Nie tak dawno opisaliśmy zwycięskie batalie sądowe o odszkodowania przeciwko niesłownym deweloperom. Otrzymujemy sygnały, że w podobnej sytuacji znajduje się bardzo wiele osób. Ponieważ firmom deweloperskim po ostatnich wzrostach cen na rynku nieruchomości bardziej opłaca się sprzedać gotowe mieszkanie komuś innemu, aniżeli wywiązać się z umowy z zamawiającym, niektóre robią wszystko, by tym chytrym sposobem dodatkowo zarobić.
Klucze za dopłatą
Jednym z takich chwytów jest uzależnienie wydania kluczy do mieszkania i podpisania aktu notarialnego ustanawiającego na rzecz nabywcy odrębną własność lokalu od dopłaty określonej kwoty, mimo iż żądanie to nie znajduje podstawy w treści umowy deweloperskiej lub w przepisach prawa. Deweloperzy tłumaczą taki krok wzrostem kosztów robocizny i materiałów. Część z nich stara się w ten sposób podnieść cenę mieszkania, mimo iż w treści umowy nie zastrzeżono żadnej klauzuli waloryzacyjnej czy też postanowienia zastrzegającego możliwość zmiany wynagrodzenia z określonych przyczyn.
Jedna z naszych Czytelniczek twierdzi, że deweloper domaga się od niej oraz pozostałych nabywców mieszkań w danym budynku dopłaty 30% pierwotnie ustalonej ceny z uwagi na wzrost kosztów budowy, choć w umowie przewidział tylko jedną sytuację, w której cena mogłaby ulec zmianie i dotyczyła ona wzrostu stawki podatku VAT. Niewątpliwie w takim przypadku deweloper nie ma prawa jednostronnie podwyższyć swojego wynagrodzenia (ceny). Muszą się na to zgodzić obie strony. Oczywistym jest, że aneksowanie umowy deweloperskiej nie leży wówczas w interesie nabywców (zamawiających) i dlatego nie powinni się na to godzić.
Niektórzy nie muszą się bać
Łatwo powiedzieć, trudniej wykonać. Przedsiębiorcy stawiają często na szali własność mieszkania. Bez dopłaty nie mają zamiaru przystępować do podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji większych problemów ze zmuszeniem dewelopera do zawarcia umowy ustanawiającej własność lokalu nie będą mieli ci klienci, którzy umowę deweloperską (nazywaną również niezbyt poprawnie „przedwstępną”) zawarli w formie aktu notarialnego. Mogą oni dochodzić zawarcia tej pierwszej również na drodze sądowej, wnosząc pozew o zobowiązanie dewelopera do złożenia określonego oświadczenia woli. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający taki obowiązek zastąpi to oświadczenie (art. 64 Kodeksu cywilnego), a nierzadko samą umowę.
Inni mogą żądać naprawienia szkody
Niestety, w gorszej sytuacji są ci klienci, z którymi deweloper zawierał tylko umowy w formie pisemnej. Wydaje się, iż nie mogą oni dochodzić ustanowienia odrębnej własności lokalu w sądzie, co nie znaczy, że nie mogą żądać wykonania umowy od dewelopera. Pozostaje możliwość domagania się odszkodowania i to w pełnej wysokości na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Przedsiębiorca, który wbrew umowie czy przepisom prawa domaga się dopłaty i odmawia wydania lokalu oraz ustanowienia jego własności u notariusza, bez wątpienia nie wykonuje umowy deweloperskiej. Szkoda niedoszłego nabywcy wynosi wówczas różnicę między aktualnym stanem jego majątku a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.
Przykład
Jan K. latem 2006 r. zobowiązał się w pisemnej umowie deweloperskiej do zakupu lokalu mieszkalnego w cenie 250 tys. zł. Załącznikiem do umowy był harmonogram wpłat, którego Jan K. dotrzymał. Na miesiąc przed terminem wydania mieszkania i zawarcia umowy w formie aktu notarialnego deweloper wystąpił o dopłatę 1 tys. zł za każdy metr kw. mieszkania. Umowa tego nie przewidywała. Jan K. odmówił dopłaty i zażądał należytego wykonania zobowiązania przez dewelopera. Ten odmówił wydania kluczy i podpisania aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu. Termin wydania lokalu minął bezskutecznie. Ponowne wezwanie Jana K. nie przyniosło oczekiwanych rezultatów. Deweloper w międzyczasie sprzedał gotowe mieszkanie po aktualnej cenie rynkowej, tj. za 350 tys. zł. Szkoda Jana K. z tytułu niewykonania zobowiązania przez dewelopera wyniosła zatem 100 tys. zł. Oprócz odszkodowania (100 tys. zł) Jan K. powinien także otrzymać zwrot wpłaconych przez siebie pieniędzy (250 tys. zł).
Gdyby bowiem deweloper wywiązał się z umowy i zamawiający nabył od niego mieszkanie, to uzyskałby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w tym celu. Pozbawienie kogoś tej realnej możliwości powiększenia majątku jest źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez dewelopera (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 521/03).
Nieskuteczne kary umowne
Dodatkowe problemy pojawiają się, gdy deweloper przewidując tego rodzaju scenariusz wydarzeń zastrzegł w kontrakcie karę umowną na wypadek niewykonania przez siebie umowy z ograniczeniem np. tylko do kilku procent należnego wynagrodzenia (ceny). Jeżeli nie ma przy tym przewidzianej możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, wówczas postanowienie to zmierza de facto do niezgodnego z prawem ograniczenia odpowiedzialności przedsiębiorcy względem konsumenta. Stosownie do art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego za niedozwolone klauzule umowne należy uważać te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Zastrzeżenie to nie obowiązywałoby więc konsumenta.
Celem mieszkanie, o pieniądze powalczymy później
Nie wszystkich jednak interesuje perspektywa egzekwowania odszkodowania oraz zwrotu pieniędzy od nierzetelnej firmy. Większość zapewne woli po prostu stać się właścicielem mieszkania. Co robić, jeśli umowę deweloperską mamy tylko na piśmie, a przedsiębiorca bezpodstawnie uzależnia wydanie lokalu od wniesienia dopłaty. Otóż można się ugiąć, ale tylko na chwilę.
W odpowiedzi na wezwanie oraz w tytule przelewu należy wskazać, iż dopłata następuje z zastrzeżeniem zwrotu. Następnie po uzyskaniu własności mieszkania można będzie wystąpić o zwrot nienależnego świadczenia na podstawie art. 405 i nast. K.c. Świadczenie jest nienależne m.in. wówczas, gdy ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany (art. 410 § 2 K.c.). Wprawdzie nie można żądać zwrotu świadczenia, jeżeli spełniający je wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, jednak zasada ta nie ma zastosowania w przypadku, gdy spełnienie świadczenia następuje z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej (art. 411 pkt 1 K.c.). Należy jednak uważać, by w akcie notarialnym nie znalazło się czasem postanowienie, z którego wynikałoby, że zrzekamy się wszelkich roszczeń względem dewelopera.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 391 z dnia 2007-10-08
