Opinię publiczną emocjonuje dyskusja o zakusach partii rządzącej na powiększenie administracyjnych granic Warszawy. Wymienia się szereg potencjalnych wad i zalet takiego rozwiązania, jednak do tej pory nie pojawił się wątek wpływu takiego rozwiązania na ceny nieruchomości. Czy powiększenie stolicy miałoby na nie przełożenie?
Przypomnijmy – założeniem projektu jest utworzenie z Warszawy i 33 gmin okalających stolicę jednego super-powiatu. W granicach stolicy miałyby znaleźć się takie miejscowości jak Sulejówek, Wiązowna, Marki, Łomianki, Nieporęt i Wołomin, a także Piaseczno, Konstancin-Jeziorna, Otwock, Ożarów, Pruszków, Raszyn i Piastów. Taką jednostką administracyjną zarządzałby prezydent tożsamy z prezydentem stolicy, który będzie wybierany – tak jak dotychczas – w wyborach powszechnych.
Jednocześnie pomysłodawcy z PIS przekonują, że nic w zakresie władzy w gminach realnie ma się nie zmienić. Władze będą wybierane przez mieszkańców na dotychczasowych zasadach. Gminy zachowają swoje budżety. Zarządzanie z poziomu stolicy ma dotyczyć tylko wielkich projektów inwestycyjnych, choć równocześnie jako zaletę przedstawia się wspólny system transportu.
Na razie w sprawie jest wiele niewiadomych, podobnie jak w kwestii dalszych losów projektu. Pojawiają się zarzuty, że pomysł ma charakter polityczny i jest obliczony na to, by przejąć radę Warszawy i stanowisko prezydenta. Opozycja podnosi też m.in. kwestię podatków lokalnych. A co z nieruchomościami?
Ile za tabliczkę „Warszawa”?
Czy choćby formalna przynależność danego obszaru do stolicy ma wpływ na wycenę mieszkań w danej lokalizacji? By to sprawdzić, porównaliśmy ceny na peryferiach obecnej Warszawy i stawki w gminach sąsiadujących, które – jeśli pomysł zostałby zrealizowany – weszłyby do tzw. „super-powiatu”.
Bardzo wyraźny spadek cen tuż za granicami administracyjnymi obecnej metropolii jest widoczny gołym okiem – tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Według NBP średnie ceny transakcyjne mieszkań w stolicy wynoszą obecnie ok. 7600 zł/mkw. W gminach okalających metropolię nie będzie problemu ze znalezieniem mieszkania za połowę tej kwoty. Cena będzie też wyraźnie niższa niż na peryferiach stolicy. Wygląda więc na to, że rzeczywiście, za „komfort” życia pod szyldem Warszawa, trzeba całkiem sporo dopłacić. Ile?
Przykładowo – w Ząbkach, które jednocześnie są jedną z droższych miejscowości podwarszawskich, ceny mieszkań na rynku pierwotnym oscylują średnio w przedziale około 4500-4900 zł/mkw. W stołecznych lokalizacjach peryferyjnych tej części miasta, takich jak Targówek, Wawer czy Białołęka najtańsze mieszkania zaczynają się jednak od minimum 5400 zł za metr kwadratowy. Mniej wygórowany cenowo okazuje się Wawer, gdzie najtańsze mieszkania obecnie (na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl) kosztują od 4800 zł/mkw. Chodzi jednak o zabudowę szeregową, a więc nieruchomości o większych metrażach.
W warszawskich Włochach minimalne ceny to około 5600 zł/mkw. Tyle oczekuje jeden z deweloperów, który zrealizował budynek wielorodzinny w tej lokalizacji – oddalony od centrum o ponad 8 km. W sąsiednim Ursusie za nowe mieszkania na osiedlu niedaleko warszawskiego Factory Outlet deweloper oczekuje od 5900 zł/mkw. Spośród gmin sąsiadujących, porównywalne ceny obowiązują w przyległych Piastowie i Pruszkowie. Nie zawsze więc lokalizacja poza granicami metropolii musi być wyraźnie tańsza. W tym przypadku na wycenę niewątpliwie przełożenie mają komunikacyjne zalety wymienionych gmin. Dobre połączenie ze stolicą zapewnia Południowa Obwodnica Warszawy. Mieszkańcy mogą też korzystać z połączeń SKM i WKD. Na plus należy zaliczyć również sąsiedztwo centrów handlowych i bliskość lotniska.
