Zobaczcie, spółka 10 stycznia 2020 roku otworzyła spółkę Kompleks Handlowy Rybitwy z o.o. KRS: 822652.
100% udziałów ma tam Efekt S.A.
Czyżby zamierzali całą działalność kompleksu przerzucić do spółki zewnętrznej?
Oczywiście o fakcie otworzenia nowej spółki komunikatu żadnego nie widziałem.
Po co jest ten ruch? Ktoś się orientuje?

Wedlug mnie z powodu inwestycji.
Ministerstwo rolnictwa zapowiedziało wsparcie inwestycji dla tego typu centrów hurtu.

Alternatywą było budowanie w Krzeszowicach, ale przy obecnie zmieniającym się rynku tamta inwestycja nie zapina się finansowo.
Chcąc budować w Krzeszowicach choćby 3-4 hal plus uzbrojenie terenu to koszt ok. 300 mln co przy zmniejszonej roli hurtu w łańcuchu dostaw oznaczałoby wyrzucenie pieniędzy. Pomijam taką kwestię, że budowanie takiego czegoś to co najmniej 5 lat a i tak stałby pusty i dlatego nikt nie zaryzykuje.

Przejrzałem porównywalnie inne Centra hurtu i tak Warszawa-Bronisze ok. 60 ha, Wrocław ok. 15 ha, Poznań ok. 13.9, Łódż bodaj też ok. 15 ha natomiast Rybitwy 7 ha.

I patrząc na to z perspektywy zmieniającego się rynku Rybitwy są dziś dostosowane najlepiej. Do tego gdyby nawet te 7 ha było za dużo to można wydzielić np. 1 ha modułu. 

...ale jednocześnie gdyby zmienił się Plan zagospodarowania to wydzielona spółka Rybitwy może przesunąć swoją lokalizację (choćby na drugą linię zabudowy w tej samej lokalizacji lub gdzieś blisko)

Tym samym w długim okresie ta nieruchomość na, której stoją CH Rybitwy jest zbyt droga na tego typu działalność.
I planując to długofalowo można tak zorganizować, że wręcz wyjdzie z korzyścią dla Efektu jak i klientów Efektu (producentów i hurtowni).

Wyobrażam sobie taką sytuację w której Efekt nie rezygnuje z biznesu Centrum Hurtu, ale jednocześnie gdyby zmieniły się plany zabudowy dla Kraków Podgórze będzie w stanie zagospodarować nieruchomość choćby w drugiej linii.

Druga linia zabudowy lub gdzieś w pobliżu nie ma znaczenia dla dostawców i klientów CH Rybitwy a np. przy okazji mogłyby się poprawić warunki.
Natomiast pierwsza linia zabudowy przy Christo Botewa i Półłanki gdyby zmieniły się Plany zabudowy ma ogromne znaczenia dla deweloperów.

Takie sprawy trzeba planować kilka lat wprzód i to w uzgodnieniu z klientami CH Rybitwy, ale przede wszystkim obecnie prezes powinien spotkać się z kimś z ministerstwa rolnictwa aby to wszystko skoordynować.

Jak ja to widzę (jest to wyłącznie moje spojrzenie a nie spojrzenie spółki)

1. Efekt wydziela Ch Rybitwy w tym z powodu  outsoursingu usług
2, Następnie uzgadnia z ministerstwem rolnictwa potrzeby dla regionu dla tego typu regionalnych centrów hurtu
3. Kupuje (nawet w kredycie) działkę np. po drugiej stronie zjazdu z obwodnicy (w każdym razie poza obszarem mieszkaniowych już po uwzględnieniu zmienionego planu zagospodarowania)
4. Planuje inwestycje w porozumieniu z klientami Rybitw co w połączeniu z projektowaniem projektu greenfield jest z korzyścią dla wszystkich (realnie nadal w bardzo dobrej lokalizacji, ale kilka km lub kilkaset metrów w innym miejscu)
5. Nieruchomość przy Półłanki i Botewa pod deweloperkę gdyby zmieniły się plany zagospodarowania

Zgadzam się z argumentami

Jestem pod wrazeniem merytorzycznej dyskusjii, Chyba na tym forum pierwszy raz widze cos takiego, Brawo panowie!

Nie znam się do końca na przepisach, ale wydaje mi się, że aby wydzielić zorganizowaną część przedsiębiorstwa i przerzucić ją do innej spółki konieczna jest zgoda WZA. Zarząd będzie musiał je zwołać.
Wtedy będzie możliwość zadania odpowiednich pytań.

Numer KRS: 0000822652

1.Przedmiot przeważającej działalności
przedsiębiorcy
1         68, 10, Z, KUPNO I SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNY RACHUNEK

.Przedmiot pozostałej działalności
przedsiębiorcy
1         68, 20, Z, WYNAJEM I ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI WŁASNYMI LUB DZIERŻAWIONYMI

Kapitał 100 tys, nie wiadomo czy gotówką czy aportem

Czyli teraz przychody pójdą do spółki zależnej, a niedługo też nieruchomość i zostanie ona sprzedana. My akcjonariusze będziemy mieli akcje spółki Efekt SA która nić już nie ma (wydmuszka).
sorry ale robią jak chcą i możecie tutaj pisać piękne analizy, chłopaki was wy...

a czyż to nie efekt sa ma 100% udziałów? Normalne porządki holdingowe będziemy wiedzieli dokładnie jakie sa przychody i zyski z rybitwy

jest ryzyko, że wrzucą aktywa i też to komuś wynajmą czy sprzedadzą, czyli swoim z CFI.

