Haczyki w umowach o kredyt hipoteczny

Z roku na rok Polacy biorą coraz więcej kredytów hipotecznych. Okazuje się jednak, że prześcigające się w ofertach banki, wciąż stosują w umowach kredytowych postanowienia niekorzystne dla konsumentów. I wcale nie są to przypadki odosobnione.

W 2007 r. banki udzieliły kredytów hipotecznych w wysokości prawie 60 mld zł – to o ponad 46% więcej niż rok wcześniej. Średnia wartość jednego kredytu wynosiła 182 tys. zł. Zawarcie umowy na sfinansowanie zakupu domu lub mieszkania to jedna z ważniejszych życiowych inwestycji finansowych. Zobowiązania zaciągane są na wiele lat – w niektórych przypadkach niemal na całe życie, więc skutki podpisania niekorzystnej umowy mogą być odczuwalne długo po zawarciu transakcji z bankiem. Dlatego ochrona konsumentów zawierających umowy o kredyt hipoteczny jest szczególnie istotna. Niestety rzeczywistość nie jest tak kolorowa i korzystna dla konsumentów, jak przedstawiają reklamy kredytów. Potwierdziły to wyniki kontroli ponad 300 wzorców umów stosowanych przez 19 banków przy zawieraniu kredytów hipotecznych. Analiza, którą przeprowadził Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wykazała, że wszystkie skontrolowane banki stosowały postanowienia niekorzystne dla konsumentów. Większość banków już zadeklarowała zmianę stosowanych praktyk.

Na co uważać?

BPH, Millennium, PEKAO, Bank Pocztowy, Bank Ochrony Środowiska, Bank Zachodni WBK, BRE Bank, Deutsche Bank PBC, Fortis Bank, GE Money Bank, Getin Bank, ING Bank Śląski, Invest Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, Nordea Bank Polska, Nykredit, PKO Bank Polski, Santander Consumer Bank – to banki, w których kontrolerzy przyjrzeli się z bliska ponad 300 wzorcom umów, regulaminów, tabel opłat i prowizji oraz umów ubezpieczenia kredytów. Wynik? Zakwestionowano ponad 40 klauzul.

Co powinno wzbudzić naszą czujność, gdy podpisujemy umowę o kredyt hipoteczny? Stwierdzone nieprawidłowości to przede wszystkim:

- Nieprecyzyjne przesłanki dotyczące opłat związanych z obsługą kredytu. Wśród postanowień dotyczących opłat i prowizji zastrzeżenia wzbudziło między innymi takie, które określało jedynie kwoty minimalne opłat i prowizji, które może pobrać od nas bank podczas trwania umowy kredytowej. Niewskazanie wysokości maksymalnej powoduje, że bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania, a konsument nie ma możliwości oszacowania ostatecznych kosztów kredytu. Zdaniem specjalistów z UOKiK-u w umowie powinny zostać wskazane kryteria, które są brane pod uwagę przy ustaleniu ceny poszczególnych czynności.

- Przyznawanie sobie przez bank nieograniczonej możliwości przeprowadzania inspekcji domu na koszt klienta. Wątpliwości Urzędu wzbudziła kwestia umieszczania we wzorcach umownych postanowień uprawniających banki do przeprowadzania inspekcji nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu lub też żądania od konsumenta dostarczenia wyceny takiej nieruchomości – w obu przypadkach na koszt kredytobiorcy. Nie wskazane były jednak przesłanki, kiedy może to nastąpić. Biorąc pod uwagę koszt takiej inspekcji – średnio 150 zł – brak jasnych wytycznych, kiedy i w jakich przypadkach taka kontrola jest niezbędna, stanowił poważne zwiększenie ostatecznego kosztu kredytu;

- Przyznawanie sobie przez bank zbyt szerokiego zakresu uprawnień. Urząd zakwestionował postanowienia umożliwiające bankom zmianę waluty i oprocentowania kredytu w przypadku zmiany sytuacji społeczno-politycznej lub ekonomicznej kraju waluty kredytu. W opinii specjalistów bank zbyt szeroko określa przesłanki zmiany waluty kredytu, co umożliwia mu dowolną interpretację takich sformułowań jak „zmiana sytuacji społeczno-politycznej”. Zgodnie z prawem umowa powinna zawierać jednoznaczne i przede wszystkim zrozumiałe sformułowania, a postanowienia niejasne powinny być interpretowane na korzyść konsumenta. Zakwestionowano również klauzulę uprawniającą bank do obniżenia kwoty kredytu lub wypowiedzenia umowy w sytuacji niewywiązywania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań w stosunku do innych podmiotów (np. urzędów skarbowych). Według UOKiK-u realizacja innych zobowiązań konsumenta, które nie dotyczą danego banku oraz nie zagrażają realizacji umowy, nie mogą mieć wpływu na warunki spłaty kredytu hipotecznego;

