Ostatnie lata były dewastujące dla rynku nieruchomości. Wszystko zaczęło się w 2020 roku od epidemii wirusa COVID. Zamknięcie ludzi w domach, ograniczenie możliwości przemieszczania się i ogólna atmosfera strachu zaczęła wprowadzać niepewność na rynku nieruchomości.
Wysoka inflacja, która pojawiła się skutkiem drukowania pieniędzy, doprowadziła do wzrostu stóp procentowych. Z to kolei przełożyło się na drastyczną podwyżkę kosztu kredytów. Konsekwencją było obniżenie zdolności kredytowej większości potencjalnych klientów. Na nieruchomość mogli pozwolić sobie tylko najzamożniejsi lub osoby, którzy z paniką zaczęli uciekać ze swoimi oszczędnościami.
Wszystkie te elementy, z kolei doprowadziły do masowych zwolnień w branży pośredników kredytowych.
Zgodnie z raportem opublikowanym przez firmę zajmującą się analizą rynku nieruchomości Rednet Consulting, w 2022 roku dokonano transakcji zakupu 35 095 nowych mieszkań. To stanowiło spadek o 45,7 procent w porównaniu do 2021 roku. Najbardziej zauważalne zniżki w sprzedaży zanotowano we Wrocławiu, gdzie sprzedaż spadła o 49,1 procent, Warszawie z redukcją o 48,0 procent, Łodzi ze spadkiem o 46,7 procent, Krakowie, gdzie obniżka wyniosła 43,7 procent, w Trójmieście z 42,2 procentowym spadkiem i w Poznaniu, gdzie sprzedaż skurczyła się o 41,4 procent.
Co się dzieje dziś w nieruchomościach?
Od marca tego roku obserwujemy kilka ciekawych zjawisk, które zaczynają na siebie wzajemnie wpływać. Spadająca inflacja spowodowała powrót kredytów hipotecznych na rynek.
Dodatkowo nowy wskaźnik WIRON wymusza lekkie obniżenie oprocentowania, choć docelowo spowoduje jej wolniejszą redukcję w najbliższych latach.
Badając reakcje rynku, w polskim sektorze nieruchomości, zainteresowanie mieszkaniami osiągnęło nowe szczyty, zaznaczając znaczący wzrost, nieobserwowany nawet w rekordowym roku 2021. Wciąż rosnące ceny, brak dostępnych mieszkań, i dynamiczne zmiany polityki rządu – wszystko to kształtuje dynamiczny obraz rynku.
Potencjalnie długotrwały “kredyt 2 procent”, nowy program rządowy zaprojektowany, aby pomóc Polakom wejść na rynek nieruchomości, przyciąga nie tylko potencjalnych właścicieli, ale również inwestorów poszukujących okazji. W związku z inflacją, która spowodowała surowe zasady dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych oraz skokowe wzrosty ich kosztów, mieszkania stały niedostępne dla większości rodaków.
Dodatkowo przybycie dodatkowych 1,5 mln Ukraińców, którzy dołączyli do dwóch już wcześniej obecnych, spowodowała wywindowanie kosztów najmu do poziomów wcześniej nieznanych.
W tej sytuacji program obudził nadzieję na własne M. w chwili, gdy stopy procentowe zaczną za chwilę spadać. Najpierw jednak prasa donosi, że kredyty zostają przyznawane najbogatszym klientom, którzy byli przygotowani do złożenia odpowiednich wniosków i zostali obsłużeni w błyskawicznym tempie.
Czym jest program Pierwsze Mieszkanie?
Program ten jest najnowszym pomysłem rządowym, który ma umożliwić łatwiejszy dostęp do nieruchomości osobom, które wcześniej nie posiadały własnego mieszkania.
Jednym z ważnych wyróżników na tle poprzednich programów jest to, że teoretycznie nie ma limitu metrażu, co do którego możemy się starać się o udział w programie. Choć program jest ograniczony kwotowo, jeśli chodzi o wkład własny. Składa się on z dwóch elementów:
-
Bezpiecznego kredytu 2 procent
-
Konta Mieszkaniowego
Czym jest bezpieczny kredyt 2 procent?
