Co wpływa na zdolność kredytową? Porównanie ofert kredytów hipotecznych

Stop procentowe jesienią 2023 r. spadły łącznie o 1 pp. To prawdopodobnie koniec zmian w podstawowych parametrach ceny pieniądza na dłuższy czas. Dla potencjalnych kredytobiorców to niezbyt dobra wiadomość – trudno oczekiwać znaczącego wzrostu zdolności kredytowej, a ceny nieruchomości w tym czasie pną się w górę.

Dla części zainteresowanych kredytem priorytetem może być w takich okolicznościach możliwość pożyczenia jak najwyższej kwoty. Opcji jest kilka – chociażby skorzystanie z gwarancji wkładu własnego, co pozwala zachować oszczędności np. na wykończenie mieszkania. Dostęp do tego rozwiązania jest jednak ograniczony maksymalną kwotą gwarancji (100 tys. zł) oraz limitami cen kupowanych nieruchomości.

Pomocne może być także wydłużenie okresu spłaty (ale nie powyżej 25 lat, ponieważ zdolność i tak określa się dla takiego założenia) czy wybór formuły raty równej (mniej korzystnej z punktu widzenia kosztów, ale mniej obciążającej dla domowego budżetu na początku). Zdolność kredytową mogą podbić także przeprowadzone z odpowiednim wyprzedzeniem porządki w portfelu – pozbycie się nieużywanych kart kredytowych i limitów.

Z danych zbieranych przez Bankier.pl wynika, że od dłuższego czasu dla szacunkowej maksymalnej zdolności kredytowej znaczenie ma także formuła oprocentowania. Sprawdziliśmy na podstawie listopadowych symulacji, o ile więcej można pożyczyć decydując się na (obecnie niższe) stałe oprocentowanie.

Zdolność można podnieść o kilka procent

Banki biorące udział w zestawieniu przygotowały obliczenia dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

W większości instytucji szacunki zdolności nie różnią się dla obu typów produktów. Są jednak wyjątki, gdzie okresowo stałe oprocentowanie daje szansę na wyższą kwotę. To wynik zarówno różnic w stawce oprocentowania obowiązującej w momencie przygotowywania obliczeń, ale także (czasami) nieco innej konstrukcji produktu (np. dodatkowego ubezpieczenia).

Warto zwrócić uwagę na fakt, że rośnie grupa banków, które proponują inne warunki cenowe klientom wewnętrznym (mającym już np. rachunek osobisty). To z kolei przekładać się może na wyższą zdolność kredytową. Przykładem jest Credit Agricole i PKO Bank Polski.

Ile mogłaby wynosić zdolność w kredycie z dopłatami?

Chociaż profilowi kredytobiorcy mogą w kilku bankach liczyć na finansowanie w kwocie przekraczającej 900 tys. zł, to propozycje te są bardzo odległe od wartości sprzed kilku lat. Przypomnijmy, że WIBOR 3M znajduje się obecnie w okolicach granicy 6 proc. W okresie rekordowo niskich stóp wynosił 0,21 proc.

Program „Bezpieczny kredyt 2 procent” miał dać wybranym kredytobiorcom szansę na otrzymanie finansowania na warunkach zbliżonych do tych panujących na rynku przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Niektóre banki uczestniczące w tym schemacie przygotowały na naszą prośbę teoretyczny szacunek zdolności kredytowej dla tego samego profilu klienta. Maksymalna kwota dostępnego kredytu wyniosłaby w takiej opcji ponad 1,22 mln zł. Warto pamiętać, że taka symulacja to tylko ilustracja potencjalnego efektu dopłat. W programie „Bezpieczny kredyt 2 procent” narzucono znacznie niższe limity kwoty kredytu.