Jak zarobić na urządzeniach przesyłowych na naszej działce?

Tysiące słupów energetycznych i telegraficznych, stacji trafo, a także urządzeń wodociągowych czy gazowych wciąż znajduje się na gruntach prywatnych właścicieli bez żadnego tytułu prawnego. Co gorsza, wielu właścicieli chcących rozwiązać istniejący problem odsyłanych jest z kwitkiem. Firmy przesyłowe wolą tak jak do tej pory, czyli najczęściej za darmo, korzystać ze swoich instalacji i urządzeń położonych na cudzych nieruchomościach. Czego wobec tego może żądać właściciel działki?

Możliwości jest kilka. Przede wszystkim należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Jeżeli urządzenia przesyłowe są więcej warte niż zajęta przez nie nieruchomość bądź uniemożliwiają właścicielowi korzystanie z niej w sposób dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, można żądać wykupu gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe (odpowiednio na podstawie art. 231 § 1 K.c. bądź art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Najbardziej drastycznym środkiem jest jednak żądanie usunięcia lub przesunięcia urządzeń.

Wybór jednego z tych roszczeń zależy jednak od konkretnych okoliczności, m.in. od sposobu, w jaki przedsiębiorstwo weszło w posiadanie czy wybudowało słupy, linie lub rury, także od tego, czy istnieje możliwość ich usunięcia bez odcinania od mediów całego osiedla czy ulicy, jak również od aktualnej postawy zarówno kierownictwa zakładu, jak i naszej.

Najpierw po dobroci

W większości przypadków rozwiązywanie problemu należałoby zacząć od próby zalegalizowania bezumownego korzystania z gruntu przez dane przedsiębiorstwo przesyłowe. Służyć do tego może zawarcie umowy (najlepiej w formie aktu notarialnego) zezwalającej przedsiębiorstwu przesyłowemu na korzystanie z nieruchomości w oznaczonym zakresie, umowy najmu lub dzierżawy czy też ustanowienie służebności gruntowej.

Dojście do porozumienia w tej kwestii, szczególnie co do przyszłego wynagrodzenia (czynszu) należnego właścicielowi gruntu, nie jest wcale łatwe. Do zawarcia takiej umowy niestety nie można drugiej strony zmusić, np. wytaczając stosowne powództwo. W zanadrzu dysponujemy jednak roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z zajętej pod urządzenia części nieruchomości, którego jak najbardziej możemy dochodzić w sądzie.

Kto korzysta, ten płaci

Podstawę prawną takiego roszczenia stanowi zwłaszcza art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego. Odczytywany wprost mówi, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Z przepisu tego wynika jednak, że ten, kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego i ma lub powinien mieć tego świadomość, musi się liczyć m.in. z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wspomniana regulacja ma również zastosowanie do stosunków pomiędzy właścicielem a posiadaczem zależnym (np. najemcą, użytkownikiem), jeżeli z przepisów regulujących dany stosunek (np. najmu, użytkowania) nie wynika nic innego (art. 230 K.c.).

Zgodnie z planem, lecz bez tytułu prawnego

Zakłady przesyłowe wynajdują jednak przeróżne powody, dla których korzystanie przez nich z danych instalacji lub urządzeń nie jest pozbawione tytułu prawnego. Częstą wymówką są ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które dopuszczają na danej nieruchomości lokalizację infrastruktury technicznej.

W jednej ze spraw, w której chodziło akurat o wodociągi, Sąd Najwyższy stwierdził, że działanie zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego może być jednocześnie naruszeniem prawa własności, bowiem plan zagospodarowania przestrzennego nie decyduje o podmiotowym, ale o przedmiotowym zakresie korzystania z nieruchomości (wyrok SN z dnia 6 stycznia 2005 r., sygn. akt III CK 129/2004). Plan zagospodarowania przestrzennego decyduje bowiem o tym, w jaki sposób można zagospodarować nieruchomość, nie zaś, kto może tę nieruchomość zagospodarować, w szczególności zaś nie przesądza o tym, że ten kto dokonuje na nieruchomości działań przewidzianych w planie, nie narusza prawa własności. Również fakt, iż budowa prowadzona była zgodnie z wymaganiami ówczesnych przepisów budowlanych nie ma w tej kwestii większego znaczenia, tzn. nie może przesądzać o tytule prawnym posiadania budynków czy urządzeń przez przedsiębiorstwo przesyłowe.

Budynek osobno od gruntu

Z kolei żądając wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku (np. stacji trafo) posadowionego na naszej nieruchomości jest niemal pewne, że przedsiębiorstwo powoła się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2004 r., sygn. akt II CK 259/03. Stwierdza on, iż stacja trafo składająca się z instalacji energetycznych oraz z budynku, bez którego urządzenia te nie mogłyby prawidłowo funkcjonować, jest urządzeniem służącym do doprowadzania prądu w rozumieniu art. 49 K.c. i wchodzi w skład przedsiębiorstwa energetycznego, w związku z czym właściciel gruntu nie może żądać od przedsiębiorstwa zapłaty za korzystanie z tego budynku. To wszystko prawda, lecz nie należy zapominać o ostatnim zdaniu, w którym mowa, że właścicielowi przysługują natomiast roszczenia za korzystanie z gruntu, na którym budynek ten się znajduje.

Zrewiduj wcześniejsze ustalenia

Ponadto warto pamiętać, choć wydawać by się to mogło oczywiste, iż roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy można zgłosić wówczas, gdy między stronami nie istnieje żadne porozumienie w tej kwestii. Zanim skorzystamy z pomocy sądu warto więc sobie przypomnieć i odnaleźć dokumenty, które dla przedsiębiorstwa podpisywaliśmy, np. zgodę na nieodpłatne przeprowadzenie, dostęp i konserwację światłowodu czy rur wodno-kanalizacyjnych prowadzonych po naszej działce zaraz obok pasa drogowego. Może to świadczyć o zawarciu umowy użyczenia, wobec czego ewentualne wezwania do zapłaty za korzystanie z gruntu bez tytułu prawnego będą bezpodstawne. Na szczęście tylko na razie, ponieważ umowę taką czy innego rodzaju porozumienie można przecież wypowiedzieć.

Ile i za jaki okres?

Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia ustala się z reguły na poziomie czynszu, który by mu przypadł z tytułu dzierżawy części gruntu zajętego przez urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat. Zatem w sytuacji, gdy słupy na naszym gruncie pojawiły się już w latach 60., nie mamy co liczyć na wynagrodzenie za cały okres bezumownego korzystania z gruntu przez dane przedsiębiorstwo i jego poprzedników prawnych, lecz "tylko" za ostatnią dekadę.

Źródło: