W kredycie hipotecznym za szansę na niższą ratę zapłacisz gorszą zdolnością kredytową

Wysokie stopy procentowe i perspektywa rychłej obniżki ceny pieniądza – na pierwszy rzut oka to idealne okoliczności do zaciągania kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Jeśli spojrzymy na historię notowań wskaźników międzybankowych (np. WIBOR 3M), to szybko dostrzeżemy, że po raz ostatni cena pieniądza na poziomie zbliżonym do obecnego znalazła się w 2008 r. Po 2009 r. przez kilkanaście lat stopy znajdowały się sporo poniżej lokalnej „górki”.

Nikt nie zagwarantuje nam, że bieg wydarzeń się powtórzy, ale wybór zmiennej stopy daje spore szanse na odczuwalny spadek raty co najmniej w najbliższej przyszłości. Dodatkowo w odwodzie pozostaje przejście na oprocentowanie stałe, gdybyśmy zechcieli w przyszłości „zamrozić” stawkę na pewnym poziomie. Przeskoczyć w drugą stronę, ze stałej stopy na zmienną, może być wkrótce znacznie trudniej.

Zmienna stopa w hipotekach pod lupą KNF

Nadzór finansowy w ostatnich miesiącach podjął kilka decyzji, które mają „kierować” kredytobiorców w stronę zobowiązań z okresowo stałym oprocentowaniem. Po pierwsze, nowe zalecenia KNF skłaniają banki do wstrzymania proponowania klientom refinansowania kredytów w taki sposób, by kredytobiorca mógł przejść ze stałej stawki na zmienną. Banki szybko zaczęły dostosowywać się do rekomendacji nadzoru i opcje dostępne dla chętnych na „przeprowadzkę” zaczęły znikać z rynku.

Po drugie, nadzór zmienił zasady oceny zdolności kredytowej i zróżnicował je w zależności od rodzaju oprocentowania. Dotyczy to przede wszystkim bufora na zmianę stopy procentowej. Obliczając, na ile kredytu stać klienta, bank musi powiększyć obecne oprocentowanie o określony dodatek. W ten sposób przeprowadza się rodzaj testu – czy kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą po zmianie stóp procentowych.

Bufor jest mniejszy dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, zwłaszcza takich, gdzie okres zamrożenia stopy jest długi (powyżej 5 lat). Dla kredytów ze zmienną stopą bufor jest wyższy, uzależniony również od zmienności stopy w okresie ostatnich 100 dni. Banki mają czas do 1 lipca 2024 r., by dostosować się do tych zasad, ale już obecnie w wielu przypadkach zdolność dla zmiennego oprocentowania jest niższa niż dla takiego samego kredytu z okresowo stałą stopą.

Nawet ponad 100 tys. zł mniej finansowania

Różnice w szacunkach zdolności kredytowej sprawdziliśmy w sierpniu 2023 r. bazując na symulacjach przygotowanych przez banki. Kredytodawcy wyliczyli maksymalną kwotę kredytu do gospodarstwa domowego:

• 3-osobowego – dwoje rodziców plus jedno dziecko,
• mieszkającego w Warszawie,
• mającego do dyspozycji 13 tys. zł miesięcznie,
• nie posiadającego żadnych zobowiązań kredytowych,
• wnoszącego 20-procentowy wkład własny i wybierającego ratę równą z 25-letnim okresem spłaty.

Kilka banków aktywnych na rynku nie oferuje obecnie kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. W tej grupie mieszczą się Bank Millennium, BNP Paribas Bank oraz Velo Bank. Wybór dla klientów zdecydowanych na taką opcję jest zatem węższy niż przy okresowo stałej stawce.

Zestawienie szacunków pokazuje, że w niektórych bankach trzeba się liczyć ze zdecydowanym cięciem dostępnej kwoty przy formule oprocentowania zmiennego. Pocieszeniem dla kredytobiorców może być fakt, że w ciągu kilku miesięcy zdolność kredytowa znacząco wzrosła. Na początku roku nawet dobrze zarabiająca rodzina nie mogła liczyć na sfinansowanie zakupu na kwotę powyżej 700 tys. zł. Teraz najwyższe szacunki zbliżają się do progu 1 mln zł.