4000 wierzycieli, którzy zainwestowali w spółki z grupy HREIT, setki nieopłaconych podwykonawców i tysiące nabywców mieszkań patrzących na opuszczone place budowy - w sprawie największej deweloperskiej afery w Polsce pojawiły się nowe informacje. Zarządca przymusowy przekazał do sądu sprawozdanie, z którego wynika, że spółka jest bankrutem.
We wtorek, 30 września, zarządca przymusowy HREIT złożył do sądu sprawozdanie o stanie przedsiębiorstwa, które ma pomóc w podjęciu decyzji, czy ogłosić upadłość spółki. Zawarte w nim informacje jednoznacznie wskazują, że deweloper jest bankrutem, którego nie stać na restrukturyzację, przesłanki do ogłoszenia przez niego upadłości pojawiły się już lata temu, a model jego działalności przypominał piramidę finansową.
Sprawozdanie, o którego złożeniu do sądu poinformował jako pierwszy "Puls Biznesu", zostało przygotowane w zaledwie 2 miesiące od wyznaczenia na zarządcę przymusowego HREIT spółki Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restructuring (RZMKR).
- Analiza majątku HREIT SA wymagała szeregu działań kilkunastoosobowego zespołu specjalistów. Jednocześnie ze względu na kontekst społeczny sprawy zrobiliśmy wszystko, żeby interes wierzycieli na tym etapie został zabezpieczony jak najsprawniej - skomentował Marcin Kubiczek, prezes RZMK Restructuring.
HREIT jest trwale niewypłacalny
Jak możemy przeczytać w treści sprawozdania RZMKR, do którego dotarła nasza redakcja, długi HREIT przyrastały od końca 2020 roku, zwiększając się ze 135 mln złotych do 2,74 mld złotych na koniec 2024 roku. Jednocześnie majątek dewelopera wyceniano na około 1 mld złotych. Według zarządcy przymusowego nadwyżka długów spółki nad jej majątkiem rosła z roku na rok i wynosiła:
- 43 mln złotych (stan na dzień 31.12.2020 r.),
- 291 mln złotych (stan na dzień 31.12.2021 r.),
- 513 mln złotych (stan na dzień 31.12.2022 r.),
- 738 mln złotych (stan na dzień 31.12.2023 r.),
- 1,73 mld złotych (stan na dzień 31.12.2024 r.).
Dodatkowo autorzy sprawozdania stwierdzają w nim, że HREIT utracił zdolność do wykonywania wymagalnych zobowiązań pieniężnych już na przełomie lat 2023 i 2024, co potwierdzają dane o terminach zapłaty, a także praktyka rozliczeń rzeczowych zamiast pieniężnych.
Według stanu na dzień 30 września 2025 HREIT posiadała nieopłacone zobowiązania w kwocie co najmniej 475 mln złotych, z których prawie 80% było przeterminowanych o 3-4 miesięcy, a 43% - powyżej roku. RZMKR konkluduje, że spółka spełnia obie przesłanki do ogłoszenia upadłości - płynnościową i majątkową.
Co czeka wierzycieli najbardziej zadłużonego polskiego dewelopera?
Zarządca przymusowy HREIT podkreśla w swoim sprawozdaniu nadzwyczajność sytuacji zastanej w spółce. "Ewentualne ogłoszenie upadłości dłużnika, wiązać się będzie z najbardziej wymagającym po stronie sądu i syndyka postępowaniem upadłościowym w Polsce" - czytamy w konkluzjach raportu.
RZMKR uważa, że efektywność postępowania upadłościowego będzie zależeć nie tylko od jakości pracy odpowiednich organów, ale także "od wdrożenia zmian legislacyjnych", mających na celu wprowadzenie procedury postępowań upadłościowych dla grupy spółek - powiązanych ze sobą kapitałowo i osobowo, nawet dla postępowań upadłościowych, które będą już w toku".