Pruszków należy niewątpliwie do najdroższych podwarszawskich lokalizacji, podobnie jak gminy bezpośrednio sąsiadujące ze stolicą. Tu różnice cen nie są aż tak duże. Wynoszą mniej więcej około 500-800 zł na metrze kwadratowym w stosunku do średnich stawek na warszawskich peryferiach. Stawki jednak wyraźnie spadają wraz z oddalaniem się od stolicy.
W Górze Kalwarii, oddalonej od Warszawy o ponad 15 km, mieszkania z rynku pierwotnego można kupić już w cenie 3700 zł/mkw., a więc o 50 proc. niżej od średnich cen warszawskich. W Otwocku mieszkania o powierzchni od 100 mkw., można kupić już od 3400 zł/mkw. Podobne stawki spotykamy w powiecie wołomińskim. W gminie Błonie, w powiecie warszawskim – zachodnim, za mieszkania o powierzchni 60-65 mkw. deweloper oczekuje od 3200 zł za metr. W Grodzisku Mazowieckim duże mieszkania w zabudowie szeregowej są do nabycia po stawkach od 3900 do 4700 zł.
Jak widać na podstawie powyższych przykładów, tylko niektóre podwarszawskie gminy mają ceny mieszkań porównywalne do najniższych stołecznych. Chodzi przede wszystkim o lokalizacje bezpośrednio sąsiadujące ze stolicą, bogate w infrastrukturę i stosunkowo dobrze skomunikowane. Oprócz Pruszkowa i Piastowa, dotyczy to także m.in. Ząbek i Marek. W większości pozostałych gmin, które miałyby wejść w obszar „super-Warszawy” ceny są już wyraźnie obniżone, nawet w stosunku do przedmieść, nie mówiąc o porównaniu z centrum miasta. Należy tu dodać, że w wielu takich gminach firmy deweloperskie budują mało albo zgoła nic, więc ewentualny wzrost stawek po przyłączeniu do stolicy dotyczyłby raczej rynku wtórnego.
Ceny po warszawsku?
Czy po połączeniu sąsiednich gmin należy się spodziewać wzrostu cen mieszkań? Być może w dłuższej perspektywie tak, jeśli za zmianą administracyjną szłyby realnie inne działania wchłaniające te rejony w obszar Warszawy, związane z rozwojem infrastruktury, komunikacji itp. Sama tabliczka z nazwą stolicy to jednak za mało, by mieszkania automatycznie drożały. Klienci doceniają przede wszystkim walory danej lokalizacji – tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Stąd np. wyższe ceny w dobrze skomunikowanym Pruszkowie. Poza tym różnice cenowe między granicami Warszawy a gminami ościennymi są proporcjonalne do różnic cen w samej Warszawie. Stawki w lokalizacjach centralnych, takich jak Śródmieście, bliska Wola, Mokotów, Praga Południe mogą być nawet o 50 proc. wyższe niż na Targówku, w Białołęce czy Ursusie.
MdM ciągle w grze
Należy również pamiętać, że duży wpływ na ceny nieruchomości ma ciągle program "Mieszkanie dla młodych". To jego limity określają granice cenowe budownictwa deweloperskiego w segmencie popularnym. Co prawda MdM jest już na ukończeniu, mimo to ciągle ma przełożenie na politykę firm. Tak więc, o ile w Warszawie z dopłatą można kupić nowe mieszkania w cenie do 6400 zł, o tyle w gminach sąsiadujących granicą cenową jest nieco ponad 4500 zł/mkw. Chodzi o takie lokalizacje, jak Izabelin, Jabłonna, Józefów, Konstancin-Jeziorna, Lesznowola, Łomianki, Marki, Michałowice, Nieporęt, Ożarów Mazowiecki, Piaseczno, Piastów, Raszyn, Stare Babice, Sulejówek, Wiązowna, Ząbki i Zielonka. W pozostałych gminach, które miałyby wejść w granice „super-Warszawy”, limity MdM są jeszcze niższe i wynoszą obecnie 3800 zł/mkw.
Tak więc pytanie o to, jakie mogłyby być ceny mieszkań w wielkim warszawskim powiecie, wymaga również odpowiedzi na pytanie: jak zareaguje rynek na wygaszenie programu MdM. Przyszły rok będzie ostatnim funkcjonowania programu, ale wiele wskazuje na to, że środki skończą się już w pierwszym kwartale 2018 r.
Prawdopodobny jest scenariusz, że w związku z końcem dopłat, które w dużej mierze kreowały koniunkturę na nowe mieszkania, i w obliczu 20 proc. wkładu własnego, popyt osłabnie. To z kolei może przełożyć się na spadki cen nieruchomości na rynku pierwotnym – zarówno w Warszawie, jak i w gminach sąsiednich.
