Niedługo minie rok od ogłoszenia upadłości Spółdzielczego Banku Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie. Dla grupy ponad 150 rodzin mieszkających na osiedlach w Warszawie i okolicach bankructwo SK Banku okazało się początkiem ciągnącego się do dzisiaj okresu wyczerpującej niepewności, chociaż z wołomińską instytucją nie mieli nic wspólnego.
Przez lata kupujący mieszkania na rynku pierwotnym obawiali się przede wszystkim jednego – upadłości dewelopera i utraty wpłaconych pieniędzy. Ustawa wymuszająca na przedsiębiorcach oferujących nieruchomości korzystanie z rachunków powierniczych miała chronić klientów deweloperów przed skutkami ewentualnej upadłości inwestora. Nie przewidziano jednak poważnych konsekwencji, jakie może pociągnąć za sobą bankructwo innego podmiotu – banku finansującego budowę.
Ponad 150 rodzin mieszkających w Warszawie i okolicach po upadłości SK Banku znalazło się w patowej sytuacji. Inwestycje, które realizowała firma Dolcan, finansowane były kredytem zaciągniętym przez dewelopera w wołomińskim banku spółdzielczym. Nabywcy mieszkań zapłacili za nie pełną cenę – z własnych oszczędności lub zaciągając zobowiązania. Inwestycje zostały zakończone przed upadłością kredytodawcy, ale nie dokonano bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali. W efekcie kupujący nie są w pełni właścicielami swoich mieszkań, a dodatkowo ciąży na nich wspólnie wpis w hipotece na rzecz SK Banku.
Promesa wydana przez bankruta
W sprawie najbardziej bulwersujący jest fakt, iż położenie, w którym znaleźli się mieszkańcy kilku warszawskich osiedli, nie jest w najmniejszym stopniu ich winą. Podobnie, jak w przypadku wielu budów realizowanych w polskich miastach, deweloper finansował przedsięwzięcie posiłkując się kredytem bankowym. W umowach, które klienci zawarli z firmą Dolcan, znalazły się wymagane przez ustawę deweloperską elementy – m.in. zgoda banku finansującego inwestycję na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali i przeniesienie ich własności po wpłaceniu przez nabywców pełnej należności.
Na pozór zatem nabywcy mieszkań nie mieli powodów do niepokoju. SK Bank, na rzecz którego wpisano do księgi wieczystej inwestycji hipotekę, wystawił promesę, w której zobowiązał się wydzielić lokale, z „czystą” księgą wieczystą. Warto przy okazji przypomnieć, że ustawa o księgach wieczystych przewiduje, iż przy podziale obciążonej hipoteką nieruchomości, powstałe w ten sposób nowe nieruchomości (np. lokale na wznoszonym osiedlu) „dziedziczą” obciążenie – ciąży na nich tzw. hipoteka łączna. Wierzyciel hipoteczny (w tym przypadku – SK Bank) może jednak zastosować inną niż domyślna procedurę. Temu służy właśnie promesa, czyli przyrzeczenie wyodrębnienia poszczególnych lokali bez obciążenia pod warunkiem zapłaty pełnej ceny. W odpowiednim momencie bank przez osobne oświadczenie realizuje swoją obietnicę.
Klienci Dolcan w wyniku wyjątkowo nieszczęśliwego zbiegu okoliczności zrealizowali swoją część zobowiązań, czyli uiścili pełną należność za mieszkania, ale nie doczekali się spełnienia przyrzeczenia przez bank. Zanim wyodrębniono lokale, ogłoszono upadłość wołomińskiej instytucji.
Mieszkańcy dalej w niepewności
Brak precyzyjnych regulacji prawnych spowodował, że klienci dewelopera w dalszym ciągu nie mogą odetchnąć z ulgą. Najważniejsza z ich punktu widzenia jest kwestia zrealizowania przez syndyka masy upadłości SK Banku promes wystawionych przez wołomińską instytucję. Jak wskazują mieszkańcy, którzy skontaktowali się z redakcją Bankier.pl, syndyk deklaruje pomoc, ale jednocześnie wskazuje, że musi działać w ramach obowiązujących przepisów. Decydujący głos należeć ma w tej sprawie do Rady Wierzycieli, wśród których znajduje się m.in. Bankowy Fundusz Gwarancyjny.
Zgodnie z ekspertyzą przygotowaną przez Kancelarię Zimmerman i Wspólnicy, jeśli spełniony został warunek uiszczenia pełnej ceny przez nabywcę, to oświadczenie banku (a po ogłoszeniu upadłości - syndyka) wyodrębniające lokal bez obciążenia ma charakter czysto techniczny. Obowiązek przeprowadzenia tej czynności zaistniał wcześniej – w momencie uregulowania przez kupującego należności. Ten punkt widzenia poparły instytucje, do których zwrócili się mieszkańcy - Polski Związek Firm Deweloperskich i Związek Banków Polskich w piśmie przesłanym do Ministerstwa Finansów.
Możliwa jest jednak także inna interpretacja przepisów zawartych w prawie upadłościowym. Kluczową kwestią pozostaje rozstrzygnięcie, czy zobowiązanie upadłego banku do wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie mieszkań ulega czy też nie przekształceniu w roszczenie pieniężne w momencie ogłoszenia upadłości. W najgorszym dla mieszkańców scenariuszu bank (a właściwie jego wierzyciele) utrzymałby zabezpieczenie w postaci hipoteki na inwestycji i mógłby ponownie żądać zapłaty. Byłoby to szokującym przypadkiem naruszenia interesów nabywców lokali, którzy już zapłacili za nie jak za pełnowartościowy „produkt”.
Skomplikowana sprawa będąca pokłosiem upadłości SK Banku pokazuje źródła ryzyka, które umykały uwadze nie tylko nabywców mieszkań, ale również ustawodawcy. Regulacje skupiły się na deweloperach, a nie finansujących ich bankach. Na łamach Bankier.pl będziemy śledzić tę sprawę i przedstawimy zapadające, być może już wkrótce, rozstrzygnięcia.
