Wedle zapowiedzi rządu z początkiem lipca tego roku ma nastąpić automatyczne przemianowanie z mocy prawa użytkowania wieczystego gruntów z nieruchomościami mieszkaniowymi w pełną własność. Mimo że do zmiany zostało tylko nieco ponad miesiąc, projekt ustawy w tej sprawie ciągle jest jeszcze na etapie prac. Wiadomo na pewno, że uwłaszczenie nie będzie darmowe. Kto i ile zapłaci?
Zanim odpowiemy na to pytanie, kilka zdań należy poświęcić formie prawnej, która w najbliższym czasie ma przestać istnieć. Użytkowanie wieczyste – jak sama nazwa wskazuje to prawo podmiotowe, które nie jest prawem własności, choć jest do niego zbliżone. Powszechnie uważa się, że konstrukcja ta jest reliktem PRL. Została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 1961 r. i była wzorowana na podobnych rozwiązaniach ze Związku Radzieckiego.
Osoba użytkująca wieczyście określony grunt, nie może rozporządzać nieruchomością, tak jak normalny właściciel. Przede wszystkim dlatego, że jest to prawo ograniczone w czasie (choć zazwyczaj obowiązuje przez długie okresy – co do zasady 99 lat, a co najmniej 40). Uzyskanie użytkowania wieczystego wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Odpowiedni wpis musi znaleźć się też w księdze wieczystej. Stroną oddającą grunty w użytkowanie są samorządy lub Skarb Państwa – tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net.
Podmioty te nadal pozostają właścicielami gruntów, a osoba fizyczna lub prawna, która je użytkuje, płaci z tego tytułu roczną opłatę. W powszechnym odczuciu prawo to - wywodzące się z epoki „słusznie minionej” - wprowadza jedynie chaos w kwestie własnościowe i obrót nieruchomościami. Użytkownik wieczysty najczęściej bowiem jest właścicielem nieruchomości, którą na użytkowanym gruncie postawił, natomiast samego gruntu już nie. Za działkę musi płacić, niejednokrotnie słono. Dotychczasowa praktyka pokazuje, że często gminy, które dawno nie aktualizowały stawek, podnoszą je skokowo. Wzrost opłat może być więc bardzo bolesny.
Już w 2005 roku podjęto próbę likwidacji użytkowania wieczystego, poprzez danie prawnej możliwości przekształcenia go w pełną własność, lub – w przypadku budynków wielolokalowych – we współwłasność. Niestety - ta furtka prawna okazała się nieskuteczna.
Zgodnie z ustawą z dnia dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie we własność gruntów pod budynkami wielorodzinnymi wymagało zgody wszystkich właścicieli mieszkań. W praktyce można było je łatwo zablokować. Wystarczyło, by jedna osoba się nie zgodziła i sprawa stała w miejscu. Pozostawało skierowanie jej na drogę sądową, co znacznie wydłużało całą procedurę i nie dawało gwarancji sukcesu.
Dla kogo własność?
Obecnie przemianowanie użytkowania wieczystego we własność ma być automatyczne. Pierwotnie ustawodawca chciał, by możliwość ta dotyczyła wyłącznie właścicieli mieszkań i lokali użytkowych w budynkach wielorodzinnych, postawionych na gruntach z użytkowaniem wieczystym, gdzie 51 proc. lokali to mieszkania. Ci mają automatycznie stać się współwłaścicielami gruntów. Po konsultacjach społecznych rozszerzono jednak zakres nowego prawa także o właścicieli domów jednorodzinnych. Szacuje się, że nowe uregulowanie obejmie około 1,5 mln obecnych użytkowników wieczystych.
Ile za własność?
Za przemianowanie użytkowania we własność będziemy płacić, uiszczając przez 20 lat tzw. opłatę uwłaszczeniową (w przypadku lokali użytkowych – 33 lata). Strona rządowa zapewnia jednak, że przekształcenie będzie się użytkownikom opłacać, a także, że zniweluje często obecnie spotykany gwałtowny wzrost płatności za użytkowanie wieczyste.
Wszystko dlatego, że rata rocznej płatności za przekształcenie na wynosić tyle, ile opłata za użytkowanie wieczyste w 2017 r. Co prawda raz na kilka lat ma być ona waloryzowana, ale też rząd przewiduje system bonifikat. Sporo zyskaliby użytkownicy gruntów należących do Skarbu Państwa. Z zapowiedzi wynika, że jeśli zapłaciliby z góry całą opłatę uwłaszczeniową mogliby uzyskać 50 – procentową bonifikatę.
Zakładając, że przykładowy właściciel nieruchomości jednorodzinnej w Warszawie, płaci z tytułu użytkowania wieczystego 1000 zł rocznie, to dzięki bonifikacie ma szansę zaoszczędzić połowę, czyli 10000 zł.
Inna korzyść to oczywiście czas dojścia do własności. Przyjmując jako punkt wyjścia hipotetyczną stawkę 1000 zł i zakładając, że 40 – letni właściciele będą w danym domu jednorodzinnym mieszkać przez kolejnych 40 lat, z tytułu użytkowania wieczystego zapłaciliby w sumie około 40 tysięcy złotych, a i tak nie byliby właścicielami gruntu. W przypadku uwłaszczenia całkowity koszt wyniesie połowę, a użytkownik od razu staje się pełnoprawnym właścicielem (należy jednak pamiętać, że przy sprzedaży nieruchomości, spłata pozostałej części opłaty przekształceniowej przechodzi na nowego właściciela).
Samorządy w gonitwie po pieniądze
Początek 2017 r. przyniósł wiele medialnych doniesień o drastycznych podwyżkach opłat za użytkowanie wieczyste. Przykładowo: na warszawskim Mokotowie wzrosły one średnio cztery razy. Podobne informacje dobiegają z różnych miejscowości na terenie całego kraju, a jako przyczynę podaje się przygotowywaną przez rząd ustawę.
Samorządowcy, w obawie, że wkrótce nie będą mogły uaktualniać stawek, w pośpiechu mają przeforsowywać podwyżki, by powetować sobie przyszłe straty. W rzeczywistości sprawa nie jest nowa. Wiele samorządów od lat nie aktualizuje opłat za użytkowanie, stąd – kiedy wreszcie to zrobią – często okazuje się, że jest to dla użytkowników finansowa „terapia szokowa”.
Co zrobić, jeśli podwyżka okazuje się drakońska? Zgodnie z art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., roczna opłata za użytkowanie wieczyste, jest zależna od rodzaju nieruchomości, który stoi na danym gruncie - np. za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe wynosi 1% ceny.
Zgodnie z prawem, jeśli podwyżka przekracza dwukrotność dotychczasowej opłaty, musi być ona rozłożona na dwie części – tłumaczą eksperci z portalu TargiMieszkaniowe.net. W praktyce użytkownik płaci pełny wymiar dopiero w 3 roku od naliczenia. Przykładowo: jeśli Jan Kowalski dotychczas płacił 250 zł, a po podwyżce opłata wzrosła do 1000 zł, to w 2017 r. Kowalski zapłaci dwukrotność dotychczasowej opłaty, czyli 500 zł. W 2018 roku zapłaci 500 zł plus połowę z nadwyżki, czyli w sumie 750 zł (nadwyżka wynosi w tym przypadku 1000 zł – 500 = 500 zł). W 2019 r. zapłaci pełną kwotę, a więc wspomniane 1000 zł.
Dobra wiadomość jest taka, że osoby, które nie dostały w grudniu ubiegłego roku informacji o podwyżce opłaty za użytkowanie, już jej nie dostaną (oczywiście jeśli nowe prawo wejdzie w życie), a płatność coroczna wyniesie tyle, ile w 2017 r. Rewaloryzacja opłat przekształceniowych ma się odbywać na zupełnie innych zasadach, co kilka lat – na podstawie specjalnego wskaźnika GUS.
Jeśli chodzi o tych użytkowników, których spotkała drakońska podwyżka, mieli oni 30 dni od daty otrzymania pisma, na skierowanie sprawy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Osoby o niskich dochodach mogą natomiast starać się o bonifikatę, w wysokości 50 proc. Inna możliwość to domaganie się aktualizacji wyceny gruntu, jeśli gmina jej nie robiła, natomiast użytkownik uważa, że wartość działki spadła.
Jak już wspomniano, jeśli nowe prawo wejdzie w życie, kolejnych skokowych podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste nie będzie, a dotychczasowi użytkownicy staną się pełnymi właścicielami.
Co ciekawe – najwidoczniej nie wszyscy samorządowcy zdążyli w porę zaktualizować dotychczasowe opłaty, bowiem gminy protestują przeciw nowemu prawu i domagają się przesunięcia jego wejścia w życie o rok lub ograniczenia tylko do gruntów Skarbu Państwa. Nic dziwnego – gminy do tej pory sporo zarabiały na wpływach z użytkowania wieczystego. Przykładowo: wpływy miasta Kraków z tego tytułu w 2016 r. wyniosły blisko 32 mln zł. Pięć lat wcześniej były o niecałe 7 mln zł niższe.
--
Sprostowanie do materiału przesłane przez TargiMieszkaniowe.net w dn. 25 maja br.:
Informujemy, że nieprawdą jest wcześniej podana w artykule informacja, iż od orzeczenia SKO służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Prostując powyższe twierdzenie informujemy, że od Orzeczenia Kolegium można wnieść w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia sprzeciw, co równoznaczne jest z żądaniem przekazania sprawy do Sądu powszechnego (Podst. pr. Art. 80 ust. 1 Dz.U.2016.0.2147 t.j. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
