Dom bez pozwolenia 70m2 - co musisz wiedzieć?

Dom bez pozwolenia 70m2 - na czym polega udogodnienie?

Wraz z wprowadzeniem Polskiego Ładu w 2022 roku pojawiła się nowa możliwość dla osób, które myślą o wybudowaniu domu jednorodzinnego. To opcja wprowadzona w myśl strategii odbudowy po dość martwym okresie pandemii związanej z koronawirusem. Możliwe stało się wybudowanie domu do 70 m2 powierzchni zabudowy na podstawie zgłoszenia i tym samym znacznie uproszczonych procedur. Dzięki temu o wiele łatwiejsza jest nie tylko sama organizacja budowy, ale również realizacja całej inwestycji.

Ogromną zaletą takiego rozwiązania jest znaczne ograniczenie formalności związanych z rozpoczęciem i prowadzeniem budowy. Inwestorzy, którzy chcą wybudować dom, nie muszą zatrudniać kierownika budowy ani też prowadzić dziennika budowy w trakcie realizowania prac budowlanych. Nie jest wymagane pozwolenie na budowę domu, co powoduje też, że całe przedsięwzięcie wiąże się z nieco niższymi kosztami.

Dom na zgłoszenie - co można wybudować?

Domy bez pozwolenia 70m2 mogą na pierwszy rzut oka wydawać się dość ograniczonym metrażem. W rzeczywistości okazuje się jednak, że to rozwiązanie, które z powodzeniem zaspokoi potrzeby nawet czteroosobowej rodziny.

W ramach domu na zgłoszenie 70m2 projekt budowlany może uwzględniać domy parterowe lub też dwukondygnacyjne. Zgodnie z warunkami technicznymi dotyczącymi budynków i ich usytuowania, kondygnacją jest także poddasze z pomieszczeniami zaaranżowanymi na potrzeby mieszkalne. Ich obszar oddziaływania w całości musi mieścić się na danej działce. Jeżeli zdecydujemy się na dom piętrowy z poddaszem użytkowym, wówczas może on mieć ok. 90m2 łącznej powierzchni użytkowej. Taki metraż z powodzeniem pozwoli wygospodarować trzy sypialnie, a także salon z kuchnią, łazienkę czy pomieszczenie gospodarcze.

Projekty domów 70m2 bez pozwolenia muszą być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rozpiętość elementów konstrukcyjnych obiektu nie może wynosić więcej niż 6 m, natomiast wysięg wsporników maksymalnie 2 m. Taki dom można wybudować jeden na każde 500 m2 działki. Jeżeli posiadamy więc działkę o powierzchni 1200 m2, możemy wybudować na niej dwa domu na zgłoszenie. Zgodnie z obowiązującym prawem, powierzchnia zabudowy domu nie może przekraczać również 50% powierzchni działki.

W przypadku domów bez pozwolenia ważne jest też, aby taka nieruchomość przeznaczona była na potrzeby mieszkalne lub rekreacyjne. Jest to jeden z warunków, jakie należy spełnić, aby możliwe było skorzystanie z uproszczenia.

Dom do 70m2 powierzchni zabudowy - kto może zbudować?

W przypadku budowy nieruchomości do 70m2 zabudowy bez pozwolenia istotne są cele budowlane. Taka forma inwestycji przewidziana jest wyłącznie dla osób, które chcą realizować własne potrzeby mieszkaniowe lub rekreacyjne. Z ułatwienia nie mogą skorzystać deweloperzy.

Obecnie trwają jednak prace nad nowelizacją przepisów. Niewykluczone, że w najbliższej przyszłości będzie możliwe wybudowanie domu bez pozwolenia także o większym metrażu niż 70 m2 powierzchni zabudowy.

Kiedy konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy?

W przypadku zdecydowania się na budowę domu do 70 m2 powierzchni zabudowy bez pozwolenia, a jedynie na zgłoszenie, zatrudnienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy nie jest obowiązkowe. Jednak zobowiązujemy się na piśmie, że sami dopilnujemy porządku i wszelkich robót budowlanych prowadzonych na działce. Warto pamiętać, że kierownik budowy to specjalista, do którego obowiązków należy m.in.:

• nadzór nad prowadzonymi pracami budowlanymi,

• sprawdzanie jakości prowadzonych robót budowlanych,

• doglądanie zgodności prac z projektem architektoniczno-budowlanym,

• kontrola kosztów,

• pilnowanie terminów,

• rozwiązywanie konfliktów i problemów na placu budowy.

