Zostań właścicielem zamiast wynajmować mieszkanie – takim hasłem deweloperzy starają się skłonić potencjalnych klientów do skorzystania ze swojej oferty. Niskie stopy procentowe i perspektywa wprowadzenia wymogu posiadania wkładu własnego na pozór sprzyjają rozstrzygnięciu życiowego dylematu na rzecz zakupu na kredyt. Pod uwagę warto jednak wziąć także czynniki, których nie da się bezpośrednio przeliczyć na pieniądze.
Źródło: Thinkstock
W rozważaniach „kupić czy wynająć” często przewija się argument budowania majątku osobistego. Wynajmując, wyrzucamy pieniądze w błoto, mówią zwolennicy własności. Zamiast wspierać właściciela nieruchomości, lepiej pracować na własne konto. W praktyce problem jest znacznie bardziej skomplikowany i nie sprowadza się wyłącznie do finansowej kalkulacji. Podstawowe znaczenie ma sytuacja życiowa, w której się znajdujemy.
Mobilność kontra kotwica
Kredyt przywiązuje nas do nieruchomości, z reguły na co najmniej kilkanaście lat. Nawet, jeśli zdecydujemy się po pewnym czasie zmienić miejsce zamieszkania i wynająć swoje lokum, to będziemy musieli zajmować się poszukiwaniem najemców, remontami, zbieraniem opłat i wyposażeniem. Przyjmując optymistycznie, że cztery kąty będą na siebie zarabiać, nadal będziemy za nie odpowiedzialni jako właściciel, podatnik, członek wspólnoty mieszkaniowej.
Zobacz także
Najemca ma znacznie większy zakres swobody i może pozostać mobilny. Ewentualna przeprowadzka do innego miasta nie stanowi w tym przypadku problemu. Jeśli chcemy mieć możliwość szybkiej zmiany życiowych planów, to pieniądze wydane na czynsz należy potraktować po części jako koszt osobistej wolności, a nie środki wyrzucone w błoto. Dodatkowo nie obciążają nas problemy związane z utrzymaniem nieruchomości – bieżące naprawy pozostają w gestii właściciela, a wszelkie formalności i dodatkowe koszty (np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenia) nie zaprzątają naszej uwagi.
Sztywny budżet kontra elastyczność poziomu życia
Właściciel nieruchomości kupionej na kredyt staje przed sytuacją, w której znacznie zawęża się margines finansowej swobody. W domowym budżecie puchną wydatki sztywne, czyli takie, przed którymi nie ma ucieczki i na których wysokość nie mamy żadnego wpływu. Najważniejszym obciążeniem staje się rata kredytu. Niezależnie od tego, jak będą zmieniać się nasze dochody, ona pozostanie na podobnym poziomie przez kolejne kilkadziesiąt lat.
Najemca, któremu powinie się noga ma wciąż na stole opcję, której brakuje właścicielowi – obniżenie wydatków sztywnych. Przeprowadzka do mniejszego mieszkania, w gorszej lokalizacji, dalej od centrum, pozwoli odzyskać finansową równowagę. Gdy sytuacja się poprawi, zawsze można poszukać lepszego miejsca.
Zamrożony majątek kontra płynne rezerwy
Nabycie nieruchomości wymaga najczęściej wyłożenia sporej sumy gotówki. Nawet, jeśli cena mieszkania zostanie w stu procentach pokryta kredytem, to pozostaje wykończenie, koszty transakcyjne i inne „drobiazgi”, które potrafią pochłonąć znaczące kwoty. Oszczędności włożone w cztery ściany stają się niepłynne – nie sięgniemy po nie w razie nagłych wydatków czy utraty pracy.
Wynajmujący także musi dysponować zasobem wolnej gotówki, chociażby po to, aby zapłacić kaucję lub czynsz za kilka okresów z góry. Finansowa rezerwa nie musi jednak być tak duża, jak w przypadku właściciela.
Odsetki kontra czynsz
Najemca płaci właścicielowi nieruchomości czynsz. Można uznać, że ta kwota w całości stanowi koszt korzystania z mieszkania – trafia ona do kieszeni właściciela, najemcy nie przynosząc żadnych przyszłych korzyści. W przypadku spłaty kredytu bank otrzymuje od nas porcję kapitału i odsetki. Kapitał, zwłaszcza na początku okresu kredytowania (w przypadku rat równych), stanowi niewielką część odprowadzanej kwoty. Większość to odsetki, o których można powiedzieć to samo, co o czynszu – wydatek bez korzyści.
Jeśli chcemy porównywać wynajem do własności , warto wziąć ten fakt pod uwagę. W finansowym zestawieniu po jednej stronie mamy zatem czynsz, a po drugiej odsetki w ratach kredytu plus wszystkie dodatkowe obciążenia związane z posiadaniem nieruchomości (ubezpieczenia, podatki, remonty, wyposażenie). Kapitał spłacany kredytodawcy można potraktować zupełnie odrębnie. To przymusowe oszczędności, za które po kawałku kupujemy aktywo – naszą nieruchomość.
Nie ma jednej odpowiedzi
Przeciw podsuwanym przez sprzedawców mądrościom życiowym można wysunąć sporo argumentów. Posiadanie własnej nieruchomości ma wiele zalet, ale nie jest rozwiązaniem odpowiednim dla każdego i w każdym momencie życia. Może być wręcz niebezpieczne, gdy oznacza balansowanie na granicy bezpieczeństwa finansowego, pozbycie się całości oszczędności i przywiązanie na lata do jednego miejsca. Paradoksalnie „wyrzucanie pieniędzy w błoto” może okazać się czasem bezpieczniejsze niż wymuszona nieprzemyślaną decyzją stabilizacja.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
Napisz do autora: m.kisiel@bankier.pl
Obserwuj @finnovation_pl
