Wywłaszczenie, czyli pozyskanie komercyjnej działki pod publiczną inwestycję może odbyć się tylko z poszanowaniem stosownych procedur. Właściciel lub użytkownik wieczysty takiego gruntu może starać się o uzyskanie odszkodowania z tego tytułu.
Kto ma prawo wywłaszczać?
Warto pamiętać, że nie każdy podmiot ma prawo do zabrania nieruchomości. Wywłaszczenia może dokonać, wyłącznie na cele publiczne, jedynie Skarb Państwa lub samorząd terytorialny. Ponadto konstytucja – jej art. 21 – gwarantuje osobie wywłaszczonej prawo do otrzymania odszkodowania z tego tytułu. Inwestycje posiadające charakter publiczny uwzględnione zostały w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego artykułu można dokonać wywłaszczenia w celu: budowy i utrzymania szkół publicznych, przedszkoli, szpitali; wydzielenia gruntów pod drogi publiczne; opieki nad nieruchomościami uznane za zabytki; budowy i utrzymania przewodów i urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów oraz energii elektrycznej; wydzielenia gruntów pod linie kolejowe, lotniska itp..
Zgodnie z prawem możliwe są do przeprowadzenia dwie ścieżki wywłaszczania: zwykłe i uproszczone. Pierwszy tryb, regulowany jest poprzez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczanie uproszczone z kolei definiowane jest przez różne specustawy, wśród których najczęściej stosowaną jest tzw. specustawa drogowa, która dotyczy budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych (jej pełna nazwa – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych). Można także korzystać z zawartych w niej przesłanek przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obligatoryjne. Wywłaszczenia z takich powodów mogą także bazować na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nadrzędnym celem wszystkich tych ustaw pozostaje przyśpieszenie budowy inwestycji, które z punktu widzenia państwa i społeczeństwa są istotne i niezbędne.
Proces wywłaszczenia składa się z pięciu etapów:
- rokowań,
- postępowania wywłaszczeniowego,
- rozprawy administracyjnej,
- wydania decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz
- wywłaszczenia, czyli pozbawienia nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Rokowania
Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawami wywłaszczeniowymi zajmuje się zwyczajowo starosta, a w przypadku gdy dochodzi do wywłaszczenia na rzecz samorządu – wójt, prezydent miasta lub burmistrz, zarząd powiatu lub zarząd województwa. Jeszcze przed rozpoczęciem stricte postępowania wywłaszczeniowego odbywają się rokowania, prowadzone z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości. W trakcie tych rozmów urzędnicy przedstawiają propozycje cen za działkę, budynek albo też ewentualnie oferują nieruchomość zamienną. Jeśli nie zaistnieje spór między stronami postępowania zostanie zawarta umowa, przenosząca prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu – wtedy wywłaszczenie nie będzie potrzebne. Natomiast w sytuacji odwrotnej, gdy nie uda się osiągnąć porozumienia rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.
Postępowanie wywłaszczeniowe
Postępowanie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego toczy się na wniosek jej organu wykonawczego – wójta, prezydenta miasta lub burmistrza, zarządu powiatu lub zarządu województwa. Za datę jego rozpoczęcia przyjmuje się dzień doręczenia zawiadomienia stronom albo dzień, jaki określony został w ogłoszeniu o wszczęcie postępowania upublicznione w starostwie. Szansa na zawarcie wiążącej umowy cywilno-prawnej istnieje nawet po rozpoczęciu tej procedury – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Przewidziany jest na to okres dwóch miesięcy. Dopiero po upływie tego czasu bez zawarcia odpowiedniego porozumienia, rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe. Wspomniany termin, zgodnie z art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyznacza starosta, a nalicza się go od daty zakończenia rokowań. Natomiast postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu.
W kolejnej części artykułu omówione zostaną kolejne etapy procesu wywłaszczeniowego: rozprawa administracyjna, wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz z samo wywłaszczenie.
Rozprawa administracyjna i wydanie decyzji
W toku postępowania wywłaszczeniowego musi odbyć się rozprawa administracyjna. To właśnie po jej przeprowadzeniu dochodzi do uchwalenia i wydania odpowiedniej decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, w którym decyzja uznana zostanie za ostateczną. Jest ona wtedy podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość, która została wywłaszczona, można użytkować do czasu ogłoszenia na niej rozpoczęcia prac budowlanych. Jednak Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl podkreśla fakt, że zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta ma prawo do wydania zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu – w praktyce oznacza to, że budowa może formalnie się rozpocząć. Istnieje możliwość odwołania od decyzji wywłaszczeniowej do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.
Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym na cele publiczne istnieją podstawy prawne pozwalające na wywłaszczenie z takiego terenu. Natomiast tereny wobec których musiała zostać wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ponieważ np. działka była przeznaczona w planie pod budowę domów jednorodzinnych, gmina nie może dokonać wywłaszczenia, bez uprzedniego dokonania zmian w planie.
Odszkodowanie
Wysokość odszkodowania, wynikająca bezpośrednio z decyzji o wywłaszczeniu, jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania wspomnianej decyzji. Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa danej nieruchomości. Szacuje ją i określa w swojej wycenie rzeczoznawca majątkowy. Decydujący dla wysokości odszkodowanie jest stan nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia do niej praw. Wysokość zawarta w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty – dokonuje tego organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do uiszczenia kwoty w tytułu odszkodowania. Zapłata następuje jednorazowo w terminie nieprzekraczającym 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu – zgodnie z art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Specprzepisy
Wywłaszczenie na podstawie specprzepisów jest diametralnie różne od tego bazującego na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Na ogół są one zbliżone do treści, omawianej wcześniej, specustawy drogowej. Przewiduje ona, że wojewoda (odpowiedzialny za drogi wojewódzkie, krajowe) czy starosta (drogi gminne, powiatowe) wydaje zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, która jest równoznaczna z pozbawieniem prawa własności lub użytkowania wieczystego. W konsekwencji na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest oszacowanie jej wartości rynkowej. Bazując na takiej wycenie wojewoda lub starosta wydaje decyzję ustanawiającą wysokość odszkodowania. Warto nadmienić, że brak odszkodowania w żaden sposób nie wpływa na prowadzenie na działce robót budowlanych.
Właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się na opuszczenie nieruchomości wcześniej niż jest to przewidziane w przepisach, otrzymuje odszkodowanie wyższe o 5proc. od wartości nieruchomości, lub w zależności 5 proc. wartości prawa użytkowania wieczystego. Wszyscy właściciele, niezależnie czy zdecydują się wyprowadzić wcześniej czy też nie, otrzymują 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków (np. związanymi z opłatami notarialnymi, poszukiwaniami nowej nieruchomości etc.). Od niedawna została także wprowadzona opcja zaliczkowej wypłaty należnego odszkodowania. Taką zaliczkę wypłaca wojewoda na wniosek osoby wywłaszczonej, ale nie może przekroczyć ona 70proc. ogólnej wartości nieruchomości. Decyzja ustalająca wysokość odszkodowania musi być wydana w okresie nie dłuższym niż 60 dni, licząc od dnia doręczenia stronom postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności zezwolenia o realizacji inwestycji drogowej. Od tej decyzji można wnieść odwołanie. Jeśli wydana została z ramienia wojewody – do ministra infrastruktury. W przypadku, gdy wydał ją starosta do wojewody. Jeśli decyzja pozostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Można przedłożyć skargę przed sądem administracyjnym, ale należy pamiętać, że nieruchomość ta nie należy już wtedy do osoby skarżącej. Przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania obowiązuje taki sam tryb składania odwołań.
Saveinvest, www.grunttozysk.pl