- Nakładanie zbyt szerokiego zakresu obowiązków na konsumentów. Część banków zastrzegała sobie prawo do wydania zgody dla konsumenta, gdyby chciał zaciągnąć inny kredyt, pożyczkę lub udzielić poręczenia. Klauzula nie budziłaby zastrzeżeń, gdyby określono wysokość zadłużenia, po przekroczeniu którego klient musiałby poinformować bank oraz innego, wyższego limitu, do przekroczenia którego wymagana jest zgoda kredytodawcy. Podpisując umowę z takim warunkiem konsument zobowiązywał się, że każdorazowo, na przykład biorąc telewizor na raty, będzie musiał obowiązkowo uzyskać zgodę banku, w którym zaciągnął wieloletni kredyt hipoteczny;

- Uzależnianie zawarcia umowy o kredyt hipoteczny od założenia konta bankowego. Zgodnie z przepisami uzależnianie zawarcia i wykonania umowy od wykupienia innego produktu – rachunku bankowego – jest niezgodne z prawem. Cieszy fakt, że większość banków już dokonała zmian w taki sposób, aby konsument nie był zobowiązany do posiadania płatnego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, a raty kredytu mogły być wpłacane na specjalny, bezpłatny rachunek techniczny służący tylko i wyłącznie obsłudze kredytu.

- Umowy ubezpieczenia kredytu, zawierane przez bank z towarzystwem ubezpieczeniowym również wzbudziły liczne zastrzeżenia. Konsument niejednokrotnie jest w takim przypadku obciążany kosztami polisy, mimo że nie jest ani stroną umowy, ani jej beneficjentem. W praktyce oznacza to, że kredytobiorca opłaca składki wynikające z umowy, która zabezpiecza jedynie przedsiębiorcę. Ponadto jeśli ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie bankowi, to konsument ponosi odpowiedzialność regresową. W efekcie ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej „przerzucone” zostaje na kredytobiorców. W ocenie ekspertów nie ma żadnych podstaw prawnych usprawiedliwiających takie działanie. Podobnie jak w przypadku nałożenia na konsumenta obowiązku ustanowienia – jako zabezpieczenia kredytu – weksla własnego in blanco na rzecz zakładu ubezpieczeń. Zdaniem Urzędu, jeżeli kredytobiorca nie jest stroną umowy z towarzystwem, to nie ma żadnych podstaw, aby reprezentant ubezpieczyciela miał prawo do żądania zabezpieczeń lub innych dokumentów.

Zobowiązanie na lata

Po kontroli większość banków zadeklarowała dobrowolne wycofanie się ze stosowania nieprawidłowości w swoich umowach kredytowych. Przeciwko pozostałym planowane jest wszczęcie postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. UOKiK zamierza też skierować pozwy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie uznania klauzul za niedozwolone.

Mimo że z umów części banków znikną niekorzystne dla konsumentów zapisy, nie oznacza to, że przy podpisywaniu umowy nie musimy być już czujni. Wręcz przeciwnie – każdą umowę, a w szczególności dotyczącą tak poważnego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, trzeba bardzo dokładnie przeczytać i dobrze się zastanowić, czy podjętej decyzji nie będziemy żałować przez resztę życia.

Tabela z wynikami kontroli dla poszczególnych banków na www.swiatkonsumenta.pl

5 praktycznych rad zanim weźmiesz kredyt

Zanim podpiszesz umowę na kredyt hipoteczny, dokładnie ją przeanalizuj i dobrze się zastanów. Przypominamy, o czym powinieneś pamiętać:

1. Koszt kredytu. Sprawdź, jaki jest całkowity koszt kredytu. Zwróć uwagę na wysokość oprocentowania, które różni się w różnych bankach i zależy od paru elementów: rodzaju (stałe lub zmienne), zabezpieczenia, wielkości wkładu własnego. Sprawdź, czy bank pobiera inne opłaty i w jakiej wysokości – na przykład za rozpatrzenie wniosku o kredyt i jego przyznanie. Dodaj te wszystkie kwoty i przynajmniej w przybliżeniu oblicz, ile faktycznie kredyt będzie kosztował. Zwróć uwagę, czy możliwe jest dokonanie wcześniejszej spłaty, a w przypadku kredytów zaciąganych w walutach obcych – czy i jak często możliwe jest ich przewalutowanie. W obu przypadkach sprawdź, czy bank pobiera z tego tytułu opłatę.

