Ja zakładam, że może być tutaj taniej jak kryzys uderzy i zaczną lecieć ceny nieruchomości, a spółka ma swoje problemy: niska komercjalizacja wola retro, słaby outlook na 2020 pod kątem oddań, ekspozycja na centra handlowe oraz hamujący rynek + wydaje mi się, że drogo budowali ostanie bank ziemi, a to w kryzysie może wytworzyć stratę ekonomiczną. Plus jest taki, że finansowo develia nie ma kredytów, chociaż skandalem jest, że tych powiedzmy 35-40gr nie wypłacą ekstra za cash-out na sprzedanych nieruchomościach. To kitranie pieniędzy to skandal i to mnie martwi.. Wyobrażam sobie tutaj kurs typu 1 PLN w kryzysie, ale w dłuższym okresie (3-5 lat) jeśli nie oszaleje zarząd i nie wstrzymają dywidend to cierpliwi zarobią tutaj przyzwoicie bo to jak na deweloperka dobra spółka. Ja patrzę w bardzo długiej perspektywie.

disclaimer - miałem dużo akcji i się zredukowałem

Hej,

Zrobiłem sobie podsumowanie plusy minusy i postanowiłam dzisiaj wypchać akcje, które posiadałem. Wcześniej się zredukowałem. Chciałem wam napisać co mną kierowało, będę się Develii przyglądał, ale nie podejdę przy kursie powyżej 1 PLN. Dlaczego ? Bo przy obecnym poziomie wyprzedaży rynku wolę kupić spółki typu PZU, są już w dobrej cenie, będę pewnie w lepszej.

Plusy Develia:
- brak zadłużenia
- kasa z wola center
- mają skalę

Minusy:
- b. duże spowolnienie gospodarcze nadchodzi (patrzcie PMI), które uderzy w plany sprzedaży
- niskie oddania w 2020 przełożą się na słaby wynik, więc nie będzie prawdopodobnie dywidendy, analogicznie będzie w 2021 moim zdaniem
- centra handlowe zostaną uderzone przez kryzys, co więcej te które posiada DEV są drugiej ligi i mało rentowne
- jest problem moim zdaniem z Wola Retro, nie są w stanie wynająć ponad 65%, a rynek nieruchomości komercyjnych zaraz klęknie
- hurtowo robili transakcje zakupu gruntu podbijając średnie ceny w banku ziemi - co obciąży wyniki podczas kryzysu
- Prezes mówi o problemach z plasowanie obligacji, co świadczy że jest ryzyko zawieszenia polityki dywidendowej
- Ukraińcy masowo wyjeżdżają, będzie zamęt na budowach
- Akcja kredytowa banków zwolni -> mniej na kredyt zakupów
- Zakupy za gotówkę prawdopodobnie ulegną wstrzymaniu przez niepewność + oczekiwanie spadku cen nieruchomości
- DEV pakuje się teraz w budowę nieruchomości komercyjnej we wre co pochłonie gotówkę, pytanie jaki będzie rynek najmu w momencie oddania, bo zdeterminuje to zarobek na sprzedaży i w ogóle powodzenie takiej transakcji

Moim zdaniem tutaj nadchodzą 2-3 lata słabych wyników i kurs będzie opadał nie broniony przez OFE. Rozumiem, że wycena niska, ale tu może nie być dywidend, a fakt posiadania na bilansie wysoko wycenionych nieruchomości generujących względnie niski przepływ nie zabezpiecza ryzyka spadku kursu.

Taka moja teza, jakie zdanie wy macie ?

Czy robił Pan jakieś porównanie ze spółką DomDev? Przy wyborze akcji do portfela dywidendowego rozważałem zakup którejś z tych spółek. Wybrałem Develię ze względu na udział w MWiG, korzystne zabiegi wizerunkowe (odcięcie się od pana Czarneckiego) no i rekordowe wyniki po trzech kwartałach. Do spółki DOM zniechęciły mnie informacje o sprzedaży akcji przez członka zarządu i dość wysoki kurs. Na razie DOM nie zmienia stanowiska w sprawie wypłaty dywidendy w ustalonej już wysokości. Miejmy nadzieję, że Develia również pozostanie spółką dywidendową.

Mnie zainteresowała perspektywa sprzedaży nieruchomości i wypłaty dużych dywidend w lata 2019-2020, ale to się nie zadziało, bo transakcje się przesunęły, a spółka nie podzieliła się cash-out z inwestorami w żadnym stopniu - nawet propozycji dywidendy za 2019. 

Info z Lokum - https://www.pb.pl/kolejna-spolka-wstrzymuje-sie-z-dywidenda-986283

Również Atal zrezygnował w tym roku z dywidendy, ale myślę, że akurat ta spółka odpłaci to z nawiązką w następnych latach.

Obstawiam, ze dywidenda bedzie ale duzo nizsza niz w poprzednich latach. Inne spolki wstrzymuja dywidende bo sa zadluzone, Develia nie jest, wiec pewnie nie bedzie chciala przerwac serii lat z dywidenda (zeby przestac byc traktowana jako spolka dywidendowa). Co do wola retro to spolka zamierza sprzedac biurowiec, wiec moze dlatego nie szuka zbyt mocno najemcow.

Z tym retro, to jest tak, ze nikt tego nie kupi bez podpisanych czynszow i sprzedajacy czesto daje gwarancje na utrate czynszow w jakims okresie. Moja watpliwosc jest taka, ze jak tego nie wynajeli tak dlugo, to jest jakies issue. Przeciez rynek nieruchomosci grzal do niedawna. Moze to wynika, ze wynajela sie nowa czesc inwestycji a zmodernizowany stary budynek nie, bo najemcy nie chca ?

przeciez ten biurowiec to zakonczyli dopiero w pazdzierniku. Jak ruszy nowa stacja metra to najemcy sie znajda. To ze kupowali ziemie hurtowo to chyba dobrze, bo taniej.

Argument o drogim banku ziemi też średnio trafiony - na rynkach na których spółka buduje nie ma tajemniczych działek, o których nikt nie wie. Jeżeli kupili to dali najwyższą ofertę ale na rynku latało sporo działek, które kupiła konkurencja za wyższe kwoty do pum i wcale develia nie była tutaj liderem - porównanie chociażby z DD wypada blado. Część z developerów ma jeszcze bank ziemi z lat tańszych gruntów - 2010-2014 ale na takich też budowała ta spółka - krakowska Grzegórzecka czy gdański Bastion Wałowa.
Wcale nie wyróżnia ich to na tle konkurencji a patrząc na to, co się działo z działkami w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście to właściwie bardziej mam wrażenie, że w zakupach byli dosyć ostrożni.

Robili transakcje rzutem na taśmę dużo w okresie grudzień - luty, więc zakładam, że to drogo kupione działki na górce. Może nie koniecznie tak jest, aczkolwiek tak wskazuje logika.Tak samo jak wskazuje na głęboki kryzys rynku nieruchomości. Niektórzy twierdzą, że będzie bezrobocie, recesja, a nieruchomości będą trzymać ceny, okej wierzcie co chcecie, ale to indywidualna sprawa każdego inwestora. Ja uważam, że będzie bardzo źle.

pozdrawiam, Tobe

Ok, transakcje były robione na koniec roku ale były to finalizacje przedwstępnych umów sprzeda kilku / kilkunastu miesięcy. Zgadzam się z Tobą, że jak przyjdzie kryzys to nie ma co wierzyć w wysokie ceny nieruchomości. Ale tu bym rozróżnił - ceny nieruchomości lokalowych spadną, bo trzeba sprzedać tam, gdzie rozpoczęta została budowa.
Ceny nieruchomości gruntowych pod budownictwo wielorodzinne mogą tak znacząco nie spaść. Właściciele o ile nie będą mieli potrzeby posiadania pilnie gotówki nie będą obniżać cen - "poczekamy na lepsze czasy". Ewentualnie działki od upadających firm, czy z licytacji komorniczych.

Z tym bankiem ziemi to jest nie płynne aktywa, możesz to wyceniać dowolnie, nie wiem dokładnie jak się robi rewaluacje w deweloperce. 

