Informacje niedawno opublikowane przez Narodowy Bank Polski wskazują, że najem mieszkania w dużym mieście jest pięć razy bardziej zyskowny niż depozyt bankowy. Do takich wyników trzeba podchodzić z pewną dozą ostrożności. Nie zmienia to faktu, że lokaty bankowe i konta prezentują się bardzo źle pod względem zyskowności. Banki niestety „przerzuciły” na posiadaczy oszczędności większość kosztów związanych z opodatkowaniem swoich aktywów.
Konkurencyjność lokat ciągle spadała przez pięć ostatnich lat…
Ciekawe porównanie zyskowności depozytów bankowych, wynajmu mieszkania i nieruchomości komercyjnych oraz zakupu obligacji skarbowych, możemy znaleźć w najnowszym raporcie NBP o stabilności systemu finansowego. Analitycy Narodowego Banku Polskiego za punkt wyjścia przyjęli rentowność najmu lokalu na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia). Do przeciętnych zysków osiąganych z najmu (III kw. 2006 r. - I kw. 2017 r.) porównano:
- rentowność dziesięcioletnich obligacji skarbowych (kolor jasnoniebieski na wykresie)
- stopę kapitalizacji dla najmu nieruchomości komercyjnych (kolor zielony na wykresie)
- przeciętny zysk z depozytów bankowych gospodarstw domowych (kolor granatowy na wykresie)
Zobacz także
Wyniki obliczeń NBP w analizowanym okresie, przyjmowały wartość od 0,9 do 5,5. Relacja dla najmu mieszkania oraz depozytów bankowych wynosząca 5,5 na początku 2017 r. oznacza, że ten pierwszy wariant był ponad pięć razy bardziej zyskowny od lokowania środków w banku. Taka różnica wydaje się bardzo duża i może nawet budzić pewne wątpliwości. Trzeba jednak pamiętać, że Narodowy Bank Polski uwzględnił przeciętne oprocentowanie wszystkich depozytów bankowych dla gospodarstw domowych. Ta zbiorcza wartość jest zaniżana przez oprocentowanie kont osobistych, które zwykle nie przekracza 0,01% w skali roku.
Na poniższym wykresie można zauważyć, że systematyczny spadek zyskowności depozytów względem najmu mieszkania, rozpoczął się około pięć lat temu. W połowie 2012 r. relacja zysków z najmu i depozytu bankowego wynosiła jeszcze 1,5 (na korzyść pierwszego wariantu).
Trzeba podkreślić, że w całym analizowanym okresie (III kw. 2006 r. - I kw. 2017 r.) mocno nie zmieniała się relacja zysków z najmu mieszkania w dużym mieście oraz wynajmu nieruchomości komercyjnej (wynosząca 0,9 - 1,4). Mieliśmy natomiast do czynienia ze spadkiem zyskowności depozytów względem dziesięcioletnich obligacji skarbowych (patrz poniższy wykres). W I kw. 2017 r. ten drugi wariant był już ponad dwa razy bardziej zyskowny niż przeciętny depozyt.
Polak na depozycie bankowym zarabia już mniej niż 0,9% rocznie
Narodowy Bank Polski w swoim raporcie nie prezentuje zmian oprocentowania, które skutkowały tak znaczącym spadkiem konkurencyjności kont i lokat. Odpowiednie dane można jednak samodzielnie odszukać na stronie NBP. Te informacje wskazują, że w kwietniu 2017 r. przeciętne oprocentowanie wszystkich aktywnych depozytów dla gospodarstw domowych (tzn. lokat i kont) wynosiło tylko 0,9% w skali roku.
Depozyty terminowe (lokaty) oczywiście są lepszą alternatywą dla inwestycji w najem. W kwietniu 2017 r. przeciętne oprocentowanie takich depozytów wynosiło już tylko 1,5% (patrz poniższa tabela). Warto podkreślić, że ostatnie spadki stóp procentowych NBP miały miejsce ponad dwa lata wcześniej (na początku marca 2015 r.). Mimo braku zmian przeprowadzonych przez Radę Polityki Pieniężnej, średnie oprocentowanie lokat bankowych przez dwa lata (kwiecień 2015 r. - kwiecień 2017 r.) spadło z 2,1% do 1,5%. Taka zmiana była związana m.in. z „przerzuceniem” na posiadaczy oszczędności kosztów podatku bankowego i wyższych wpłat do BFG.
Bardzo wyraźny spadek zyskowności lokat względem najmu, spowodował m.in. wzrost liczby mieszkań kupowanych „za gotówkę” w największych miastach kraju. Posiadacze takich lokali muszą zdawać sobie sprawę, że po spodziewanych wzrostach stóp procentowych NBP, depozyty będą się stawać bardziej konkurencyjne wobec wynajmu. Obecną różnicę zyskowności najmu i lokat bankowych, trzeba postrzegać jako wyjątkowe zjawisko, a nie wskazówkę inwestycyjną.
Andrzej Prajsnar