2. W jakiej walucie? Zastanów się, czy chcesz wziąć kredyt w walucie obcej czy w złotówkach. Kredyty w walutach obcych są najczęściej niżej oprocentowane, jednak łączy się z nimi tak zwane ryzyko kursowe. Gdy zatem euro lub frank zdrożeją, odsetki od takiego kredytu także będą wyższe. Co więcej, pozostałe do spłaty zadłużenie również będzie większe. Jeżeli więc kredyt wynosi 10 tys. euro przy kursie równym 4 zł, to twoje zadłużenie wynosić będzie 40 tys. zł. Jeżeli kurs euro wynosiłby 4,50 zł, to kwota kredytu do spłacenia wynosiłaby nie 40 tys., ale 45 tys. zł. Odpowiednio wyższe będą także odsetki. Jeżeli waluta, w której bierzesz kredyt, straci na wartości w stosunku do złotówki, sytuacja będzie wyglądać odwrotnie – korzystniej dla ciebie. Jeśli kwota kredytu wyrażona jest w walucie obcej sprawdź, czy umowa daje ci możliwość otrzymania pożyczonej kwoty oraz spłaty kredytu w walucie obcej, którą samodzielnie wymienisz w dowolnym miejscu. W ten sposób nie będziesz zmuszony do wymiany waluty po kursie banku, który nie musi być dla ciebie korzystny.

3. Zdolność kredytowa. Bank uzależnia przyznanie kredytu od twojej zdolności kredytowej, czyli możliwości spłaty zobowiązania wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytodawca może w trakcie obowiązywania umowy żądać dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania oceny twojej zdolności oraz sytuacji finansowej, a także umożliwiających kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu. Pamiętaj, że w umowie muszą zostać podane sytuacje, kiedy takich dokumentów bank może zażądać.

4. Problemy ze spłatą kredytu. Jeśli nie dotrzymasz warunków udzielenia kredytu lub z powodu twojego złego stanu majątkowego zagrożona jest jego terminowa spłata, bank może wypowiedzieć umowę kredytu w całości lub w części albo zażądać dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu. Sprawdź, czy w razie problemów ze spłatą bank będzie składać wniosek o wpis do rejestru nierzetelnych dłużników, jaki to będzie rejestr, jak długo twoje dane będą w nim przechowywane oraz jaka jest procedura ich wykreślenia.

5. Zabezpieczenie kredytu. Zabezpieczeniem może być poręczenie, weksel, hipoteka zwykła lub kaucyjna. Poręczenie polega na tym, że inna osoba zobowiązuje się w stosunku do banku do spłaty długu, gdybyś tego nie zrobił. W przypadku zabezpieczenia wekslowego bank dysponuje podpisanym przez ciebie wekslem, w którym zgadzasz się na wyegzekwowanie pewnej sumy pieniędzy. Hipoteka polega na obciążeniu twojej nieruchomości, na przykład mieszkania. W przypadku niespłacenia kredytu bank będzie mógł ją przejąć i na przykład sprzedać, by w ten sposób zaspokoić swoje roszczenie. Jeżeli kredyt ma być zabezpieczony przez mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane, zwykle bank do tego czasu będzie żądał zabezpieczenia innego rodzaju. Jeżeli możesz wybrać formę zabezpieczenia, pamiętaj, że bank ma prawo do kontroli stanu zabezpieczeń. Warto zatem upewnić się, w jaki sposób to prawo kredytodawca zagwarantował sobie w umowie: czy wycena nieruchomości odbywa się na koszt banku czy klienta, jak często może być ona dokonywana itp. Ponieważ koszt takiej wyceny wynosi najczęściej kilkaset złotych, korzystny dla nas zapis w umowie może znacznie obniżyć koszty kredytu. Zadbaj o zdjęcie zabezpieczenia po upływie okresu umownego.


























































Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Do pobrania

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj

Znajdź nas na Facebooku