Zmienią się prawa lokatorów czynszówek

Niesumiennych lokatorów tzw. czynszówek czekają trudne czasy. Odetchną za to właściciele, którzy latami bezskutecznie walczyli o pozbycie się zalegających z opłatami mieszkańców. Nowe, surowsze przepisy to też nadzieja dla oczekujących na przydział lokalu rodzin – kolejki wreszcie mogą być krótsze.

Na początku maja Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazało do konsultacji społecznych projekt założeń do nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Prace nad nowymi przepisami podjęto, aby rozwiązać poważny problem społeczny, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych. Sytuacja ta jest spowodowana małą elastycznością gospodarowania publicznym zasobem mieszkaniowym, deficytem dostępnych lokali komunalnych i socjalnych oraz ograniczonymi możliwościach wsparcia. Zmiana ustawy ma doprowadzić w intencji jej autorów do poprawy obecnego stanu poprzez budowę takich mechanizmów, które umożliwiałyby gminom racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym przy jednoczesnym stworzeniu możliwości efektywniejszej alokacji wparcia dla osób najuboższych.

Umowy częściej weryfikowane

Proponowane mechanizmy miałyby opierać się w pierwszej kolejności na zmianie definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego. Do zasobu tego miałyby wejść nie tylko lokale będące własnością gminy, ale wszelkie lokale, co do których gminy będą pozostawać posiadaczem samoistnym. Zmiana taka pozwoli w szczególności na realizację polityki mieszkaniowej poprzez zwiększenie zakresu stosowania podnajmu lokali przez gminy. Podpisywane umowy najmu miałyby być zawierane na czas oznaczony, nie dłuższy niż 5 lat. Po upływie terminu, na który umowa byłaby zawarta, dochodziłoby do weryfikacji dochodów najemców. Jeśli sytuacja majątkowa tych osób nie wypełniałaby kryteriów wskazanych np. w uchwałach rad gmin, umowy nie byłyby przedłużane, a lokal powracałby do zasobu gminnego. Czynsz najmu lokalu określony w umowie w wymiarze podstawowym ma wedle projektu ustawy odzwierciedlać koszty utrzymania nieruchomości. Jednocześnie, jego wartość byłaby zmieniana w zależności od dochodu najemców. Dodatkowym mechanizmem wsparcia miałby być system dodatków mieszkaniowych.

Trudniej o lokal po śmierci najemcy

Istotną zmianą dla najemców i ich bliskich jest przedstawione w projekcie rozwiązanie, dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy. W nowym stanie prawnym osoby blisko związane z najemcą i mieszkające wspólnie z nim do chwili jego śmierci, będą miały roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu, jeżeli spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminy. Przepis objąć ma małżonka niebędącego współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz pozostające we wspólnym pożyciu z najemcą.

Łatwiej pozbyć się niesumiennych lokatorów

Zgodnie z propozycją Ministerstwa, kolejnym rozwiązaniem sprzyjającym racjonalnemu gospodarowaniu zasobem ma być, rozszerzenie katalogu przypadków, w których umowa najmu może zostać rozwiązana. Będzie to możliwe w sytuacjach, gdy najemca posiada prawa do innego lokalu mieszkalnego nie tylko w tej samej miejscowości, ale również w miejscowościach pobliskich, które znajdować się będę na terenie tego samego i sąsiadujących powiatów. Dodatkowo, umowa najmu będzie mogła zostać rozwiązana w przypadku, gdy najemca zalegać będzie z opłatami związanymi z dostawą mediów do lokalu. Ma to skłaniać najemców do wywiązywania się ze swoich zobowiązań względem dostawców mediów. Dotychczasowe rozwiązania nie dawały takich możliwości, a wynajmujący mógł rozwiązać umowę jedynie w przypadku zalegania z opłatami z tytułu czynszu.

Lokale na miarę liczby mieszkańców

Nowym rozwiązaniem będzie również umożliwienie wynajmującemu wypowiedzenia umowy najmu lokalu (z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia) w przypadku, gdy powierzchnia lokalu jest zbyt duża w stosunku do liczby zamieszkujących go osób. Zgodnie z propozycjami zmian, normą ma być 50 mkw. na pierwszą i 25 mkw. na każdą kolejną osobę. Przy przekroczeniu tych norm, wynajmujący byłby uprawniony do wypowiedzenia umowy przy jednoczesnym zachowaniu obowiązku zaoferowania najemcy lokalu zastępczego, którego wielkość odpowiadałaby ustalonym kryteriom.

