Czasami trzy palce, czasami trzy metry. Stawiane płoty powinny zgadzać się z granicami na mapach geodezyjnych. Jak się okazuje, trzeba czasami sprawdzać ekipę sprowadzaną przez sąsiada, gdyż zdarza się, że słupki w cudowny sposób "samoistnie" się przemieszczają. Co zrobić, by uniknąć zasiedzenia w złej wierze i nie obudzić się nie tyle z ręką w nocniku, ile pomniejszoną działką.
Klasyczna komedia „Sami swoi” bawi już kolejne pokolenie Polaków. Problemy tam występujące nie są fikcją, a osobom, które wdały się w spór z sąsiadem o granicę działek, na pewno nie jest do śmiechu. Podobny problem ma czytelniczka Bankier.pl, która zadała pytanie:
Działka, na której stoi dom mojej rodziny, jest podzielona między nas a sąsiadów (dość nietypowo, ale cóż). Mój dom "wystaje" 2 metry na działkę sąsiada, który 26 lat temu postawił płot tak, że nie mam dojścia z ziemi do tej części. Jednak zdaniem rodziny na mapach geodezyjnych wytyczono granicę tak, że jest przejście dookoła mojej nieruchomości. Nie chcę się kłócić z sąsiadem, ale ten dom kiedyś mam dostać w spadku. Boję się, że sąsiedzi do tego czasu mogą tę część ziemi zasiedzieć w złej wierze, stąd moje pytanie: jakie kroki należy poczynić, aby odzyskać ten teren? Jakie czynności należałoby wykonać, aby przywrócić ogrodzenie do stanu zgodnego z mapami?
Rozwiązań tego problemu jest co najmniej dwa. - Zależą one od sytuacji, jaka panuje pomiędzy sąsiadami, niemniej jednak możliwe, że trzeba będzie uciec się do obu - odpowiada adwokat Paweł Kotlewski.
W pierwszej kolejności należy udać się do właściwego wydziału geodezji i ustalić przebiegi działek. Być może najprostsze rozwiązanie okaże się najlepsze i wówczas posiadając w ręku urzędowy dokument, mamy jednocześnie bardzo mocne argumenty do obrony.
Gdy między właścicielami nieruchomości ma miejsce spór dotyczący przebiegu granicy między działkami, można przeprowadzić tzw. postępowanie rozgraniczające. Wniosek o rozgraniczenie składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Samo postępowanie reguluje rozdział 6 ustawy geodezyjne i kartograficzne. Art. 29 ust. 1 tej ustawy stanowi, żerozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
Dzieli się ono na dwie fazy:
- W pierwszej, tzw. administracyjnej, fazie czynności przeprowadza geodeta powołany przez urząd. Opiera się on na obecnych dokumentach, jak i również na ustalenia z wizji lokalnej. Zgodnie z art. 31 ust. 2. przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak danych, o których mowa w ust. 2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, rozgraniczającej, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).
- Organ wówczas obowiązany jest skierować sprawę do sądu, co rozpoczyna fazę drugą. Zgodnie z art. 153 k.c. jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Postępowanie rozgraniczające może być zatem skutecznym środkiem obrony przed ewentualnym zasiedzeniem. Czytelniczka zauważyła, że problem ten ma miejsce od 26 lat, więc jeżeli sąd uznałby, że zasiedzenie biegło w dobrej wierze wówczas stwierdziłby stosowne zasiedzenie.
Zgodnie natomiast z art. 172 k.c. po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Wówczas strona przeciwna musiałby wykazać że ona albo jej poprzednicy prawni rozporządzali obejściem jak właściciele – płacili podatki, dokonywali remontów, manifestowali swoją własność itp.
Warto również zaznaczyć, że problematyka „przeplatania się” postępowań rozgraniczeniowych oraz zasiedzeniowych nie jest obca polskiemu orzecznictwu. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 25/17 stwierdził, że o zakwalifikowaniu danej sprawy jako sprawy o zasiedzenie nieruchomości lub jej części decyduje sformułowane żądanie rozstrzygnięcia sprawy cywilnej oraz wskazane na jego uzasadnienie fakty. Jeżeli wnioskodawca - kierując sprawę do sądu powszechnego - nie identyfikuje swojej ochrony prawnej z przebiegiem granicy między jego nieruchomością a nieruchomością sąsiednią w oparciu o istniejące dokumenty, lecz wywodzi swoje prawo z faktu długoletniego posiadania i w sposób wyraźny wskazuje, że realizuje swoje roszczenie na podstawie przepisów regulujących zasiedzenie, przytaczając okoliczności adekwatne do przesłanek wymaganych dla tej instytucji (art. 172 k.c.), bez znaczenia pozostaje okoliczność, że żądane stwierdzenie zasiedzenia dotyczy przygranicznego pasa gruntu. Sąd Najwyższy podkreślił, że nie jest wyłączona możliwość domagania się zasiedzenia części nieruchomości i to niezależnie od tego, jakie jest jej położenie w stosunku do nieruchomości wnioskodawcy.
Z powyższego wynika zatem, że dylemat jakiej instytucji prawnej użyć dotyczył będzie obu stron. Jeżeli wykazanie długoletniego samoistnego posiadania będzie problematyczne a dokumenty wskazują jasno, bądź przynajmniej w sposób dostateczny właściciela należy skorzystać z postępowania rozgraniczającego.
Autor: Adw. Paweł Kotlewski
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
opr. aw
