Bezpieczny zakup nieruchomości. Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Osoby przymierzające się do zakupu własnego mieszkania muszą podjąć wiele trudnych decyzji. W wielu przypadkach jest to jedyna tego typu transakcja w życiu, a suma wielokrotnie przewyższa możliwości domowego budżetu. W związku z tym bez wątpienia wybór powinien być odpowiednio przemyślany i nie należy podejmować go pochopnie. 

Weryfikacja powinna przy tym objąć szeroki zakres czynników, nie tylko te, które wydają się kluczowe z punktu widzenia komfortu korzystania z nieruchomości, a więc np. lokalizację czy standard wykończenia. W przypadku zakupów na rynku pierwotnym bardzo ważny okaże się również stan prawny. Wielu informacji dostarczą księgi wieczyste. Zapoznanie się z nimi nie powinno stanowić większego problemu nawet w sytuacji, w której kupujący nie zna numeru ksiąg wieczystych. Warto dowiedzieć się, jak to zrobić.

Czym jest księga wieczysta?

Zgodnie z przepisami księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe i  stanowią rejestr publiczny informujący o stanie prawnym nieruchomości. Reguluje je ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zmiany są jednak na bieżąco wprowadzane każdego roku. Jej artykuł pierwszy precyzuje cel zakładania ksiąg wieczystych: „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. 

Z punktu widzenia potencjalnych kupujących bardzo ważny zapis widnieje natomiast w artykule drugim: „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”. Oznacza to, że każda osoba może zdobyć informacje na temat nieruchomość i kwestie własnościowego prawa do lokalu. Elektroniczne księgi wieczyste sa dostępne dla każdego, jeśli tylko znamy ich numer.

Co można ustalić dzięki księdze wieczystej?

Stosunkowo prosta czynność, jaką jest zapoznanie się z zawartością ksiąg wieczystych, może pomóc w uniknięciu wielu kłopotów wynikających z istnienia stanu prawnego innego niż ten, który oficjalnie deklaruje sprzedający.

Dzięki księdze wieczystej można ustalić m.in.:

• Właściciela nieruchomości,

• Prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości,

• Charakterystykę nieruchomości, w tym jej powierzchnię,

• Ograniczenia praw, roszczenia wobec nieruchomości,

• Obciążenie hipoteki.

W przeciwnym wypadku łatwo można więc paść ofiarą oszustwa. Może się również zdarzyć, że sprzedający zatai niektóre fakty, które mogłyby wpłynąć na wartość nieruchomości, lub po prostu nie jest ich świadom, co oczywiście nie zwalnia kupującego z potencjalnej odpowiedzialności i zwykle wiąże się z jego perspektywy z poważnymi problemami.

Budowa ksiąg wieczystych

Informacje widniejące w księdze wieczystej są w określony sposób uporządkowane. Księgi składają się z działów skupionych poszczególnych aspektach prawnego statusu nieruchomości:

Informacje Ogólne o Nieruchomości (Dział I):

• Oznaczenie nieruchomości (Dział I-O): Rodzaj nieruchomości (np. lokal, działka), dane geodezyjne, adres, obszar działki, powierzchnia lokalu mieszkalnego, informacje o budynku i wyodrębnionych lokalach mieszkalnych​.

• Spis praw związanych z własnością (Dział I-Sp): Prawa przysługujące właścicielom, takie jak udział w nieruchomości wspólnej, prawo przechodu, korzystanie z infrastruktury​.

Informacje o Właścicielu (Dział II):

• Informacje o właścicielach nieruchomości, ich udziałach, a także o użytkownikach wieczystych. W przypadku nieruchomości wielorodzinnych, informacje o właścicielach wyodrębnionych lokali mieszkalnych​.

Prawa, Roszczenia i Ograniczenia (Dział III):

• Służebności gruntowe, przechodu, przesyłu, dożywocie, służebność zamieszkiwania.

• Informacje o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, zarządu i sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, wpisu do rejestru zabytków, roszczeń o opłatę przekształceniową, a także ostrzeżenie o niezgodności zapisów KW ze stanem faktycznym​.

Hipoteki (Dział IV):

• Informacje o hipotekach umownych, zabezpieczających kredyty hipoteczne, oraz o hipotekach przymusowych, np. związanych z zobowiązaniami wobec urzędu skarbowego lub ZUS. Obecność hipoteki przymusowej może utrudnić uzyskanie kredytu bankowego na zakup danej nieruchomości​.