Obecność takiej osoby może być niezwykle pomocna, a wręcz niezbędna, zwłaszcza w przypadku, gdy nie możemy sami doglądać prowadzonych prac, mieszkamy daleko czy też mamy wiele innych codziennych obowiązków.

Domy do 70 m2 jedynie na zgłoszenie nie muszą, ale mogą być budowane z prowadzeniem dziennika budowy. Warto również rozważyć zdecydowanie się na taką dokumentację. To szczegółowy wykaz prowadzonych prac, który bywa istotny dla bezpieczeństwa konstrukcji zarówno pracowników podczas budowy, jak i mieszkańców po wybudowaniu obiektu.

Trzeba również pamiętać, że zatrudnienie kierownika budowy i prowadzenie dziennika jest obowiązkowe dla wszystkich inwestycji o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2.

Czy można wybudować dom powyżej 70 m2 bez pozwolenia?

Aktualnie nie jest jeszcze możliwe, aby postawić dom bez pozwolenia, który będzie większy niż 70 m2 zabudowy. Obecnie trwają jednak rozmowy i prace nad zmianą obowiązujących przepisów. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że już w przyszłym roku bez pozwolenia będzie można zrealizować nie tylko projekty małych domów o powierzchni zabudowy do 70 m2, ale również większe.

Zgodnie z planami bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, będzie można wykonać projekty domów parterowych, jak i z poddaszem użytkowym o znacznie większym metrażu. Na chwilę obecną nie wspomina się o konkretnej górnej granicy powierzchni zabudowy. Nadal jednak możliwość tę będą miały osoby, które chcą zbudować niewielki dom, jak i przestronny obiekt do celów mieszkalnych lub rekreacyjnych.

Budowa domu bez pozwolenia a niezbędne formalności

Możliwość wybudowania domu bez pozwolenia nie oznacza, że zamierzony dom letniskowy czy mieszkalny można zacząć budować w dowolnym momencie i bez żadnych dokumentów. Zawiadomienie o planach budowy należy zgłosić w starostwie powiatowym lub w przypadku miasta na prawach powiatu - w urzędzie miejskim do wydziału spraw architektoniczno-budowlanych. W tym celu należy przygotować:

• dokument zawiadomienia właściwych organów nadzoru budowlanego oraz projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z właściwym projektem wraz ze wskazanym zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych,

• geodezyjne wyznaczenie terenu,

• gotowy projekt budowlany wraz z załącznikami,

• projekt zagospodarowania działki,

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych lub rekreacyjnych.

Następnie urząd analizuje złożone dokument, w tym m.in. ich zgodność z przepisami prawa budowlanego. Na zgłoszenie sprzeciwu organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni. Jeżeli inwestor nie otrzyma takiego dokumentu, można rozpocząć budowę. Brak sprzeciwu oznacza tzw. milczącą zgodę. Trzeba również pamiętać, aby poinformować organ nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac.

Budowa domu na zgłoszenie a pozwolenie na użytkowanie

Niezależnie od tego, czy realizowana była budowa budynku rekreacji indywidualnej, czy budynku mieszkalnego, zakończenie robót budowlanych należy zgłosić, aby móc zacząć użytkować nieruchomość i zacząć korzystać z własnego domu. W tym celu konieczne jest złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego ma 14 dni od momentu otrzymania zawiadomienia na wydanie sprzeciwu w zakresie użytkowania budynku. Wraz z zawiadomieniem konieczne jest dostarczenie takich dokumentów jak:

• projekt techniczny wraz ze zmianami dokonanymi przez projektanta oraz sprawdzonymi przez projektanta sprawdzającego,