Zdaniem zarządcy przymusowego majątek HREIT pozwoli sfinansować koszty postępowania i zaspokoić wierzycieli. Dokładny szacunek kosztów ma być jednak możliwy dopiero po zebraniu dodatkowych danych - m.in. ustaleniu czynów prawnych, które kwalifikują się do ubezskutecznienia.
O tym, jaki będzie dalszy rozwój sytuacji grupy HREIT, zadecyduje teraz sąd upadłościowy, który może ogłosić upadłość spółki. Żeby doszło do ogłoszenia upadłości, musi zakończyć się jednak postępowanie ws. restrukturyzacji.
Próby restrukturyzacji spółki Michała Sapoty
Przed zatrzymaniem prezes spółki Michał Sapota zapowiadał, że pomimo niezatwierdzenia przez sąd układu z wierzycielami, HREIT wystąpi z nowym wnioskiem o otwarcie postępowania sanacyjnego. Zapowiedzi zostały spełnione, pomimo że przebywa obecnie w areszcie. Wniosek złożono 29 września. Jak relacjonował "Puls Biznesu", deweloper znów przekonuje w nim, że scenariusz restrukturyzacji jest dużo lepszy dla wierzycieli niż upadłość.
Nowością we wniosku jest natomiast dołączenie do niego "siedmiu listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, złożonych przez firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne", które według spółki potwierdzają, że "rynek widzi szansę na uratowanie HREIT".
Jeżeli wniosek o restrukturyzację zostanie odrzucony przez sąd (a wątpliwości, że tak powinno się stać, nie ma zarządca przymusowy), będzie mogło dojść do ogłoszenia upadłości spółki. Wtedy zostanie wyłoniony syndyk, którego rolą będzie poprowadzenie upadłego przedsiębiorstwa w taki sposób, aby zmaksymalizować zaspokojenie wierzycieli.
- Mam nadzieję, że postępowanie przyniesie szybkie efekty, przede wszystkim w kontekście naprawienia ludzkich krzywd. W razie ewentualnego ogłoszenia upadłości potencjalny syndyk powołany na tę funkcję będzie miał do dyspozycji całe spektrum możliwości i narzędzi, które posłużą do tego, żeby sprawa HREIT nie stała się drugą aferą GetBack - skomentował Marcin Kubiczek.
Czy deweloper HREIT działał jak piramida finansowa?
Model działalności grupy HREIT opierał się na dwóch nogach - działalności inwestycyjnej i deweloperskiej. "Głównym źródłem finansowania działalności Dłużnika były pożyczki udzielane przez spółki celowe, które natomiast kapitał na udzielenie pożyczki uzyskiwały poprzez emisję nowoutworzonych udziałów skierowanych do inwestorów indywidualnych" - czytamy w sprawozdaniu zarządcy przymusowego.
Kluczową rolę w pozyskiwaniu kapitału odgrywał marketing skierowany przede wszystkim do inwestorów indywidualnych. Spółka kusiła ich wysokimi stopami zwrotu, sięgającymi w zależności od inwestycji od 6,19% do 9,6% w skali roku, co stanowiło wówczas znacznie więcej niż oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych.
Drugim źródłem finansowania działalności grupy, były środki uzyskiwane ze sprzedaży lokali lub opłat rezerwacyjnych w realizowanych inwestycjach. Środki były przekazywane przez spółki celowe do HREIT poprzez pokrywanie kosztów działalności oraz udzielanie pożyczek.
Według zarządcy przymusowego istnieje możliwość, że HREIT działał na zasadach przypominających piramidę finansową. Warto podkreślić przy tym, że marketing mający na celu pozyskiwanie nowych inwestorów trwał do listopada 2023 roku, a więc już wtedy, gdy miały istnieć przesłanki do ogłoszenia upadłości spółki, a jej straty skokowo rosły. "Schemat finansowania działalności dłużnika jest zbliżony do schematu piramidy finansowej" - czytamy konkluzjach sprawozdania złożonego do sądu.
