamenty albo ogrodzenie. To siłą rzeczy spore ryzyko, które bierze na siebie kupujący. Przed podjęciem decyzji należy więc dokładnie zweryfikować dewelopera. Najpierw zajrzyjmy do księgi wieczystej nieruchomości, dzięki czemu dowiemy się, czy posiada prawo własności gruntu. Uważny kupujący powinien również sprawdzić, czy firma otrzymała obowiązkowe pozwolenie na budowę. Warto również zaznajomić się z informacjami na temat dewelopera – te znajdziemy m.in. w Krajowym Rejestrze Sądowym, pomocne może okazać się także analiza poprzednich inwestycji. Jeżeli stwierdzimy jakiekolwiek nieprawidłowości, lepiej wycofać się z kupna i poszukać innej firmy. Ofert na rynku nie brakuje, niestety wciąż są obecni na nim również oszuści.

Umowa i rachunek

Najistotniejszym dokumentem z punktu widzenia kupującego jest umowa kupna nieruchomości. Im bardziej szczegółowa, tym lepiej, każda nieścisłość może być wykorzystana na naszą niekorzyść. Uważnie trzeba przestudiować wszelkie terminy, kary umowne i – co szczególnie ważne – koszt nieruchomości oraz tryb jej spłaty. Jeżeli wybieramy dodatkowe opcje, np. wykończenie pod klucz, należy również zaznajomić się ze szczegółowymi warunkami dotyczącymi pełnych kosztów czy wyboru materiałów. Warto przed podpisaniem umowy skonsultować jej zapisy z prawnikiem. Możliwe, że zawiera niedozwolone klauzule albo w umiejętny sposób ukrywa informacje, które godzą w interesy kupującego. To wprawdzie dodatkowy koszt, jednak może pomóc uchronić nas przed zdecydowanie większymi wydatkami.

Aby uniknąć ryzyka defraudacji, należy również sprawdzić czy podany numer rachunku bankowego to rachunek powierniczy. Dzięki jego zastosowaniu bank przelewa deweloperowi środki albo w miarę postępu prac, albo po przeniesieniu własności mieszkania. Rachunki powiernicze są przy tym objęte gwarancjami bankowymi i ubezpieczeniowymi, dzięki czemu w pełni chronią interes kupującego.

Odbiór mieszkania

Ostatnią kwestią pozostaje odbiór mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Chociaż wydaje się, że nie powinniśmy spotkać się z żadnymi niespodziankami, rzeczywistość wygląda inaczej. Odbierając lokal należy zwrócić uwagę na wszelkie szczegóły budzące nasz niepokój. Warto wyposażyć się chociażby w poziomicę, która pozwoli szybko ocenić, czy został zachowany poziom. W przypadku zastrzeżeń należy odnotować ten fakt. Może nas to uchronić przed większymi kosztami.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego

Inaczej będzie prezentować się sytuacja w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego. Tutaj – oprócz prób wyłudzeń – możemy spotkać się również z wieloma zaniedbaniami, które przekładają się na nieciekawą sytuację potencjalnego kupującego. Warto więc podchodzić do prezentowanych ofert z ograniczonym zaufaniem i uważnie weryfikować kolejne dokumenty. Największej staranności trzeba dołożyć na początku całego procesu, kiedy zastanawiamy się nad wyborem odpowiedniej nieruchomości.

Księgi wieczyste

Najwięcej wartościowych informacji przyszłemu kupującemu dostarczą księgi wieczyste nieruchomości. Obecnie, aby uzyskać do nich dostęp, wystarczy poznać numer księgi mieszkania z rynku wtórnego. Mamy prawo do wglądu zarówno w siedzibie sądu, jak i przez Internet, wiec na dobrą sprawę nie musimy nawet wychodzić z domu. Szczególnie ważna okaże się informacja na temat właścicieli nieruchomości oraz tego, czy jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi lub hipoteką (te dane znajdziemy w dziale III i IV). Oczywiście zdarzają się sytuacje, w których świadomie kupujemy mieszkanie z obciążoną hipoteką – wówczas jednak powinniśmy zweryfikować prawdziwość podanych przez sprzedającego danych.

Dobrym sposobem na uniknięcie prawnego rozgardiaszu jest kupowanie mieszkania przez biuro nieruchomości. Sprawdzona firma przeprowadzi analizę prawną i zaopiekuje się oboma stronami transakcji. Jeżeli tego nie robimy, należy jednak pamiętać, że mamy pełne prawo do uzyskania tych informacji, a brak chęci podania np. numerów ksiąg wieczystych może wiązać się z próbą oszustwa.