Dodatkowe Informacje:

• Dane dotyczące właściciela, współwłaścicieli, osób mających prawa wobec nieruchomości, a także umowy pierwokupu, dożywocia itp​.

Wpisy dotyczące historii nieruchomości, ograniczeń nałożonych na nią, danych o położeniu, przeznaczeniu, opisie lokalu, powierzchni budynków i gruntów, a także wniosków o wpis i hipotek przymusowych​.

Numer księgi wieczystej: jak go uzyskać?

Przepustką do uzyskania informacji o nieruchomości jest poznanie numeru księgi wieczystej. Warto poprosić o niego sprzedającego: również w jego interesie leży udostępnienie kupującemu jak najbardziej wyczerpujących informacji na temat nieruchomości i jej stanu prawnego, a także rozwianie wszystkich pojawiających się wątpliwości. Jeżeli tego nie zrobi albo kupujący nie chce pytać o to wprost, nadal możliwe będzie stosunkowo proste ustalenie numeru księgi wieczystej. W tym celu wystarczy znać adres nieruchomości oraz skorzystać z jednej z dwóch dróg:

• Droga urzędowa: aby uzyskać dostęp do ksiąg wieczystych, można zwrócić się do stosownego sądu rejonowego lub starostwa powiatowego. W takim przypadku należy złożyć wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej, jednak konieczne stanie się także wskazanie interesu prawnego wobec nieruchomości, a samo zainteresowanie kupnem nie zawsze będzie w ten sposób odczytanie. Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej można natomiast skorzystać z internetowej bazy prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
  
  

• Księgi wieczyste online: możliwe jest również skorzystanie z internetowych wyszukiwarek ksiąg wieczystych, które pozwolą na łatwe uzyskanie dostępu do wybranego dokumentu na podstawie adresu. Jest to oczywiście płatna usługa. 

Na co należy przede wszystkim zwrócić uwagę przeglądając księgę wieczystą?

• Dane właściciela: upewnienie się, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest jej faktycznym właścicielem oraz czy nie ma innych współwłaścicieli, co może komplikować transakcję​​​.

• Opis nieruchomości: sprawdzenie, czy dane dotyczące adresu, powierzchni i przeznaczenia nieruchomości zgadzają się z rzeczywistością​..

• Hipoteki i obciążenia: weryfikacja, czy na nieruchomości nie ciążą hipoteki lub inne obciążenia, które mogą wpłynąć na możliwość jej zakupu czy zaciągnięcia kredytu​. 

• Prawa i ograniczenia: zbadanie wszelkich ograniczeń, takich jak służebności, czy roszczeń dotyczących nieruchomości, które mogą wpłynąć na jej użytkowanie​

Te elementy są kluczowe dla oceny ryzyka związanego z transakcją. 

Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?

Jest to  krótki wpis zawierający informacje o dokonanych zmianach lub aktualnych sprawach dotyczących nieruchomości, które jeszcze nie zostały formalnie wpisane jako pełne zapisy. Wzmianki mogą dotyczyć na przykład wniosków o wpis zmian w księdze, takich jak zmiana właściciela czy ustanowienie hipoteki. Służą one jako tymczasowa informacja dla osób przeglądających księgę, dając wstępne pojęcie o sprawach w toku, które mogą wpłynąć na stan prawny nieruchomości.

Zakup nieruchomości to znacząca decyzja, która wymaga nie tylko dokładnej analizy rynku i możliwości finansowych, ale także gruntownej wiedzy o stanie prawno-majątkowym danej nieruchomości. Księgi wieczyste są w tym kontekście nieocenionym narzędziem, które zapewnia przejrzystość i bezpieczeństwo transakcji. Przeglądając księgę wieczystą, kupujący uzyskuje pewność, że nieruchomość nie jest obciążona ukrytymi hipotekami, służebnościami czy innymi ograniczeniami, które mogłyby wpłynąć na jej wartość czy możliwość użytkowania. Pamiętajmy, że jej dokładne sprawdzenie jest nie tylko naszym prawem, ale przede wszystkim obowiązkiem, który pozwala uniknąć wielu problemów i komplikacji w przyszłości. Wiedza ta jest kluczowa zarówno dla bezpieczeństwa transakcji, jak i spokoju ducha każdego nabywcy nieruchomości.