O losie eksmitowanych zadecyduje sąd

Kolejną zmianą proponowaną przez Ministerstwo jest wykreślenie przepisów gwarantujących lokale socjalne eksmitowanym bezrobotnym, rodzinom z niepełnoletnim dzieckiem, osobom obłożnie chorym, niepełnosprawnym, a także znacznej części emerytów i rencistów oraz kobietom w ciąży. Po nowelizacji ustawy to sąd ma decydować o tym, czy danej osobie lokal taki byłby należny, czy też nie.

Zmiany w ustawie dotyczą tych osób, które będą wynajmować mieszkania po dniu wejścia w życie znowelizowanych przepisów. Umowy najmu lokali socjalnych podpisane przed tym dniem będą wiążące dla stron do upływu terminu, na które zostały zawarte.

Zalety i wady nowej ustawy o ochronie lokatorów

Bez wątpienia, z punktu widzenia lokatorów „czynszówek” proponowane przez resort zmiany są niekorzystne. Już na pierwszy rzut oka widać, że racjonalizacja zarządzania zasobem mieszkaniowym i wzmocnienie nad nim kontroli dokonuje się kosztem najemców lokali. Lokatorzy o wiele łatwiej będą mogli utracić prawo do swojego mieszkania, a jednocześnie coraz trudniej będzie to prawo uzyskać. Co więcej, także spadkobiercy najemców nie będą automatycznie nabywać prawa do lokalu. Racjonalizacja wysokości czynszów z pewnością poskutkuje ich podwyżką. Jednocześnie nowe zasady, regulujące możliwości rozwiązywania umów w przypadku przekraczania limitów powierzchni lokali oraz zalegania z płatnościami na rzecz dostawców mediów, doprowadzą do sytuacji, w której lokatorzy będą zmuszani do opuszczania najmowanych lokali i zastępowania ich mniejszymi, tańszymi w utrzymaniu.

Z drugiej jednak strony, zmienione przepisy mogą stanowić szansę dla wielu rodzin, którym do tej pory nie udawało się uzyskiwać samodzielnego lokalu. Pamiętajmy, że kolejki osób oczekujących na przydział mieszkania w gminach są bardzo długie i skracają się powoli, z uwagi na brak inwestycji gmin w nowe mieszkania czynszowe. Z raportu Najwyższej Izby Kontroli opublikowanego w ostatnim czasie wynika, że wśród gmin, których poczynania w tym zakresie były monitorowane, jedynie połowa prowadziła inwestycje polegające na budowie nowych lokali. Dzięki nowym regulacjom, kolejka oczekujących może się z czasem skrócić, gdyż do zasobu mieszkaniowego wracać będą lokale, do których ich posiadacze utracą prawa najmu np. ze względu na wartość swoich przychodów, posiadanie innych lokali itp.

Zmiany, które wzmacniają sytuację prawną wynajmującego, mogą przyczynić się również w dalszej perspektywie do zwiększenia podaży lokali przeznaczonych pod wynajem. Poprawki wprowadzają bowiem możliwość skorzystania z najmu okazjonalnego również przedsiębiorstwom. Dodatkowo, określone w umowie najmu warunki mają być obwarowane zobowiązaniem najemcy, złożonym przed notariuszem, że opuści lokal w przypadku niedochowania tych warunków, co umożliwi szybką eksmisję. Okoliczności te bez wątpienia przyczynią się do zmniejszenia ryzyka wynajmującego, związanego z brakiem możliwości usunięcia z lokalu dłużników, stale zalegających z należnymi opłatami. W efekcie spodziewać się można wzmożenia inwestycji w budownictwo pod wynajem. Zwiększyć się może tym samym konkurencyjność na rynku najmu, a zwiększona podaż mieszkań do wynajęcia doprowadzi prawdopodobnie do segmentacji w zakresie wysokości czynszów, które mogą być obniżane zwłaszcza w gorszych lokalizacjach, czy w budynkach o niższym standardzie. Tym samym, dla oczekujących w kolejce do własnego lokalu otworzy się realna szansa na własne „M”.