Niestety przyjmowane przez banki wskaźniki są zbyt liberalne. Wiele instytucji dosłownie interpretuje zapisy rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego i jest gotowych przyznać klientowi kredyt, którego rata sięga 50% miesięcznych dochodów. W przypadku przeciętnie zarabiających kredytobiorców takie podejście może być niebezpieczne.
Co oznacza wskaźnik DTI?
Wskaźnik DTI (debt-to-income, ang. dług do dochodów) to miara, która pozwala określić, jaką część swojego dochodu przeznaczamy na spłatę zadłużenia. Spójrzmy na przykład gospodarstwa domowego spłacającego różne typy kredytów.
Łączne dochody miesięczne netto Państwa Kowalskich wynoszą 4200 zł. Rata kredytu hipotecznego to 1400 zł, a oprócz niego domowy budżet obciąża jeden kredyt ratalny (rata 250 zł) oraz pożyczka gotówkowa (rata 500 zł). Czy można powiedzieć, że Państwo Kowalscy są nadmiernie zadłużeni?
Wskaźnik DTI w przedstawionym przykładzie wynosić będzie (1400+250+500)/4200 = 51%. Na obsługę samego kredytu hipotecznego Państwo Kowalscy wydają 1/3 swojego dochodu.
Trzymając się regulacji narzuconych przez KNF, banki w Polsce przyjmują, że maksymalny poziom wskaźnika DTI wynosić powinien 50% lub 65% w przypadku kredytobiorców o dochodach przekraczających średnią krajową. Z ich punktu widzenia Państwo Kowalscy znajdują się nieco powyżej granicy pozwalającej na zaciąganie nowych zobowiązań lub, inaczej mówiąc, wyczerpali swoje możliwości obsługi długu.
Granice bezpieczeństwa
Gdzie zaczyna się nadmierne zadłużenie? Szukając punktu odniesienia można skorzystać z doświadczeń banków amerykańskich, które stosowały (do czasów boomu na rynku hipotecznym) dość konserwatywne zasady. Na tamtejszym rynku mówiono o zasadzie 28/36, która jako właściwe proporcje kosztów obsługi długu przyjmuje następujące wartości:
- 28% DTI, tzw. front ratio, czyli kredytobiorca powinien na raty kredytu hipotecznego oraz dodatkowe koszty mieszkaniowe przeznaczać w sumie nie więcej niż 28 procent swoich dochodów;
- 36% DTI, tzw. back ratio, czyli wydatki na obsługę wszystkich typów zadłużenia w sumie nie powinny przekraczać 36% miesięcznych dochodów.
Sami ustalmy limit
Śledząc sytuację domowego budżetu, jako punkt odniesienia warto przyjąć raczej wartości rodem z amerykańskiego rynku. Są one zdecydowanie bliższe zdrowemu rozsądkowi, a sytuacja, w której ponad połowa dochodów przeciętnie zarabiającej rodziny przeznaczana jest na spłatę długów zasługuje na miano niebezpiecznej.
Fakt, że banki są gotowe nam pożyczać nie oznacza, że udźwigniemy kredytowe obciążenia. Badanie zdolności kredytowej przeprowadzane przez kredytodawcę nie zwalnia kredytobiorcy z samodzielnego myślenia. Ta sama zasada dotyczy w jeszcze większym stopniu pożyczek pozabankowych, gdzie standardy określania finansowej wydolności pożyczkobiorcy są znacznie luźniejsze.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
m.kisiel@bankier.pl
Źródło:
