Co prawda transakcje zamiany na mieszkania nie są proste do realizacji ze względu na konieczność „dogrania” oczekiwań obu stron, co do zamienianych nieruchomości, ale gra może być warta świeczki. Często jest to jedyna droga do realizacji aspiracji mieszkaniowych dla osób, których nieruchomości straciły na wartości, a które już spłacają kredyt. Daje szerokie pole manewru także w innych sytuacjach i co również warte podkreślenia – pozwala zaoszczędzić na podatku.
Umowa zamiany jest umową wzajemną, dwustronnie obowiązującą. Jak mówi artykuł 603 Kodeksu Cywilnego „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.
Umowa zamiany nieruchomości musi mieć oczywiście formę aktu notarialnego. W przypadku prawa własności mieszkania nie potrzeba zgody żadnej instytucji na dokonanie zamiany (jeśli spłacamy kredyt, którego zabezpieczeniem jest mieszkanie musimy mieć jednak zgodę banku i akceptację innej nieruchomości jako nowego zabezpieczenia).
Jeśli chodzi o zamianę mieszkań, które nie stanowią naszej własności – np. lokatorskich w spółdzielni czy też lokali komunalnych – mamy do czynienia z tzw. pseudozamianą. Wtedy, ponieważ nie dochodzi do przeniesienia prawa własności, nie ma potrzeby udawania się do notariusza, natomiast zgodę muszą wydać instytucje – właściciele lokali, czyli np. gmina czy też spółdzielnia mieszkaniowa.
Korzyści podatkowe
Najbardziej wymierną zaletą zamiany są niższe koszty i znacznie szybsze przeprowadzenie takiej transakcji, niż w przypadku najpierw sprzedaży nieruchomości, a później kupna kolejnej. Pamiętajmy, że de facto na zamianę składają się przecież właśnie te dwie operacje.
Tak więc – zamiast dwa razy płacić taksę notarialną, wystarczy zrobić to tylko raz. Opłatę ponosi się wtedy od mieszkania o większej wartości, jednak dzielą ją między siebie obie strony.
Największa korzyść to wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeśli zdecydowalibyśmy się, zamiast zamiany, najpierw sprzedać mieszkanie, by później kupić nowe, musielibyśmy zapłacić 2 proc. podatku od wartości kupionej nieruchomości. Jeśli natomiast zamieniamy się na mieszkania, owe 2 proc. płaci się, ale tylko od różnicy w wartości obu lokali. Wartość mieszkań powinna mieć charakter rynkowy, tzn. jeśli będzie za niska, fiskus może ją zakwestionować.
Co ważne – podatek ów ponoszony jest solidarnie, a więc może być podzielony między obie strony (przy kupnie pokrywa go wyłącznie kupujący). Zwolnienie z podatku może mieć miejsce, w sytuacji gdy zamiana dokonywana jest w obrębie najbliższej rodziny (I grupa podatkowa).
Jeśli chodzi natomiast o podatek dochodowy – tu sprawa przedstawia się analogicznie do transakcji sprzedaży. Zamiana – tak jak sprzedaż – jest traktowana jako forma odpłatnego zbycia nieruchomości. Jeśli więc nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, trzeba będzie zapłacić 19 proc. podatku. Pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość.
Jak mówi art. 19 ust. 2 Ustawy z dn. 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z zamiany nieruchomości lub praw majątkowych jest aktualna wartość rynkowa nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany, natomiast podstawą opodatkowania jest dochód, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem (wartość nieruchomości zbywanej) a kosztami. Dla obliczenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia natomiast wartość drugiego mieszkania.
Kosztami, oprócz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości i nakładami remontowymi, które podnoszą jej wartość, mogą być również koszty przeprowadzenia transakcji: a więc np. ogłoszenie w prasie, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnej, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Oczywiście zamieniając się na mieszkania przed upływem 5 lat od kupna, możemy starać się udowodnić fiskusowi, że transakcja ma na celu realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. W takiej sytuacji możemy uzyskać ulgę mieszkaniową.
Komu opłaca się zamiana?
Transakcje zamiany są stosunkowo rzadkie w porównaniu do zwykłej sprzedaży, jednak ich znaczenie sukcesywnie rośnie, zwłaszcza w obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce.
Zamiana pozwala realizować swoje plany mieszkaniowe osobom, które mogą mieć problem ze sprzedażą nieruchomości, czy też z uzyskaniem kredytu. Taki scenariusz nie jest wcale rzadki w przypadku osób, które kupiły swoje mieszkania na górce cenowej z lat 2007 – 2008. Obecnie ich nieruchomości często są dużo mniej warte, nie tylko w porównaniu do ceny zakupu, ale również w stosunku do kwoty kredytu, pozostałej do spłacenia. Innymi słowy – takie osoby nie mają szansy sprzedać mieszkania, by z uzyskanych pieniędzy spłacić kredyt, chyba że jeszcze do tego dołożą z własnych środków, realizując tym samym stratę.
Jeśli dodać do tego np. pogorszenie sytuacji finansowej i brak wystarczającej zdolności kredytowej, by zaciągnąć nowe zobowiązanie (zwłaszcza przy wyższym wkładzie własnym i marżach) może się okazać, że zamiana to jedyne wyjście. Często rodziny w ten sposób reagują np. na pojawienie się dziecka. Potencjalny scenariusz to zamiana małego, ale drogiego mieszkania w dużym mieście, na większe, za to z niższą ceną metra kwadratowego, zlokalizowane na tzw. prowincji.
Na zamianie mogą skorzystać również ci, którzy mają problem z utrzymaniem nieruchomości np. z powodu wysokiego czynszu. Czasem dotyka to ludzi starszych, którzy zostają sami w dużym rodzinnym mieszkaniu. Wtedy, decydując się na zamianę, uzyskują jednocześnie mniejsze mieszkanie dopasowane do aktualnych potrzeb, zastrzyk kapitału wynikający z dopłaty oraz optymalizują koszty własnego utrzymania.
Marcin Moneta