Moim zdaniem to co widzicie zależy od założeń, ja w swojej strategi zakładam głęboka recesję, która niechybnie uderzy w deweloperów i w tej układance spadek cen przy księgowej wysokiej wycenie nieruchomości w banku ziemi doprowadzi do strat przy budowaniu na tych działkach przy niższych cenach z metra i to będzie czekać cały rynek aka potencjał dywidendowy się zredukuje w branży i walnie w kurs obok generalnie spadku wolumenu sprzedaży . Develia uważam, że będzie robić słabe wyniki w 2020, 2021 a 2022 zobaczymy. 2020 dużo gorsze od rynku, bo będzie nasz champion rozpoznawać w przychody historycznie słabą sprzedaż (inni deweloperzy lepiej sprzedawali projekty historycznie i w 2020 zbiorą żniwo), w 2021 będzie się sprzedawać mniej przy mniejszych cenach rynkowych. 2022 kto to wie ... 

W każdym razie, dzisiaj deweloperzy nie zgarniają zaliczek bo nie sprzedają, mają koszty i już widać powoli ładowanie na rynek tanich mieszkań, żeby być pierwszym i się pozbyć ryzyka z bilansu (wnioskuje na bazie reklam jakie widzę i promocji). Develia ma dobrą sytuację finansową po sprzedaży nieruchomości komercyjnych, więc nie muszą działać szybko, ale oberwą tak czy siak.

Każdy z nas podejmuje ryzyko na własnych rachunek, jak nie będzie recesji to macie racje, jak będzie głębszą recesja to ja mam racje.

Tu wspominasz o niższych marżach o czym wspominała Develia w ostatnim komunikacie. Pytanie jest tylko takie, jaka będzie dynamika sprzedaży pomijając marże.

Rozpoznają w przychód mało w 2020, a co do sprzedaży 2000 szt mieszkań w roku 2020 jest to moim zdaniem nierealne, czy 1000 sprzedadzą ? nie wiem. Pewnie bliżej, a pytanie za jakie ceny ...

Giełda wycenia spółkę na jakieś 400 mln przychodów, czyli połowę tego, co mieliśmy za rok 2019. Trochę mniej niż taką wartość przychodów mieliśmy za cały 2014 rok przy sprzedaży gdzieś około 1200 mieszkań.

Giełda wycenia na teraz na 830m PLN, gdyby wyceniała na 400m PLN to bym nie twierdził, że pewnie będzie istotnie taniej.

Taki kurs mieliśmy ostatnio w okresie listopad-grudzień 2014, ale oczywiście może być taniej, co zależy od wyników.

Obyś żył w ciekawych czasach.

Dnia 2020-03-31 o godz. 12:33 ~Czarek napisał(a):
> Taki kurs mieliśmy ostatnio w okresie listopad-grudzień 2014, ale oczywiście może być taniej, co zależy od wyników.

Wiekszosc spolek bedzie miala gorsze wyniki, ale to oznacza, ze po ustabilizowaniu sie sytuacji w kraju beda spadki przez slabe wyniki kwartalne? Wydaje mi sie, ze nie.

Q1 2020:

"Develia sprzedała w I kwartale 2020 roku 311 lokali
03.04. Warszawa (PAP) - Develia sprzedała w pierwszym kwartale 2020 roku 311 lokali wobec 331 przed rokiem - poinformował deweloper w komunikacie. Spółka przekazała w tym czasie 421 lokali wobec 1.163 rok wcześniej.
Develia podała, że w pierwszym kwartale zawarła także 277 umów rezerwacyjnych. (PAP Biznes)"

Czyli kochani mamy sytuację gdzie mamy gorszą sprzedaż w Q1 2020 od mizernego Q1 2019, a w Q1 nie było jeszcze dużych efektów korona wirusa bo transakcje szły z rozpędu. Q2 będzie bardzo ciekawy, ale jeśli będzie tak, że sprzedaż będzie tragiczna i przeciągnie się na Q3, to nawet jeśli spółka zacznie sprzedawać w Q4, to i tak konsekwencje mocno zobaczy w wyniku 2021.

Tobe,takie mam nieodparte wrazenie ze Ty szukasz dziury w dziurze A morze po prostu z Ciebie chroniczny malkontent? 1 kwartal 2019 był nie marny a znakomity wiec porównanie sila rzeczy wypada skromnie Tobe zapal sobie trawke a swiat Ci porozowieje Pozdrawiam

Dlatego marudzę bo zielony rynek też wysechł :(