Kredyt ten jest dostępny dla osób, które nie przekroczyły 45. roku życia i nie posiadają na swoje nazwisko żadnej nieruchomości, w tym mieszkania czy domu. W sytuacji, gdy chodzi o małżeństwo lub rodziców mających wspólne dzieci, co najmniej jedna osoba musi spełniać kryterium wieku.
Pojedynczy kredytobiorca może otrzymać kredyt do 500 tys. zł. W przypadku pary małżeńskiej lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem limit zwiększa się do 600 tys. zł. Kredyt jest dostępny dla nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym, bez ustanowionego limitu cenowego za metr kwadratowy.
Dodatkowe wsparcie w spłacie kredytu mieszkaniowego to różnica między ustaloną stałą stopą, wyznaczoną na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach udzielających kredytów, a oprocentowaniem kredytu opartym na stopie 2%. Wsparcie to będzie dostępne przez okres 10 lat.
Czym jest Konto Mieszkaniowe BFG?
Konto Mieszkaniowe z kolei jest to utworzona forma umowy na mocy kontraktu podpisanego z bankiem zarządzającym tym kontem dotowanym później przez państwo. Takie konto będzie prowadzone, gdy będziemy dokonywać na nie, comiesięczne wpłaty, które o wartości co najmniej 500 zł do maksymalnej kwoty 2000 zł.
Warunki w skrócie:
-
czas trwania konta – do końca marca roku, który następuje po dekadzie od 31 grudnia roku podpisania umowy konta,
-
brak opłat czy prowizji związanych z zarządzaniem kontem,
-
oprocentowanie depozytu – określane przez bank, który zarządza kontem. Jest to wartość zmienna, lecz nie może być niższa niż 75% oprocentowania rachunku oszczędnościowego, który mógłbyś równocześnie posiadać jako klient z nowymi funduszami zgodnie z ofertą banku zarządzającego kontem. Jeśli dany bank nie oferuje możliwości prowadzenia takich rachunków, oprocentowanie ustalane jest według zmiennej stopy procentowej nie niższej niż 50% wskaźnika WIRON,
-
zyski z odsetek od zgromadzonych na koncie funduszy są wolne od podatku dochodowego.
Czy przez ten program zabraknie mieszkań na rynku?
Ostatnie dwa lata to widoczny spadek pozwoleń na budowę w Polsce. Firmy deweloperskie, które w 2022 roku powstrzymywały się od realizacji nowych inwestycji, nie rozpoczęły wiosną 2023 roku na dużą skalę budowy nowych mieszkań. Tym samym wzrost zainteresowania nie został zrównoważony zwiększeniem dostępnej oferty. Powstała sytuacja przypominająca wyścig do zdobycia nowych lokali, który szczególnie zintensyfikował się po 1 lipca.
Jeśli chodzi o liczbę transakcji, jak wskazują analizy serwisów nieruchomościowych, trend odwrócił się drastycznie od stycznia 2023 roku. Liczba sprzedaży w ciągu 3 miesięcy wzrosła o ok. 70 procent. Do lipca, w sumie ok 200-300 procent. Liczba rezerwacji wzrosła dopiero wyraźnie od czasu startu programy bezpiecznego kredytu 2 proc. o blisko 80 procent.
Warto jeszcze wspomnieć, że program obejmuje także rynek wtórny. Według najnowszego spisu powszechnego w całej Polsce odnotowano 15,34 miliona mieszkań. Z tego zestawienia wynika, że około 12,1% z nich, czyli około 1,86 miliona, pozostawało niewykorzystanych. Pro forma dodajmy dla porównania, że dane GUS z końca 2020 r. sugerują także, że szacunkowa liczba niezamieszkanych mieszkań zarządzanych przez gminy, jako mieszkania komunalne i socjalne, to około 64 000.
