Żeby uniknąć rozczarowania podczas budowy domu, istotne jest odpowiednio wczesne sprawdzenie, jakie obostrzenia obowiązują w tym zakresie. Podpowiadamy, co i gdzie powinien sprawdzić przyszły inwestor.
Wielu inwersorów planujących budowę domu dziwi się, że muszą podporządkować się pewnym sformalizowanym wytycznym i w konsekwencji nie zawsze mogą wybudować taki dom, o jakim marzyli.
Dlatego - by uniknąć rozczarowania, tak istotne jest, by przed zakupem czy zleceniem zrobienia projektu domu sprawdzić, jakie obowiązują w tym zakresie obostrzenia. Dowiedzieć się tego można z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowego nie ma, dla danego obszaru, z warunków zabudowy.
Warto pamiętać, że nie trzeba być właścicielem działki, by wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla niej, co umożliwia sprawdzenie parametrów przed decyzją o zakupie ziemi.
Gdy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Posiadanie działki, na której obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, jest dużym ułatwieniem, gdyż dokument jest do wglądu w miejscowym urzędzie miasta lub gminy i dosyć jasno precyzuje, co i w jaki sposób na danym terenie można wybudować.
Choć zgodnie z ustawą z 2003 r. każda gmina w Polsce powinna być objęta planem zagospodarowania przestrzennego, obecnie obowiązuje on jedynie na około 30% powierzchni kraju. Tam, gdzie obowiązuje plan lub trwają prace nad jego uchwaleniem, nie ma zasadności składania wniosku o warunki zabudowy. Inwestorzy są zobligowani do wybudowania inwestycji zgodnie z zapisami w planie.
W wyniku napływających zgłoszeń, może być rozpatrzony wniosek o zmianę w planie zagospodarowania, natomiast nie oznacza to, że plan zostanie zmieniony z uwzględnieniem wniosku inwestorów.
Warunki zabudowy
Wniosek o wydanie warunków zabudowy należy złożyć na urzędowym formularzu, w urzędzie gminy lub miasta, lub poprzez jej stronę internetową. W dokumencie należy uzupełnić wiele danych, niektóre z nich będą oczywiście jedynie orientacyjne.
Najważniejsze informacje, jakie powinien zawierać wniosek, to:
- dane wnioskodawcy,
- adres nieruchomości oraz dane działki (numer),
- obszar terenu, którego dotyczy wniosek, naniesiony na kopię mapy zasadniczej (szczegóły wpisuje się zazwyczaj w formularzu),
- opis planowanego budynku - orientacyjną powierzchnię i wysokość, kąt nachylenia dachu, liczba pięter, określenie funkcji (mieszkalny, handlowo usługowym, itp.)
- mapa z planowanym zagospodarowaniem działki (umiejscowienie domu, wjazdu, garażu itp.),
- planowane zapotrzebowanie budynku na wodę, energię,
- sposób odprowadzenia ścieków itp.
Podsumowując - informacje te muszą pokrótce charakteryzować to, jaki budynek chcemy wybudować, a urząd da nam odpowiedź, czy możemy to zrobić i wskaże, na jakich warunkach konkretnie jest to możliwe.
Otrzymamy więc decyzję, która wskaże, jaki rodzaj inwestycji może być zrealizowany na danej działce, określi warunki zabudowy terenu i warunki dotyczące infrastruktury i komunikacji, scharakteryzuje linie zabudowy, opisze wymagania dotyczące ochrony interesów sąsiadów, a także sprecyzuje inne istotne kwestie, wynikające ze szczególnych uwarunkowań. W dokumencie takim będą również wskazane czynności, które musimy podjąć, żeby otrzymać pozwolenie na budowę (np. uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków).
Decyzja o warunkach zabudowy jest czasowa, ważna zazwyczaj do czasu powstania planu przestrzennego.
Może się zdarzyć, że nie otrzymamy decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza gdy żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie posiada zabudowy lub ich zabudowa nie pozwala na określenie charakteru przyszłej zabudowy. Jeśli nie otrzymamy decyzji bądź nie zgadzamy się z jej warunkami, istnieje możliwość zaskarżenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (taki zapis powinien znaleźć się w dokumencie, który otrzymamy z urzędu).
Urszula Machi, M.&L. Lipińscy Biuro Projektowe
