Wycenę Spółki przeprowadziliśmy w oparciu o zdyskontowane przyszłe przepływy pieniężne według metody Skorygowanej Wartości Bieżącej APV (Adjusted Present Value) oraz metody prognozowanych wolnych przepływów pieniężnych dla firmy FCFF (Free Cash Flow to the Firm), a także w oparciu o metodę skorygowanej wartości aktywów netto oraz metodę mieszaną – szwajcarską.
Wartość kapitału własnego PROTEA DEVELOPMENT Sp. z o. o. na dzień 30 czerwca 2011 roku wyniosła 4 320 tys. zł.
W wyniku przeprowadzonej wyceny Spółki oszacowana na dzień 30 czerwca 2011 roku wartość kapitału własnego PROTEA DEVELOPMENT Sp. z o. o. wyniosła:
 56 492 tys. zł w oparciu o metody, których podstawę stanowiły projektowane zdyskontowane przyszłe przepływy pieniężne,
 10 528 tys. zł na podstawie metody skorygowanej wartości aktywów netto,
 41 292 tys. zł przy zastosowaniu metody mieszanej, szwajcarskiej.
W świetle wykonanych analiz i wycen, oceny obecnej sytuacji finansowej oraz perspektyw rozwoju, w tym przedstawionych przez Spółkę oraz zaakceptowanych przez Zamawiającego projekcji finansowych, a także mając na uwadze sytuację na rynku kapitałowym, rekomendujemy zastosowanie metody szwajcarskiej przy szacunku wartości 100% udziałów PROTEA DEVELOPMENT sp. z o. o., tj. 41 292 tys. zł.
Marek Zieliński
Prezes Zarządu
4CONSULTING Sp. z o.o.
Pl. Dąbrowskiego 1
00-057 Warszawa

1. Jakie aktywa, w tym nieruchomości, posiada Protea Development Sp. z o.o.?
2. Jakie są plany związane z zabudową nieruchomości posiadanych przez Protea Development Sp. z o.o.?
3. Czy Protea Development Sp. z o.o. zawarła umowy dotyczące zabudowy, sprzedaży, najmu posiadanych nieruchomości?
Obecnie Protea Development Sp. z o.o. jest posiadaczem 5 nieruchomości zlokalizowanych w: Aleksandrowie Kujawskim, Kaliszu oraz trzech nieruchomości w Poznaniu. Łączna wartość w/w nieruchomości to około 15 mln zł. Natomiast wartość inwestycji, które zostaną zrealizowane w tych lokalizacjach to kwota kilkudziesięciu milionów złotych. Na wykorzystanie przedmiotowych nieruchomości zostały już podpisane umowy z sieciami handlowymi lub są prowadzone w tym zakresie ostateczne negocjacje.
Ponadto Protea Development Sp. z o.o. jest właścicielem 4 nieruchomości będących przedmiotem najmu długoterminowego do wiodących sieci handlowych, które są obecnie przedmiotem leasingu realizowanego przez dwie spółki celowe.
Protea Development Sp. z o.o. w roku 2010 zrealizowała 3 inwestycje, w roku 2011 wykonała 8 inwestycji, a w 2012 roku planuje zrealizować 10 inwestycji.
4. Czy pomiędzy akcjonariuszami Spółki: Panem Piaseckim, Panem Żdżarskim, Panem Anioła, Panem Krakowskim, Panem Nowakiem, Panem Cyrsonem, Panem Wszelakim, Panem Szymkowiakiem, Panią Zielińską istnieje porozumienie, o którym mowa w art. 87 ust. 1 punkt 5 ustawy o ofercie publicznej - dotyczące zgodnego głosowania na Walnym Zgromadzeniu Spółki PBO ANIOŁA S.A. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego?
Zarząd PBO Anioła S.A. oświadcza, że pomiędzy wymienionymi w pytaniu akcjonariuszami nie istnieje porozumienie, o którym mowa w art. 87 ust. 1 punkt 5 ustawy o ofercie publicznej - dotyczące zgodnego głosowania na Walnym Zgromadzeniu Spółki PBO ANIOŁA S.A. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego.
5. Czy w świetle raportu numer 53/2011 umowa inwestycyjna, o której w nim mowa, jest ważna i do kiedy?
Zarząd PBO Anioła S.A. jeszcze raz potwierdza, że umowa inwestycyjna opisana w raporcie bieżącym nr 53/2011 jest nadal ważna. Informacja o terminie ważności przedmiotowej umowy nie jest podana wyłącznie w raporcie bieżącym nr 53/2011, ale również w raporcie bieżącym nr 56/2011, który informował o podpisaniu aneksu zmieniającego terminy realizacji umowy inwestycyjnej. Zgodnie z zapisami umowy inwestycyjnej termin ważności przedmiotowej umowy jest uzależniony i tożsamy z ostatecznym terminem podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego PBO Anioła S.A. w drodze emisji nowych 869.566 akcji imiennych. Zgodnie z podpisanym w dniu 21 listopada 2011 roku aneksem nr 2 do przedmiotowej umowy (opisanym w raporcie bieżącym nr 56/2011) ostateczny termin podjęcia uchwały o podwyższeniu kapitału zakładowego PBO Anioła S.A. w drodze emisji nowych 869.566 akcji imiennych, został zmieniony na dzień 30 stycznia 2012 roku. Tym samym przedmiotowa umowa inwestycyjna jest ważna. Uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego PBO Anioła S.A. w drodze emisji nowych 869.566 akcji imiennych została podjęta w dniu 10 stycznia 2012 roku tj. 20 dni przed wygaśnięciem jej ważności.

