"Całoroczny dom na ROD tanio sprzedam". Nielegalne, ale w Polsce możliwe

Kilkudziesięciometrowy własny dom w zielonej okolicy w granicach miasta, niedrogi, z niskimi kosztami utrzymania, być może nawet bez kredytu. W takich warunkach mieszka część działkowców w Polsce. Wakacyjne altany zastąpili całorocznymi budynkami, żyjąc na bakier z prawem.

W Polsce w ramach rodzinnych ogrodów działkowych dostępnych jest prawie milion działek – wiele z nich nie jest jednak użytkowana zgodnie z prawem - pisała Najwyższa Izba Kontroli w raporcie za 2010 rok. Okazuje się, że mimo upływu 5 lat problemy w nim wykazane są nadal aktualne. Nadal nie brakuje Polaków, którzy letniskową działkę wykorzystali do postawienia całorocznego, ale znacznie tańszego domu.

Na koniec 2014 roku funkcjonowało w Polsce ok. 4,8 tys. Rodzinnych Ogródków Działkowych o łącznej powierzchni 42,4 tys. ha (dla porównania - powierzchnia Warszawy to ok. 51 tys. ha). Na tych terenach wyodrębniono 945,8 tys. działek, które można wydzierżawić w celach wypoczynkowych lub rekreacyjnych – wynika z danych Polskiego Związku Działkowców. Według raportu NIK-u z 2010 roku, tylko na podstawie 8 analizowanych gmin stwierdzono wiele przypadków samowoli budowlanej i przekroczenia dopuszczalnej powierzchni altany działkowej. Choć prawo od tego czasu zmieniło się na korzyść działkowiczów i pozwala na budowę większych obiektów niż kiedyś, na terenie ROD-ów inwestorzy nadal stawiają budynki znacznie przekraczające ustawowe wymogi.

Przerośnięte altany – ciągle w obrocie

Na tę chwilę na działce dzierżawionej od zarządu ROD można postawić altanę, której powierzchnia użytkowa nie przekracza 35 mkw., a wysokość nie jest wyższa niż 5 m (w przypadku dachów stromych) lub 4 m (przy dachach płaskich). W rzeczywistości jednak nierzadko dochodzi do budowy ponadnormatywnych domków, które kwalifikują się pod samowolę budowlaną.

Dużym ułatwieniem w budowie na terenie działki wypoczynkowej jest brak konieczności wnoszenia o pozwolenie na budowę domu. Decyzję o zezwoleniu wydaje zarząd ROD-u na podstawie przedstawionych mu przez działkowicza projektów i rysunków planowanej budowy. W niektórych ogrodach ocena projektu jest jednak jednocześnie pierwszym i ostatnim etapem kontroli, przez co inwestor nie jest później rozliczany z tego, co rzeczywiście wybuduje. Do czasu, kiedy któryś z sąsiadów nie skieruje skargi do odpowiedniego urzędu.

– Dostajemy bardzo dużo skarg na samowolę budowlaną na terenie ROD-ów – mówi w rozmowie z Bankier.pl Jerzy Plejer z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta Poznania. – W większości przypadków kontrola faktycznie wykazuje niezgodność zabudowy z normami prawnymi ustalonymi przez ustawę – dodaje. W ciągu roku w ramach tzw. kontroli problemowych udaje się sprawdzić od kilkunastu do kilkudziesięciu poznańskich działek. Sprawdzenie całości podczas jednej akcji jest fizycznie niemożliwe – w mieście działa 90 ROD-ów z 18,8 tys. działek.

Konsekwencje: pomniejszenie czy rozbiórka?

Domy za duże jak na wymagania ROD-ów powstają pomimo konsekwencji, jakie czekają inwestorów. Co prawda nie ponoszą oni z tego tytułu żadnych kar, ale mogą otrzymać od organu nadzoru nakaz zmniejszenia powierzchni użytkowej. Jeśli nie jest to możliwe ze względu na warunki konstrukcyjne, obiekt kwalifikuje się do rozbiórki.

Na portalach aukcyjnych nietrudno jednak znaleźć oferty sprzedaży prawa do działki wraz z wybudowanymi na nich altanami o powierzchni znacznie przekraczającej wspomniane 35 mkw. Skąd więc jawny obrót „altanami”, które nierzadko osiągają rozmiary przekraczające 100 mkw.? Zgodnie z zasadą, że prawo nie działa wstecz, normy dotyczące wielkości budynków działkowych nie dotyczą tych wybudowanych przed 1 stycznia 1995 roku. Do tego czasu nie istniało w Polsce prawo regulujące rozmiary inwestycji budowlanych na terenie ogrodów. W takich przypadkach mają zastosowanie przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, według których właściciele takiej nieruchomości są zobowiązani do opłacania podatku od nieruchomości za każdy przekraczający wartość dopuszczalną 1 mkw. Natomiast jeśli oferta dotyczy dużej altany wybudowanej w ciągu ostatnich 10 lat, potencjalny nabywca powinien dobrze się zastanowić przed zakupem, bo może tym samym ściągnąć na siebie kłopoty.

