Nowelizacja Rekomendacji S – kto zyska? Kto straci?

analityk Bankier.pl

Propozycja aktualizacji Rekomendacji S przynosi ze sobą kilka istotnych zmian. Ostateczny kształt nowych zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego poznamy w styczniu, po konsultacjach z bankami. Już dziś jednak wiadomo, że nadzór zachęca kredytodawców do ostrożniejszego udzielania kredytów hipotecznych.

Nowelizacja Rekomendacji S - kto zyska? Kto straci?
Źródło: nazwa kolekcji/Thinkstock

Nowelizacja Rekomendacji S wymyka się jednoznacznym ocenom. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest w niej kilka zapisów, które uznać można za ułatwienie w dostępie do kredytów. Jednocześnie pojawiają się wymogi utrudniające zaciąganie zobowiązań przez niektórych kredytobiorców. Szczególne powody do zmartwień mogą mieć osoby planujące w najbliższych latach zakup mieszkania na kredyt, lecz nieposiadające żadnych oszczędności. Będą one musiały albo spieszyć się z podjęciem decyzji, albo zacząć gromadzić środki na wkład własny.

dziurawe polisy» Dziurawe polisy: rodziny zmarłych kredytobiorców bez pieniędzy

Najzamożniejsi skazani na złote

Kredytobiorcy o wysokich dochodach wciąż mogą zaciągać zobowiązania w walutach obcych. Niskie stopy procentowe w strefie euro przekładają się na niski koszt obsługi kredytu, chociaż okupiony poważnym ryzykiem. Mimo że już dziś kredyty walutowe stanowią margines rynku, to dla najlepiej sytuowanych stanowią one tańszą alternatywę zobowiązania w złotych.

Proponowane zmiany w Rekomendacji S stawiają jasne wymogi – kredyty denominowane mają być dostępne wyłącznie dla osób, które osiągają stałe dochody w walucie. Kredytobiorcy z najwyższej półki nie będą już mieli wyboru, chyba że ich wynagrodzenie ustalane jest w dolarach lub euro.

Zdolność nieco w górę

Obecnie KNF oczekuje, że kredytobiorca będzie przeznaczał na spłatę kredytów nie więcej niż 50% dochodów lub 65%, jeśli dochody przekraczają średnią. Zmieniona rekomendacja przewiduje rezygnację z limitów, co można uznać za krok w stronę łagodniejszej oceny zdolności kredytowej. W przyszłości o granicznej relacji długu do dochodu ma decydować samodzielnie bank.

Otworzy to drogę do większego zróżnicowania podejść – banki będą zapewne dzielić się na mniej i bardziej liberalne. Dla kredytobiorcy, zwłaszcza o ponadprzeciętnych dochodach, będzie to oznaczało szansę na wyższy kredyt. Osoby o niższych dochodach nie powinny jednak liczyć na radykalną zmianę podejścia banków. W rekomendacji sugeruje się zresztą, aby banki przyglądały się uważniej kredytobiorcom wydającym więcej niż 40% swoich dochodów na obsługę zadłużenia.

 Czy banki w Polsce powinny być w zagranicznych rękach?» Czy banki w Polsce powinny być w zagranicznych rękach?

Dłuższy okres – wyższy kredyt

Podobny wynik może mieć rezygnacja z wymogu badania zdolności kredytowej w oparciu o maksymalnie 25-letni okres kredytowania. W przyszłości, jeśli kredytobiorca będzie starać się o kredyt na 30 lat, bank będzie obliczał ratę, zakładając rzeczywisty czas spłaty. Dziś musi do symulacji przyjąć ratę nieco wyższą, bo obliczoną dla ćwierć wieku.

Zmiana w rekomendacji podbije o kilka procent zdolność kredytową osób zaciągających zobowiązanie na 30 lub więcej lat. Kredytobiorcy będą mogli liczyć na wyższy kredyt, a dla części z nich może to oznaczać szansę na pomyślne przejście weryfikacji kredytowej, z którą dziś mają kłopoty. KNF proponuje przy okazji, aby maksymalny okres kredytowania nie mógł przekraczać 35 lat. Ta zmiana jednak nie spowoduje rewolucji na rynku – kredyty na bardzo długie terminy stanowią dziś niewiele ponad 1% nowych umów.

Tylko z wkładem własnym

Najważniejszą zmianą z punktu widzenia kredytobiorców będzie bez wątpienia odejście od pożyczania na całość nieruchomości. Przez pierwszy rok obowiązywania nowych zaleceń banki będą mogły udzielać kredytu bez wkładu własnego, ale skończą się oferty np. na 110% wartości mieszkania. W kolejnym roku wymagany będzie co najmniej 10-procentowy wkład własny, a za kolejne 12 miesięcy – 20-procentowy. Wymogu nie będzie można obejść poprzez dodatkowe ubezpieczenie. Ubezpieczyć będzie można co najwyżej brakujące 10% ceny mieszkania. Oznacza to, że każdy kredytobiorca będzie musiał mieć oszczędności w wysokości minimum 10% wartości nieruchomości.

Propozycja, aby zmiany wprowadzać stopniowo, nie jest zaskakująca biorąc pod uwagę fakt, że dziś kredyty na 100% wartości mieszkania cieszą się sporą popularnością. Zmiana w Rekomendacji S to koniec pewnej ery w polskiej bankowości i jednocześnie powrót do konserwatywnych zasad pożyczania. Dla klientów to mała rewolucja – o dostępie do kredytu decydować będą nie tylko dochody, ale również posiadane finansowe rezerwy.

Młodzi będą mieli trudniej

Na zmianach w Rekomendacji S mają szansę zyskać przede wszystkim osoby w dobrej sytuacji finansowej, posiadające oszczędności. Dla nich rezygnacja z limitów wskaźnika DTI (obciążenia długiem do dochodów) oraz 25-letniego okresu badania zdolności kredytowej to szansa na wyższy kredyt.

Dla osób, które dopiero zaczynają samodzielne życie, wymóg posiadania wkładu własnego stanowić będzie poważną barierę. Pytanie „wynajmować czy kupować na kredyt?” może stracić swoją aktualność. Aby myśleć o własnym lokum, trzeba będzie oszczędzać albo szukać pomocy rodziny.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl

m.kisiel@bankier.pl

Źródło:
Kredyt to czasami konieczność. Zobacz, jak zadłużać się z głową.
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 drogadowlasnegom

Więcej na temat nowej Rekomendacji S znajdziecie na:
Nowa Rekomendacja S od 2014 roku

! Odpowiedz
0 0 ~cp

zawsze tak bylo i bedzie...

! Odpowiedz
0 0 ~xxx

Ktoś kto nie potrafi (nie jest w stanie) uzbierać wkładu własnego 10-20% nie będzie w stanie spłacać kredytu. Idioci zaciągający kredyty na 110% wartości nieruchomości nie mają praktycznie żadnego zabezpieczenia kredytu. Dotychczasowe zasady były chore i taka sytuacja nigdy nie powinna mieć miejsca - dla dobra obu stron.

Dziwi mnie tylko jedna sprawa. Dlaczego deweloperzy z finansowaniem giełdowym nie sprzedają mieszkań w ratach 0% bez pośrednictwa banków. Inwestycje są teoretycznie finansowane przez inwestorów giełdowych - więc przynajmniej dla nich powinna być specjalna preferencyjna oferta zakupu mieszkań.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Adam222

Będą mieszkania tylko dla bogatych. A biedni przyjdą i spalą im te mieszkania. Tak było zawsze w dziejach. Chciwość jednych kończyła się nienawiścią drugich. Ale dzisiaj historii się nie uczy, lepiej tumanić społeczeństwo głupimy programami w TVN.

! Odpowiedz
0 0 ~sapieha

w swojej błyskotliwej analizie zapewne zakładasz, że podaż na rynku mieszkaniowym nie zmniejszy się. Żebyś się nie zdziwił. Niestety mniejszy popyt nie zawsze musi przełożyć się na niższą cenę. Biznes musi się opłacać. Jest niemal pewne, że zmniejszy się liczba budowanych mieszkań. Zwłaszcza, że państwo coraz silniej reguluje branżę budowlaną. Popatrz na rynek motoryzacji, popyt się zmniejszył więc według Twego myślenia powinniśmy mieć samochody tanie jak barszcz ale zamiast obniżać cenę producenci ograniczają produkcję. Bankowość jest przeregulowana. Ludzie będą pożyczać w jakiś szemranych instytucjach albo mieszkać po 3 pokolenia w jednym mieszkaniu. Witamy w średniowieczu. A propos młodych - mniejsza budowlanka= mniejsze zatrudnienie dla młodych właśnie. Co za różnica czy masz zgromadzić 20 % od 250 tys czy 20 % od 200 tys jak nie masz pracy?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~qwer

a jak ty sobie wyobrazasz zeby rok w rok utrzymywac taka wysoka jak obecnie produkcje mieszkan ?
co, kazdy sobie po 3 kupi zeby popyt byl na takim jak w ostatnich latach poziomie ?
a moze mlodzi polacy, ktorych dzietnosc jest na jednym z ostatnich miejsc na swiecie beda je kupowac ?
czy tez te rzesze bezrobotnych, a moze masa imigrantow ?

przeciez nie kazdy chce i moze wziac kredyt, poza tym bedzie wymieral wyz demograficzny, ktory czesto posiada mieszkania w wielkiej plycie w atrakcyjnych lokalizacjach w duzych miastach.
bedzie mniej studentow bo idzie niz demograficzny na studia, to tez pare/parenascie tys. mieszkan wynajmowanyuch w duzych miastach.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~seth

Jednym z najbardziej bolesnych aspektów obecnego kryzysu jest załamanie rynku mieszkaniowego. Już 350 tys. rodzin w Hiszpanii zostało eksmitowanych ze domów, bo nie jest w stanie spłacać kredytów zaciągniętych w okresie prosperity. W Irlandii ceny nieruchomości spadły przeciętnie o 40 proc., co często oznacza pozbawienie życiowych oszczędności setek tysięcy osób. A we Włoszech co trzeci trzydziestolatek mieszka wciąż z rodzicami, bo nie jest w stanie zdobyć środków na własne lokum.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~obserwator

żadne rekomendacje nie byłyby potrzebne, gdyby nie dokładano bankom w razie strat. Moze wtedy sami by byli ostrożniejsi.

! Odpowiedz
0 0 ~qwer

tak dokladnie,
trzeba skonczyc z tymi kredytami wciskanymi komu popadnie to na pewno ceny wroca do normalnego poziomu.

te wszytkie programy to tylko pompowanie bankow i deweloperow.
ludzie sie zakredytowali, czesto maja tylko na splate raty - to skad maja miec na inne rzeczy i na inne rzeczy wydawac ?
jeszcze zwolnienia w przyszlym roku i banki beda przejmowaly mieszkania po tych co kredytu nie sa w stanie splacic.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Normalny

Młodzi będą mielie łatwiej - będą tańsze mieszkania i niższe ceny. Powyższe wypociny szmatopisarzów to bzdury i kłamstwo pisane na zamówienie.
Będzie TANIEJ. DUŻO TANIEJ, potrzebna tylko cierpliwość.

!