Na czym polega metoda szwajcarska mieszana na jaką Spółka powołuje się przy wycenie Protea Development Sp. z o.o.?
Ideą wyceny wartości przedsiębiorstwa metodami mieszanymi jest łączenie wyników uzyskanych w metodach dochodowych i majątkowych. Do wyceny wartości spółki Protea Development Sp. z o.o. wykorzystano jedną z najpowszechniej stosowanych metod należących do grupy wycen mieszanych tzw. wycenę metodą szwajcarską. Zgodnie z przyjętą metodologią wartość spółki Protea Development Sp. z o.o. wyliczono zgodnie z poniższym wzorem:
W = M + R x (D - M) gdzie:
W – poszukiwana wartość przedsiębiorstwa
M – wartość przedsiębiorstwa obliczona metodą majątkową w oparciu o metodę skorygowanej wartości aktywów netto
D – wartość obliczona metodą dochodową w oparciu o metody prognozowanych wolnych przepływów pieniężnych dla firmy FCFF (Free Cash Flow to the Firm)
R – Parametr rachunku opisujący stopień uwzględnienia przez metodę szwajcarską wartości reputacji przedsiębiorstwa (R=2/3).
Ile średnio rocznie etatów miała spółka Protea Development w 2009 rok iw 2010 roku?
Odpowiedź na niniejsze pytanie została udzielona w odpowiedzi na kolejne pytanie tj. „Jak była struktura zatrudnienia spółki Protea Development za 2009 rok i 2010 rok?”
Jak była struktura zatrudnienia spółki Protea Development za 2009 rok i 2010 rok?
Spółka Protea Development Sp. z o.o. od początku swojej działalności prowadzi politykę ograniczania kosztów stałych do niezbędnego minimum, potrzebnego do jej efektywnego funkcjonowania. Dlatego też Protea Development Sp. z o.o. przyjęła model kontraktowy, polegający na współpracy z osobami na podstawie umowy zlecenia. Ten system współpracy daje możliwość bardzo elastycznego regulowania jego poziomu w zależności od zapotrzebowania (ilości realizowanych projektów w danym momencie). Ponadto większość osób współpracujących na tej podstawie (m.in. prawnicy, osoby prowadzące nadzór inwestorski, czy projektanci) to osoby prowadzące własną działalność, które nie są zainteresowane pracą etatową.
Przy okazji warto zwrócić uwagę, że m.in. tego typu polityka pozwoliła wypracować Protea Development Sp. z o.o. korzystne wyniki w 2010 roku tj. przychody na poziomie 21.139 tys. zł, przy marży na sprzedaży na poziomie 18% oraz marży netto 14%. W/w wyniki finansowe zostały wypracowane w oparciu o realizację trzech inwestycji dla wiodących sieci handlowych. Jedna z nich stanowi obecnie przedmiot najmu długoterminowego, zrefinansowanego leasingiem nieruchomości, a dwie pozostałe dotyczyły sprzedaży gruntu wraz z wybudowanym obiektem handlowym. W roku 2011 Protea Development Sp. z o.o. zrealizowała osiem inwestycji na rzecz sieci handlowych. Trzy obiekty stanowią obecnie przedmiot najmu długoterminowego i zostały zrefinansowane leasingiem nieruchomości, zaś jeden z projektów dotyczył samej budowy na gruncie należącym do sieci
handlowej. Protea Development Sp. z o.o. zrealizowała także jedną transakcję sprzedaży gruntu, na którym spółką będzie budować obiekt handlowy przeznaczony dla sieci, która nabyła grunt. Pozostałe projekty w 2011 roku dotyczyły sprzedaży gruntu wraz z wybudowanym obiektem handlowym.
Ponadto spółka Protea Development Sp. z o.o. na koniec 2010 roku wykazała aktywa obrotowe na poziomie 19.505 tys. zł, w tym zapasy na poziomie 11.610 tys. zł, a należności krótkoterminowe na poziomie 7.504 tys. zł. Przy czym warto zwrócić uwagę, że zgodnie z obowiązującymi przepisami w zapasach w przypadku Protea Development Sp. z o.o. prezentowane są nieruchomości, w tym grunty oraz koszty poniesionych nakładów na budowę obiektów handlowych w systemie deweloperskim.
Jaki jest udział w zyskach Protea Development Sp. z o.o. w spółce powiązanej Protea Development Sp. z o.o. s.k.?
Spółka Protea Development Sp. z o.o. posiada 4% udział w zyskach spółki Protea Development Sp. z o.o. s.k.

to jeszce poproszę o wycenę PBO metodą szwajcarską mieszaną - 150 -250 mln zł???