Adres gwarantujący miejsce przeprowadzki ma w najmie okazjonalnym chronić właściciela przed nieuczciwymi wynajmującymi, przed notariuszem podają bowiem miejsce, do którego się przeprowadzą w razie przysłowiowego "W". Co jednak zrobić, kiedy okazuje się on fikcyjny?
"Wynajęłam mieszkanie parze z dwójką dzieci. Trochę się obawiała, gdyż w razie kłopotów prawo chroni ich bardziej niż mnie jako właścicielkę. Dlatego też zdecydowałam się na najem okazjonalny. Małżeństwo podało jako "adres awaryjny" dom swojej teściowej, zapewniając, że tam zawsze znajdzie się dla nich miejsce. Już po miesiącu przestali płacić mi czynsz i rachunki, a adres lokalu zastępczego okazał się nieaktualny - teściowa sprzedała bowiem mieszkanie" - pisze do nas czytelniczka.
Najem okazjonalny od tego zwykłego różni się tym, że miał sprawniej chronić właścicieli lokali przed nierzetelnymi najemcami, którzy pomimo ustania dobrowolnego opuszczenia mieszkania czy domu uporczywie go zajmują bez tytułu prawnego.
Miał chronić, ale jest haczyk
- Konieczne dla zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest wskazanie adresu lokalu, do którego najemca będzie zobowiązany się wyprowadzić w przypadku zaistnienia obowiązku opróżnienia lokalu będącego przedmiotem najmu okazjonalnego - wyjaśnia radca prawny Wojciech Górny.
Podanie adresu lokalu „zastępczego” następuje w porozumieniu z osobą, która posiada do niego tytuł prawny (niekoniecznie prawo własności, dopuszczalne są również złożenie oświadczenia przez najemcę, dzierżawcę, korzystającego z lokalu na podstawie użyczenia i in.) i który składając oświadczenie wobec wynajmującego na zasadzie najmu okazjonalnego, jednocześnie zobowiązuje się przyjąć najemcę i osoby z nim zamieszkujące do lokalu, którym dysponuje, gdyby najemca był zobowiązany lokal będący przedmiotem umowy najmu okazjonalnego opuścić. Ze swojego zobowiązania osoba ta może się jednak w każdej chwili uwolnić, o czym mowa w dalszej części artykułu.
Zmiana adresu zastępczego - kto, kiedy i jak?
Ustawa w art. 19 Ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego kolejnego lokalu pod rygorem wypowiedzenia umowy w trybie art. 19d ust. 5 u.o.p.l. (tj. z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia).
Z treści przepisu wynikają zatem dwie ważne informacje:
- to najemca jest osobą zobowiązaną do procedowania zmiany adresu do wyprowadzki,
- również najemca jest osobą, która jest zobowiązana czuwać nad aktualnością złożonego oświadczenia o lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Okoliczność „utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu” jest pojęciem celowo niedoprecyzowanym. Owa utrata może zatem wynikać z okoliczności leżących:
- po stronie najemcy (np. zwiększenie liczby osób współzamieszkujących z najemcą, które razem z najemcą miałyby się wyprowadzić do lokalu osoby składającej oświadczenie o zgodzie, wobec czego nie ma możliwości ich przyjęcia),
- po stronie dysponenta lokalu „zastępczego” (np. sprzedaż, najem lokalu wskazanego w oświadczeniu lub po prostu zmiana zdania)
- bądź niezależnych od stron (np. zniszczenie lokalu wskutek działania siły wyższej).
Przyczyna utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu nie ma jednak wpływu na obowiązek najemcy wskazania innego lokalu.
Właściciel mieszkania odwołuje dane słowo
Warto wskazać w kontekście historii z początku, że zgoda wynajmującego może być w każdym momencie odwołana, w zasadzie z dowolnej przyczyny. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, jeżeli osoba, która udzieliła zgody, zmieni zdanie, to trudno zgodę tę traktować jako źródło roszczenia, którego można dochodzić w sądzie.
Mówiąc potocznie, nawet zwykłe „rozmyślenie się” dysponenta lokalu „zamiennego” powoduje obowiązek najemcy wskazania w ciągu 21 dni innego lokalu oraz przedstawienia oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do tego kolejnego lokalu – pod rygorem rozwiązania umowy najmu okazjonalnego.
Jak wskazano na wstępie, konstrukcja umowy najmu okazjonalnego z założenia cechuje się nierównoważną pozycją stron – faworyzuje bowiem osobę wynajmującego lokal.
Nie powinno zatem dziwić, że to na barkach najemcy spoczywa obowiązek przedstawienia adresu nowego lokalu „zastępczego” wraz z oświadczeniem dysponenta tego lokalu, nawet gdy utrata możliwości zamieszkania w poprzednio wskazanym lokalu wynika z tak błahej przyczyny jak rozmyślenie się dysponenta tego lokalu.
Kilka słów o najmie okazjonalnym
Najem okazjonalny to podtyp umowy najmu, który od 28.01.2010 r. funkcjonuje w polskim porządku prawnym zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 – dalej: „upol”). Od zwykłego najmu (zawieranego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego) różni się przede wszystkim tym, że daje wynajmującym nieprofesjonalnym (tj. nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali) narzędzia ochrony przed najemcami, którzy pomimo ustania stosunku najmu odmawiają dobrowolnego opuszczenia lokalu i uporczywie zajmują lokal bez tytułu prawnego.
Jednym z tych narzędzi jest obowiązkowy załącznik do umowy najmu okazjonalnego oświadczenie najemcy lokalu złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Takie oświadczenie stanowi tytuł egzekucyjny, co oznacza, że ma praktycznie taką samą moc prawną jak wyrok eksmisyjny, z tym wszak zastrzeżeniem, że „eksmisja” w przypadku najmu lokalu okazjonalnego następuje do wskazanego przez najemcę lokalu.
Tej tematyki dotyczą dwa kolejne, obligatoryjne załączniki do umowy najmu okazjonalnego, tj. pisemne oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy.
Autor: radca prawny Wojciech Górny
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