Czytaj dalej: Ile zapłacisz za utrzymanie domu na działce wypoczynkowo-rekreacyjnej? »

Zbyt duże rozmiary altany to nie jedyna niezgodna z prawem praktyka stosowana przez działkowiczów na terenie ROD-ów. Raport NIK wskazywał na 962 osoby (tylko w 8 zbadanych gminach), które zamieszkiwały dzierżawione działki przez cały rok. Wśród nich znalazła się jedna, która mieszkała na swojej działce od 1955 roku. Wykorzystanie ogrodów w celach mieszkaniowych jest niezgodnie nie tylko z ustawą, ale także ze statutem Polskiego Związku Działkowców, jednolitego dla wszystkich zrzeszonych w nim ROD-ów.

Prawo do zamieszkania to jedno. Zdarzają się dodatkowo przypadki, kiedy gminy wydają zaświadczenie o zameldowaniu na działce wypoczynkowo-rekreacyjnej – choć według wykładni nie można tam nawet zamieszkiwać. Wszystko za sprawą sądów, które rozstrzygają sprawy na korzyść działkowiczów starających się o wpis meldunkowy. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, decyzja o przyznaniu meldunku powinna być wydawana nie ze względu na ustawę o ROD, a o przepisy dotyczące ewidencji ludności i dowodach osobistych – zameldowanie ma w tym przypadku służyć celom ewidencyjnym i określać pobyt stały lub czasowy. W praktyce, pomimo sprzeciwu PZD, zarządy ROD-ów mogą więc wydawać zgody na wnioskowanie o przydzielenie meldunku na terenie ogrodu, które pozwalają jednostkom terytorialnym wydać meldunek zainteresowanym działkowiczom.

Konsekwencje kontroli, która wykaże, że działka jest wykorzystywana niezgodnie z prawem, mogą być dla działkowiczów opłakane, jeśli nie posiadają drugiego domu. Nie obowiązują wtedy ich żadne kary finansowe, ale zarząd ogrodu może rozwiązać umowę o dzierżawę działki – w takiej sytuacji działkowicz zobowiązany jest opuścić ogród w ustalonym terminie, a jedyne, do czego ma prawo własności, to obiekty znajdujące się bezpośrednio na działce. Nie przysługuje mu wtedy żadne prawo do odszkodowania (takie jak przy likwidacji działki), a jeśli będzie opóźniał wyprowadzkę, prezes zarządu może wezwać policję, która zajmie się eksmisją mieszkańców.

Całoroczny dom na działce kosztuje znacznie mniej

Co więc skłania działkowców do podejmowania tak dużego ryzyka i nielegalnego zamieszkiwania na ogrodach działkowych? Już w samych ogłoszeniach można znaleźć odpowiedź na to pytanie. Okazuje się, że poza podstawową korzyścią wynikającą z możliwości zamieszkania w cichym i spokojnym otoczeniu pełnym zieleni, nierzadko w centrum miasta, można skorzystać na takiej lokalizacji również finansowo.

W jednym z ogłoszeń aktualny dzierżawca działki i właściciel altany na sprzedaż pisze wprost o niskich kosztach utrzymania nieprzekraczających 1000 zł rocznie. Sprawdziliśmy więc, jak takie koszty mogą się kształtować na jednej z bydgoskich działek. Za samą dzierżawę opłaca się czynsz do zarządu, który jest ustalany w zależności od konkretnego ROD-u. W Bydgoszczy roczny czynsz wynosi 0,90 zł/m działki. Do rocznych opłat należy doliczyć 25 zł/rok opłaty wodnej oraz 30 zł/rok abonamentu za liczniki. Działkowicze nie opłacają opłaty rolnej i podatku od nieruchomości (chyba, że altana jest większa niż przewidziano w ustawie). Zakładając średnie zużycie prądu na 1 os., podane przez GUS w 2012 r., dla gospodarstwa dwuosobowego należy przyjąć łączne zużycie na poziomie 1574,4 kWh rocznie – przy cenie 0,52 zł/kWh za prąd działkowicze zapłacą ok. 820 zł/rok. Podsumowując, koszty utrzymania wyniosą niecałe 1210 zł za rok. W przypadku jednorodzinnego domu na działce budowlanej taki rachunek można zapłacić za samo ogrzewanie domu węglem kamiennym.

Choć utrzymanie domu na działce należącej do ROD może być tańsze od takiego samego budynku postawionego na własnościowej działce budowlanej, całoroczne zamieszkanie w ogrodach działkowych nadal jest niezgodne z prawem. Choć na portalach aukcyjnych można znaleźć wiele ogłoszeń o sprzedaży prawa do działki wraz z wybudowaną na niej altaną, jej zakup może przysporzyć w przyszłości więcej strat niż oszczędności. W sytuacji gdy zarząd lub organ nadzoru upomni się o nielegalne pomieszkiwanie na działce, bardzo prawdopodobne jest wypowiedzenie umowy. Wtedy nowy nabywca działki pozostaje z niczym – w przypadku samowoli budowlanej lub użytkowania gruntu niezgodnie z przeznaczeniem nie przysługuje mu żadne odszkodowanie.

Źródło: