Własność nieruchomości za dożywotnią comiesięczną wypłatę – tak w uproszczeniu działa transakcja nazywana „odwróconą hipoteką”. Seniorów chętnych na takie rozwiązanie przybywa, ale rynek jest nadal mikroskopijny.
Od ponad 15 lat na polskim rynku działa usługa nazywana odwróconą hipoteką w modelu sprzedażowym. Opiera się ona na przeniesieniu prawa do nieruchomości na spółkę, która zobowiązuje się w zamian do wypłacania dożywotniego świadczenia pieniężnego (renty). Senior decydujący się na taki krok może nadal korzystać z mieszkania, ale przestaje być jego właścicielem.
Chociaż odwrócona hipoteka nie doczekała się dotąd osobnych regulacji prawnych, to branża dorobiła się zestawu dobrych praktyk, a zawierane umowy przewidują kilka mechanizmów zabezpieczających interesy zbywcy. Bazują one na przepisach kodeksu cywilnego, kpc i ustawy o księgach wieczystych.
Największe fundusze hipoteczne, zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce, podsumowały właśnie miniony rok odwróconej hipoteki. Raport pokazuje „instytucjonalny” fragment rynku, czyli umowy zawierane pomiędzy spółkami a osobami prywatnymi. Warto dodać, że w 2023 r. zawarto ok. 16 tys. umów renty dożywotniej pomiędzy osobami fizycznymi. To druga, znacznie większa część rynku „mieszkanie za przelew”.
Wzrost małymi kroczkami
Fundusze hipoteczne skupione w ZPF zarządzały na koniec 2023 r. łącznie 385 umowami odwróconej hipoteki. Wzrosty notowane od 2018 r. są symboliczne – rocznie przybywa kilka kontraktów. Skok zainteresowania modelem sprzedażowym miał miejsce w latach 2010-2014, gdy usługa zasługiwała jeszcze na miano nowości.
Średni wiek seniora otrzymującego świadczenie w ramach odwróconej hipoteki wyniósł w 2023 r. 76,6 lat. Wskaźnik ten nie zmieniał się znacząco od 2017 r. Stabilny jest także średni metraż nieruchomości zbywanej przez klientów funduszy. W minionym roku wyniósł on 51,7 metra kwadratowego. Znacząco, bo o 5,4 proc., wzrosła natomiast średnia wartość nieruchomości zarządzanej przez fundusze. Wyniosła ona na koniec 2023 r. 411,6 tys. zł, a na koniec 2022 r. – 390,6 tys. zł.
Łączna wartość nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne wyniosła na koniec 2023 roku 158,5 mln zł. Wskaźnik ten wzrósł o 6,2 proc. w porównaniu z końcem 2022 roku.
Ile wynosi średnia renta?
Do seniorów w minionym roku trafiło łącznie 4,8 mln zł renty, a od początku działalności fundusze wypłaciły swoim klientom 34,3 mln zł.
„Seniorzy, którzy zawarli umowy z funduszami hipotecznymi, otrzymywali w 2023 roku średnio 1033 zł miesięcznie (+51,9% r/r), co stanowi zgodnie z danymi GUS 38,6% dochodu rozporządzalnego na jedną osobę ogółem w 2023 roku” – wskazano w raporcie. Wysokość świadczenia jest ustalana indywidualnie, a wpływ na proponowaną seniorowi kwotę mają, obok wartości posiadanej nieruchomości, także wiek i płeć klienta. Zwykle wypłaty waloryzowane są z użyciem wskaźnika inflacji konsumenckiej GUS (CPI).
Warto pamiętać, że renta dożywotnia oferowana przez fundusze hipoteczne jest swego rodzaju zakładem – im dłużej żyć będzie senior, tym większą część pierwotnej wartości nieruchomości odzyska w postaci comiesięcznych wypłat. Nie skorzysta on jednak w żaden sposób na wzroście wartości mieszkania lub domu w tym czasie – nieruchomość nie jest już częścią jego majątku.
Bankowej konkurencji nadal nie ma
Mija właśnie 10 lat, odkąd uchwalono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, który mógłby pełnić podobną rolę co odwrócona hipoteka. Prawo pozostaje jednak martwe – żaden z banków nie przygotował skierowanego do seniorów produktu. Osobom, które chcą „odmrozić” majątek zablokowany w postaci nieruchomości pozostaje zatem, obok propozycji funduszy, prywatna umowa renty dożywotniej lub inne rozwiązania nie gwarantujące dożywotnich wypłat (np. sprzedaż lub zamiana mieszkania).
Tymczasem grono „zasobnych w majątek, ubogich w gotówkę” będzie zapewne rosnąć. Sprzyjają temu zarówno trendy demograficzne, jak i pogarszające się parametry wypłacanych emerytur.