Niechciani lokatorzy

Kupujący powinien również oczekiwać od sprzedającego zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich lokatorów, wydanego przez stosowny urząd gminy. Oczywiście często bywa tak, że w momencie wystawienia oferty sprzedający jest w nim wciąż zameldowany, w takim przypadku warto zweryfikować, kto konkretnie jest zameldowany pod tym adresem, a w umowie przedwstępnej zastrzec, że do wymeldowania dojdzie w określonym terminie. Jeżeli po nabyciu nieruchomości nadal będą w niej zameldowane dodatkowe osoby, może się to wiązać z poważnymi problemami i sądowymi bataliami, które są wyczerpujące nie tylko pod względem finansowym, ale również czasowym.

Trzeba również upewnić się, czy mieszkanie nie jest obecnie nikomu wynajmowane oraz czy nie podpisano umowy dożywocia. W tym drugim przypadku przejmując własność bylibyśmy zobligowani do przejęcia zobowiązania po dawnym właścicielu.

Zadatek przy umowie przedwstępnej

Podpisując umowę przedwstępną kupna mieszkania z rynku wtórnego w większości przypadków konieczna będzie wplata zadatku. Co ważne – w przeciwieństwie do zaliczki, jeżeli nie dojdzie do zawarcia właściwej transakcji z winy kupującego – całość kwoty zachowa sprzedający. W naszym interesie jest więc przede wszystkim ustalenie realnych terminów zawarcia umowy przyrzeczonej, zwłaszcza jeżeli korzystamy z kredytu hipotecznego. Warto również negocjować wysokość zadatku. Na rynku najczęściej ustala się go w granicach 10% wartości nieruchomości, a górna zwyczajowa granica wynosi 20%. Wprawdzie strony mogą ustalić inną kwotę, jednak jeżeli jest zbyt wysoka, może wiązać się to z pewnymi problemami.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Jeżeli kwestie prawne nie budzą naszych wątpliwości, pora skrupulatnie zaznajomić się z nieruchomością i jej najbliższym otoczeniem. Kupno mieszkania z rynku wtórnego zwykle wiąże się z pewnymi kompromisami, niestety bardzo często nawet skrupulatny przegląd nie pozwoli na wykrycie części usterek czy niedoróbek od których roi się zwłaszcza w starszych nieruchomościach. Najważniejszy okaże się stan poszczególnych instalacji. Ich wymiana jest zwykle bardzo dużym kosztem, dlatego – jeśli ją zakładamy – może być dobrym asumptem do negocjacji ceny. Sygnałem alarmowym powinny być różnego typu pęknięcia na ścianach zarówno w mieszkaniu, jak i na klatce schodowej czy elewacji. Dużo zależy oczywiście od standardu, na jaki się decydujemy. Jeżeli i tak będziemy chcieli przeprowadzić pełny remont, kwestie kosmetyczne będą drugorzędne, jeżeli natomiast nieruchomość prezentuje wyższy poziom (a więc jest droższa), będą zdecydowanie ważniejsze.

Warto zapytać właściciela o przeprowadzane remonty, w miarę możliwości także o różnego typu faktury je potwierdzające. Powinien również podzielić się z nami informacjami np. na temat zalań i sposobu, w jaki sobie z nimi radził. Co ważne – w przypadku świadomego zatajenia usterek może ponosić za nie odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Mieszkanie z rynku wtórnego – otoczenie

Ważnym aspektem kupna mieszkania z rynku wtórnego będzie również jego otoczenie. Nawet najpiękniejsze mieszkanie nie zrekompensuje nam np. bliskości hałaśliwej ulicy lub stałej obecności uciążliwych sąsiadów. Warto więc poznać innych mieszkańców i dowiedzieć się, jak w rzeczywistości wygląda życie w tej okolicy. Kupno mieszkania z rynku wtórnego może również wiązać się np. z problemem ze znalezieniem miejsca parkingowego, więc to kolejny czynnik, który należy wziąć pod uwagę.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Umowa deweloperska - wzór, jak powinna wyglądać?

Kupno mieszkania u dewelopera oznacza niekwestionowane korzyści. Podstawowym dokumentem jest wówczas umowa deweloperska. Warto wiedzieć, jak powinna wyglądać.

Zadatek a zaliczka. Jakie są różnice? Co jest zwracane?

Danie pieniędzy na „przód” to rozwiązanie w praktyce często spotykane. Mówimy, że dajemy zadatek lub zaliczkę.  Czy wiesz, co je różni? Jak przebiega ich zwrot? Przekonaj się już teraz.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Ikona informacji
poradniki