• oświadczenie kierownika budowy o prawidłowości i zgodności wykonania danego obiektu budowlanego oraz przepisami prawa budowlanego, a także doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy. Jeżeli zachodzi taka konieczność, potrzebne jest także oświadczenie o doprowadzeniu do porządku również drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, lokalu czy budynku,

• oświadczenie o odpowiednim zagospodarowaniu terenów przyległych, jeśli eksploatacja danego wybudowanego obiektu jest zależna od ich odpowiedniego zagospodarowania,

• protokół badania szczelności instalacji gazowej,

• decyzja zezwalająca na eksploatację urządzenia technicznego,

• dokumentacja geodezyjna, która zawiera wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę oraz informacje dotyczące zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu czy odstępstwach od tego projektu, które sporządzone zostały przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii,

• zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, które potwierdza nieodpłatne przekazanie na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej,

• oświadczenie o zgodności obiektu budowlanego z projektem budowlanym i braku uwag, czy też sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania Inspekcji sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej, jeśli takie są wymagane.

Jeżeli w zawiadomieniu brakuje jakichś dokumentów i jest ono niekompletne, nadzór budowlany wezwie do uzupełnienia dokumentacji. Jeżeli nie dostarczymy stosownych dokumentów, otrzymamy decyzję o sprzeciwie wobec pozwolenia na użytkowanie danego obiektu.

W przypadku pozwolenia na użytkowanie obiektu również obowiązuje zasada tzw. milczącej zgody. Urząd nie wysyła żadnego pisma, które potwierdzi zezwolenie na użytkowanie, Korespondencję otrzymamy tylko w przypadku, gdy decyzja będzie odmowna. Po zakończeniu stosownego postępowania organ nadzoru budowlanego zwróci nam oryginał dziennika budowy, protokoły sprawdzeń i badań, a także dokumentację geodezyjną.

Jeżeli po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu prac budowlanych uzyskamy korespondencję ze sprzeciwem ze strony danego organu, przysługuje nam prawo złożenia odwołania od uzyskanej decyzji. Jest na to 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Takie pismo można złożyć do właściwego wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego, jeżeli w pierwszej instancji był to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Jeżeli jednak zawiadomienie zgłaszaliśmy do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, odwołanie należy złożyć do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Projekty domów do 70 m2 bez pozwolenia - skąd je wziąć?

Myśląc o własnym domu, z pewnością wiele osób ma swój wymarzony typ i podstawowe założenia odnośnie do liczby pomieszczeń czy kondygnacji. Jedni preferują prosty dach dwuspadowy i klasyczną konstrukcję, inni natomiast wolą nowoczesne projekty domów z dużymi przeszkleniami. Jednak pomimo posiadania własnej działki i zainwestowania swoich pieniędzy, nie zawsze możemy wybudować to, co chcemy. Trzeba wziąć pod uwagę warunki techniczne, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także kąt nachylenia dachu w przypadku niektórych regionów. Nie zawsze też uda się wybudować dom parterowy na wąskiej działce czy dość duży obiekt na małej działce. Trzeba też wziąć pod uwagę odległość od sąsiednich działek, a także warunki zabudowy. Dom musi stanąć też w określonej odległości od granicy działki.

Kiedy weźmiemy pod uwagę wszystkie warunki, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, okazuje się, że liczba możliwych do zrealizowania projektów domów znacznie się zmniejsza. Trzeba też pamiętać, że wybrany projekt musi zostać zatwierdzony przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jednak w obliczu zmian i ułatwień proceduralnych, jakie nastąpiły w 2022 roku w związku z możliwością budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia, dostępnych jest coraz więcej gotowych projektów domów dostępnych online w atrakcyjnych cenach. Z powodzeniem można wybrać zarówno parterowy dom, jak i z poddaszem użytkowym, w którym znajdować się będą nawet trzy sypialnie i salon z kuchnią. Do wyboru jest również wiele opcji projektów budynków rekreacji indywidualnej. Przemyślane projekty domów na małą działkę stanowią obecnie bardzo interesującą alternatywę dla zakupu mieszkania.

Projekt domu można też wybrać z bazy gotowych projektów domów udostępnionych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Są to projekty architektoniczno-budowlane zatwierdzone przez ministerstwo i darmowe o różnych metrażach, które można pobrać, a następnie wykorzystać.

