Źródło: Thinkstock
Istotą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest przekazanie przez spółdzielnię mieszkaniową należących do niej mieszkań do używania swoim członkom. Lokatorzy są natomiast w takim przypadku zobowiązani wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.
Kiedy przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Warto zwrócić uwagę, że nabywając prawo lokatorskie, nie stajemy się nigdy właścicielami danego lokum - własność lokalu przez cały czas trwania stosunku umownego pozostaje przy spółdzielni. W konsekwencji prawo do zamieszkiwanej nieruchomości nie jest zbywalne, nie przechodzi na spadkobierców lokatora i nie podlega egzekucji. W praktyce oznacza to m.in., że mieszkania użytkowanego w oparciu o tę właśnie formę prawną nigdy nie będziemy mogli sprzedać, ani zapisać w spadku swoim dzieciom.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje w momencie zawarcia umowy pomiędzy obiema stronami, a więc spółdzielnią i lokatorem, a sam dokument pod rygorem nieważności musi być sporządzony w formie pisemnej.
Prawo lokatorskie co do zasady wygasa z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni. Ustawa Prawo spółdzielcze przewiduje jednak okoliczności, w których możliwe jest podjęcie przez spółdzielnię uchwały o wcześniejszym jego wygaśnięciu. W takim wypadku spółdzielnia jest zobowiązana wypłacić osobie uprawnionej kwotę odpowiadającą wartości rynkowej użytkowanego przez nią lokalu. Wypłacona suma nie może być jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia jest w stanie uzyskać od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego zgodnie z postanowieniami statutu. Wysokość środków wypłacanych danemu lokatorowi jest każdorazowo pomniejszana o zobowiązania spółdzielni związane z budową, w szczególności o niewniesiony wkład mieszkaniowy.
Jak przekształcić we własność?
Z punktu widzenia posiadacza spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu istotne jest zagwarantowanie przez przepisy możliwości jego przekształcenia w prawo własności. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności danej nieruchomości. Warunkiem jest dokonanie przez lokatora spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz uregulowanie proporcjonalnej do powierzchni mieszkania części zadłużenia z tytułu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Kwota, którą lokator będzie zobowiązany w takiej sytuacji zapłacić, będzie więc inna w każdym, indywidualnym przypadku i uzależniona przede wszystkim od tego, w jakim stopniu zostało przez niego wcześniej uregulowane zadłużenie związane z budową.
Spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie do 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, jednak od tej reguły istnieją wyjątki. W sytuacji, w której nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano budynek, termin przeniesienia własności może być znacznie dłuższy. W takich przypadkach zawarcie umowy może nastąpić dopiero po nabyciu przez spółdzielnię wymaganego prawa do gruntu. W praktyce oznacza to, że lokatorzy, pomimo złożenia wniosku, będą napotykali trudności z egzekwowaniem swoich uprawnień. Dlatego niezmiernie istotne jest, aby najpierw dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, na której położony jest lokal. W przeciwnym razie na ostateczną decyzję możemy czekać nawet latami, bo tyle zwykle trwają sprawy sądowe związane z regulacją prawa własności.Składanie wniosków do grudnia
Wszyscy zainteresowani wystąpieniem o przeniesienie własności mieszkania użytkowanego w ramach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu powinni też pamiętać o tym, że mają niewiele czasu na złożenie wniosku. Istotna w tym zakresie jest nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, będąca konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 16/08). W wyroku tym TK uznał za niezgodne z Konstytucją RP warunki finansowe, na podstawie których dokonywane były przekształcenia spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych w prawo własności. Wspomniana nowelizacja przedłużyła jedynie do 31 grudnia 2012 r. możliwość przekształcania na pisemne żądanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe. Co więcej, jest to możliwe jedynie w zamkniętym katalogu przypadków. Chodzi np. o sytuację, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym ona, albo jej poprzednicy prawni wybudowali budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem.
Do końca roku wniosek będzie można złożyć również, jeśli mieszkanie mieści się w budynku położonym na terenie nieruchomości, dla której na podstawie uchwały zarządu nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali lub jeśli uchwała taka została zaskarżona do sądu.
Dariusz Kałuża, aplikant radcowski,
prawnik w Kancelarii Robaszewska&Płoszka
Źródło:Informacja prasowa