Większość z takich nieruchomości to mieszkania i domy w posiadaniu osób prywatnych. Znaczna część tych niewykorzystanych nieruchomości to mogą być stare i niekorzystnie zlokalizowane domy. Jeśli mówimy o aglomeracjach, ta liczba jest wielokrotnie niższa.
Wspomnijmy jeszcze jednym punktu odniesienia: rok 2022 przyniósł rekordową liczbę nowo wybudowanych mieszkań i domów jednorodzinnych w Polsce. Łącznie ukończono 238 490 takich nieruchomości, co stanowi wzrost o 56% w porównaniu do liczby z dekady wcześniej, i prawie 4 tysiące więcej niż w roku poprzednim.
Dodajmy jeszcze, że jak przekazują firmy deweloperskie, program jest najbardziej atrakcyjny dla młodych par i małżeństw (zgodnie z zasadami programu oznacza to osoby do 45 roku życia). Jednak nie brakuje także singli, którzy planują nabyć swoje pierwsze mieszkanie za pomocą "Bezpiecznego kredytu 2 proc.".
Które nieruchomości zdrożeją najbardziej?
Program jednak posiada limit, który uniemożliwia pojedynczym osobom zakup mieszkania droższego niż za 700 tys. zł, natomiast dla par limit wynosi 800 tys. zł (w tym 200 tys. zł wkładu własnego). Nietrudno się wobec tego domyślić, że główny cios podwyżek cen zostanie skierowany w kierunku tego rodzaju nieruchomości.
Sopot droższy niż Dubaj
Obserwując polski rynek nieruchomości, nie należy pomijać pewnych anormalności, by zauważyć powagę rzeczy. Zachowując pewne proporcje, warto przytoczyć dane, że w czerwcu 2023 roku ceny mieszkań w Dubaju, niż w Sopocie były o 16,9 proc. wyższe w porównaniu do tego samego miesiąca w roku 2022 - informuje w swoim raporcie firma doradcza CBRE, jak zacytowała agencja prasowa Reuters.
To jest wzrost, jakiego nie obserwowano od roku 2014. Cena średnia za metr kwadratowy w największym mieście Zjednoczonych Emiratów Arabskich osiągnęła w zeszłym miesiącu około 13929 dirhamów. Po przeliczeniu na złote wynosi to ponad 15,3 tysiące. Zgodnie z informacjami pochodzącymi od SonarHome, średnia cena ofertowa za metr kwadratowy w polskim kurorcie wynosi 15 829 zł.
Inne niepokojące sygnały
Jak donoszą banki, głównie trzy czołowe państwowe jednostki, pierwsze kredyty przyznano już 3-5 dni po uruchomieniu programu. Złośliwi podejrzewają, że podobnie, jak z każdym programem państwowym, pierwsze pieniądze idą i tak do najlepiej zarabiających i najlepiej zaznajomionych z systemem klientów.
Nie da się ukryć, że to oni jako pierwsi beneficjenci najbardziej skorzystają na programie, zanim ceny nieruchomości na rynku wzrosną poważnie.
Zobacz również: Bezpieczny kredyt 2% dla Ukraińców i innych cudzoziemców – to możliwe, ale…
Podsumowanie
Czas pokaże, jak dramatyczne skutki przyniesie boom na rynku nieruchomości. Jedno jest pewne – Polska stoi na progu zmiany, która może zaważyć na losach wielu rodaków. Mimo początkowej euforii wyraźne są już pierwsze oznaki nadchodzącego wzrostu cen w najbliższych latach na rynku mieszkaniowym. . Głównym pytaniem pozostaje, czy program "Bezpieczny Kredyt 2 procent" okaże się rzeczywistym błogosławieństwem, czy może stanie się końcem marzeń o własnym M. dla wielu Polaków? Odpowiedź na to pytanie, jak wiele innych, leży w przyszłości.
Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości? Koniecznie sprawdź, czy ominie Cię obowiązek zapłaty podatku PCC!
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