Mam inne pytanie o hotel. Tam obok best western express stoi best westerm premiere, cyz to też  jest hotel efektu?

tak dwa hotele sa efektu

Jurek ustalmy coś.gdy chodzi o jakąkolwiek sprzedaż znaczących aktywów za zaniżone ceny to w obecnym stanie prawnym takie rzeczy są niemożliwe.

Akurat wyceny nieruchomości (w przeciwieństwie do np. fabryki) mają to do siebie, że te wyceny nie odbiegają jakoś znacząco od rynkowych. (to może być +-10%, ale w przypadku nieruchomości nie ma takiej możliwości by np. jakikolwiek zarząd sprzedał za 60-70% wartości rynkowej). Będąc inwestorem giełdowym uwzględniam takie rzeczy a więc włączam w takich momentach swoje skojarzenie na zasadzie (czy można ew. co można zaniżyć i moje doświadczenie podpowiada mi, że akurat na nieruchomościach jest nierealne zaniżyć o np. 30%)
Gdyby chodziło o jakąś zorganizowaną działalność typu produkcja to zdecydowanie jak najbardziej w takich sytuacjach wyceny rzeczoznawców mogę być z 'sufitu' do tego dochodzi realna amortyzacja, (w przypadku hoteli amortyzacja jest równana wzrostem wartości nieruchomości i ten czynnik odpada lub jest niedecydujący)

I druga sprawa jakakolwiek decyzja sprzedaży znaczących aktywów nie odbywa się na zasadzie. Prezes zdecydował i sprzedał (to się tak nie odbywa- tym samym już na poziomie samej logiki pokazuje to, że jakakolwiek retoryka 'wyprowadzenia lub sprzedaży tanio aktywów' nie ma siły w okresie długofalowym)

Natomiast gdy chodzi o najem hoteli wraz z zarządzaniem to tutaj po prostu (tak odbieram Twój wpis) jest zwyczajna różnica zdań.
Bo w mojej ocenie ta umowa jest ok. (jej długofalowość daje mi poczucie, że obecny operator będzie też inwestował np. w meble, dorażne remonty, bo będzie wiedział, że może je zamortyzować w okresie 10 lat i drugie spojrzenie to gdy nie będzie dbał to nie będzie miał klientów - tak więc mi logika podpowiada, że będą dbać a Efekt będzie miał rynkową stopę zwrotu)

Na tego typu rynkach (nieruchomości komercyjne) ostatnia informacja rynkowa mówi o inwestorze z Korei Południowej, który zaakceptował nieco ponad 4% stopy zwrotu.

 

... a teraz weźmy taką hipotetyczną sytuację
1. WZA decyduje o sprzedaży hoteli.

I co? dalej. Czy można sobie sprzedać hotele za np. 60-70mln?
odpowiedź brzmi nie, bo po pierwsze rzeczoznawca nie robi wyceny z sufitu (a rynek nieruchomości w takich miastach jak Kraków jest dobrze monitorowany i to w podziale na segmenty jak i lokalizację) a po drugie zaproszenie ofertowe dla potencjalnych inwestorów.

Gdyby to była fabryka to brałbym taką ewentualność pod uwagę

Tak naprawdę (jeszcz nasunęła mi się taka myśl) dziś Efekt gdyby chciał sprzedać hotele to dostałby więcej niż przed umową najmu. Dlaczego?

Bo dziś sprzedawałby pakiet hotele plus umowa długoterminowego najmu ze stopą ok. 6% a dla inwestorów komercyjnych jest to największa zaleta.

Oczywiście efekt nie sprzedaje, ale to pkazuje, że długoterminowa umowa najmu + hotele ma jeszcze wyższą wartość rynkową niż hotele zarządzane przez podmiot nieprofesjonalny a takim był zarząd efektu (w sensie kompetencji zarządzania hotelami oraz skali) - dla pojedynczego akcjonariusza Efektu może się to wydawać mało opłacalne, ale inwestorzy instytucjonalni właśnie patrzą na takie parametry (to są w ich oczach zalety Efektu => długoterminowa umowa najmu ze stopą zwrotu w okolicach 6%-6.5%)

Na google maps w szczycie budynku jest reklama, że jest jednak 350 pokoi hotelowych plus sale konferencyjne.
Do tego też biurowiec przy opolska 12 i cały teren a patrząc na wolną przestrzeń tam jest jeszcze miejsce pod budowę lub przebudowę obecnego biurowca.

W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy nowe mieszkania najbardziej podrożały w Krakowie – średnio o 21 proc. – zauważa Jarosław Krawczyk z serwisu nieruchomości Otodom.pl.

...a na efekcie krach na niskim vol.

I jeszcze taka informacją o ile rynek mieszkaniowy jest kształtowany przez osoby prywatne o tyle rynek nieruchomości komercyjnych w takich miastach jak Warszawa, Krakòw, Wrocław, Tròjmiasto i w mniejszym stopniu Poznań, Katowice Łòdz jest kształtowany przez inwestoròw globalnych, międzynarodowych w tym z Niemiec, USA, Korei i RPA.

To nie rynek GPW a już zdecydowanie nie 10 tys akcje efektu ustala cenę nieruchomości w Krakowie.

Orbis właśnie wychodzi z GPW poprzez wezwanie, bo ceny transakcyjne i wartości nieruchomości są kształtowane poza GPW poprzez, transakcje między ogromnymi funduszami w tym emerytalnymi.

przyjemnego weekendu wszystkim życzę i doceńcieto, że możecie kupić akcje efektu, bo niewiele jest na GPW spôłek mających aktywa komercyjne w Warszawie czy Krakowie, bo ci co byli już zauważyli, że inwestorzy międzynarodowi płacą znacznie więcej i wyszli z GPW.

hotele juz nie sa u nich - rządzi obcy i kolejne 10 lat