Re: Kredyty hipoteczne sprzedają się najlepiej od 6 lat

Polacy uciekają z lokat, funduszy inwestycyjnych i giełdy, a za wypłacone pieniądze kupują mieszkania – uważają eksperci firmy doradczej Reas. Dla deweloperów 2016 rok był rekordowy pod względem sprzedaży, a kolejne kwartały zapowiadają się równie ciekawie. To polski fenomen, który paradoksalnie nie jest trudno wytłumaczyć, zwłaszcza biorąc pod uwagę niepewność na rynkach finansowych, a także otoczenie polityczne i gospodarcze.

Rynek mieszkaniowy z rekordami w tle
Gra na giełdzie, fundusze inwestycyjne czy waluty to mniej atrakcyjne dla Polaków formy inwestowania, co jest pochodną braku wiedzy i odporności na kryzysy. Być może dlatego niezmiennie inwestycja w nieruchomości cieszy się wśród rodaków największą popularnością. Są one bowiem utożsamiane z bezpieczeństwem i względnie przewidywalnym źródłem dochodów.

Ciężko się jednak temu dziwić, bo jeśli sięgnąć pamięcią do ostatniego kryzysu finansowego z 2008 r., to rynek nieruchomości stracił na wartości jedną czwartą, podczas gdy spadki na giełdzie przekroczyły aż 60 proc. I prawdopodobnie dlatego mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, zwłaszcza w okresach niepewności na rynkach kapitałowych.
I nie jest to tylko czcze gadanie, bo tendencje widać na liczbach. W ostatnim kwartale 2016 roku w sześciu miastach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano 18,1 tys. mieszkań, czyli o 25 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W całym roku liczba transakcji osiągnęła tam poziom 62 tys. mieszkań i pobiła ubiegłoroczny historyczny wynik. Wartość tych transakcji eksperci Reas szacują na 24,5 mld zł.

Choć nie we wszystkich analizowanych przez Reas miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny, jak we Wrocławiu (28 proc. rdr), Warszawie (26 proc. rdr) czy Trójmieście (26 proc. rdr), możemy mówić o swoistym fenomenie rynkowym. Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnim roku wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań (a prawie 19 tys. w samym czwartym kwartale).

– Ponad 20-procentowy wzrost sprzedaży, jaki odnotowali deweloperzy w minionym roku, był możliwy dzięki szczególnej aktywności dwóch istotnych grup klientów: młodych nabywców pierwszych mieszkań otrzymujących znaczącą dopłatę w ramach programu MdM oraz inwestorów indywidualnych likwidujących nisko oprocentowane lokaty bankowe i kupujących w to miejsce małe mieszkania przeznaczone na wynajem – mówił Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas. I dodaje:
Zauważyliśmy również znaczący wzrost grupy nabywców, dla których decyzja o zakupie mieszkania była podyktowana chęcią poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, co może być zapowiedzią pokoleniowej zmiany na rynku.

Ceny mieszkań będą rosły

Solidnym wsparciem dla sprzedaży mieszkań jest program Mieszkanie dla Młodych, który cieszy się ogromną popularnością. Na 2017 rok Bank Gospodarstwa Krajowego miał do dyspozycji ponad 300 mln zł, z czego połowa została zarezerwowana już w 2016 roku. Pozostałą część środków BGK odblokował 2 stycznia. W ciągu dwóch tygodni fundusze zostały niemal całkowicie wyczerpane. W tym roku będzie można skorzystać z części pieniędzy zaplanowanych na 2018 rok w ramach MdM – może to być około 230 mln zł.
Eksperci firmy Reas uważają, że już wkrótce skończą się pieniądze z pierwszej puli z 2018 r. i zapewne już w trakcie drugiego kwartału 2017 r. dopłaty z MdM przestaną wspierać sprzedaż. Krótkie ożywienie odnotujemy w końcu roku, kiedy nabywcy będą rezerwować mieszkania z myślą o dopłatach z puli uruchomionej w styczniu 2018 r. W 2018 r. program MdM przestanie ostatecznie wspierać popyt.
Z raportu Reas wynika, że spodziewany spadek znaczenia MdM-u już znalazł pośrednio odbicie we wzroście przeciętnych cen lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uruchomili znacznie mniej nowych inwestycji uwzględniających wymogi cenowe programu i skupili się na uzupełnianiu oferty o lokale spełniające oczekiwania pozostałych dwóch grup nabywców. Zaowocowało to 6-procentowym wzrostem cen ofertowych w porównaniu z sytuacją na koniec grudnia 2015 r.
– Kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 roku będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę, czy to na własne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych. Najprawdopodobniej obie te grupy będą nadal bardzo aktywne na rynku, a sprzedaż będzie niewiele niższa niż w 2016 roku. Spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców powinien być w kolejnych dwóch latach częściowo rekompensowany zakupami dokonywanymi przez inwestorów instytucjonalnych – komentuje Kazimierz Kirejczyk.
Uwaga na ryzyka
Cieniem na rynku mieszkaniowym kładzie się wzrost inflacji, który przełoży się na podwyżki stóp procentowych. Z jednej strony zdrożeją kredyty, o które i tak będzie trudniej osobom nieposiadającym gotówki na wkład własny, z drugiej – wyższe oprocentowanie depozytów może spowodować zmniejszenie skali zakupów inwestycyjnych. Eksperci z Reas uspokajają jednak, że zjawisko to będzie najsilniej widoczne w 2018 i 2019 r.
Założenia nowego rządowego programu Mieszkanie Plus przesuną ciężar pomocy w stronę najmu, co pośrednio może wpłynąć na decyzje zakupowe osób nabywających mieszkania jako inwestycje – pod wynajem, a te, jak szacuje Reas, mogły stanowić w 2016 roku nawet 30 proc. całej sprzedaży.