Kiedy posiadamy już wybrany projekt i jest odpowiedni dla działki, należy dokonać zgłoszenia budowy domu. Jeśli zgłoszenie będzie prawidłowe, można rozpocząć prace. Zaletą skorzystania z gotowego projektu darmowego ze strony urzędu jest fakt, że urzędnicy nie będą mogli odrzucić takiego projektu ze względu na nieprawidłowości architektoniczne. To również znaczna oszczędność, zwłaszcza że na stronie urzędu można wybierać spośród wielu nowoczesnych projektów domów o praktycznym rozkładzie, a także mniejszym metrażu niż 70 m2.

Istnieje również trzecia, choć najdroższa opcja. Projekt domu do 70 m2 można zamówić i stworzyć wraz z projektantem od podstaw, zgodnie z własnymi potrzebami mieszkaniowymi. Trzeba jednak liczyć się z faktem, że ten wariant będzie zdecydowanie najdroższy.

Czy dom letniskowy może być całoroczny?

Teoretycznie dom letniskowy nie może być domem całorocznym. Praktycznie jednak kwestia ta wygląda nieco inaczej. Zgodnie z prawem, możliwa jest budowa domów rekreacji indywidualnej, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m2. W takich obiektach dozwolony jest pobyt okresowy. Prawo nie określa jasno, czy w takim domu możliwe jest zameldowanie się. Do sprawy tej poszczególne urzędy podchodzą bardzo różnie.

W domku letniskowym zgodnie z przepisami nie powinno się przebywać dłużej niż 180 dni w roku. Jednocześnie nie ma ograniczeń co do przebywania w takim domu ciągiem czy też w wybrane dni na przestrzeni całego roku. Dom letniskowy również może być ocieplony i posiadać wszystkie udogodnienia oraz przyłącza. Można go również wynajmować. Z praktycznego punktu widzenia domek letniskowy może być zatem domem całorocznym, zwłaszcza jeżeli zdecydujemy się na projekty domów uwzględniające rozwiązania technologiczne odpowiednie na każdą porę roku.

Czy możliwe jest przekształcenie domku letniskowego w mieszkalny i zamieszkanie w nim na stałe?

Nowoczesne gotowe projekty domów, jak i projekty zamawiane indywidualnie często mogą spełniać warunki zarówno domu letniskowego, jak i mieszkalnego. Jednym ze sposobów na zbudowanie własnego domu w procedurze uproszczonej, jest najpierw postawienie domu rekreacji indywidualnej, co nie wymaga wielu formalności, a następnie przekształcenie go w mieszkalny. Polskie prawo przewiduje taką możliwość.

Aby jednak móc skorzystać z takiej opcji, trzeba pamiętać, że dom rekreacyjny musi spełniać wszystkie warunki techniczne wymagane dla domów mieszkalnych. Dotyczy to zarówno wysokości pomieszczeń, jak i wysokości ścian, rozmieszczenia okien, drzwi czy kąta nachylenia dachu.

Jak sfinansować budowę domu bez pozwolenia 70m2?

Możliwość zbudowania domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez pozwolenia spowodowała, że zainteresowanie obiektami w tym metrażu wzrosło. Jednocześnie jest to wielkość, którą w ramach projektu można zaaranżować całkiem komfortowo i funkcjonalnie. Nie zmienia to jednak faktu, że dom do 70 m2 to wciąż spory wydatek, zwłaszcza wtedy, gdy nie dysponujemy własną działką i mało kto może sobie pozwolić na taką inwestycję za zgromadzoną gotówkę.

Jednym ze sposobów na sfinansowanie budowy domu 70 m2 bez pozwolenia jest kredyt hipoteczny. Zazwyczaj jest to forma finansowania korzystniejsza pod względem warunków i sumy spłaty niż kredyt gotówkowy. Ponadto formą wkładu własnego przy kredycie hipotecznym może być np. działka, na której będzie budowany dom, posiadana już nieruchomość lub kupione dotychczas materiały budowlane, które wykorzystane zostaną przy pracach budowlanych.