nowa rekomendacja BZWBK - cena docelowa 7,32 zł (+35%)

ekstrakt z wersji polskiej opracowania:

Czas na REIT

Rozpoczynamy wydawanie rekomendacji dla akcji spółki Griffin Premium RE.. (GPRE) od zalecenia „Kupuj” i wyznaczenia 12-miesięcznej ceny docelowej na poziomie 7,32 zł. GPRE to unikatowa na polskim rynku platforma typu REIT. Jej zbalansowany portfel nieruchomości biurowych i handlowych jest skoncentrowany wyłącznie na dynamicznie rozwijającym się krajowym rynku nieruchomości. Zdywersyfikowana baza solidnych najemców i długi średni okres najmu sprawiają, że inwestorzy mogą liczyć w nadchodzących latach na dużą przewidywalność wyników i przepływy pieniężne. Wszystkie niewynajęte obecnie powierzchnie biurowe są zabezpieczone „gwarancją czynszową”, która w połączeniu z gwarantowanymi minimalnymi przepływami pieniężnymi („gwarancją NOI”) dla powierzchni handlowych przyczynia się do stabilności przepływów pieniężnych i dywidend. Z uwagi na politykę dywidendową GPRE może stać się wyjątkową inwestycją na rynku polskich nieruchomości, oferującą regularną wypłatę dywidendy na poziomie 65% docelowego wyniku z działalności operacyjnej pomniejszonego o koszty finansowania bankowego (FFO). Emisja akcji powinna umożliwić szybkie powiększanie portfela i wyników. Spółka GPRE wstępnie nabyła już cztery nieruchomości (lub udziały), co naszym zdaniem może zwiększyć jej wartość

Pierwszorzędny, zrównoważony i dobrze zdywersyfikowany portfel. Portfel nieruchomości spółki jest dobrze zdywersyfikowany zarówno geograficznie, jak i pod względem typu obiektów. Przedsiębiorstwo dysponuje dziewięcioma nieruchomościami generującymi zyski (docelowy dochód operacyjny netto (NOI) w wysokości 33,8 mln EUR), w tym sześcioma obiektami czysto biurowymi (45% całkowitego NOI) i trzema atrakcyjnie zlokalizowanymi, dużymi obiektami o różnym przeznaczeniu (55%). Nieruchomości z portfela są położone w pięciu dużych polskich miastach. W połączeniu z dobrze zdywersyfikowaną bazą solidnych najemców i wysokim wskaźnikiem WAULT (średni ważony okres pozostały do wygaśnięcia umów najmu) zapewnia to dużą przejrzystość przepływów pieniężnych na nadchodzące lata. Portfel obejmuje nieruchomości o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) sięgającej 171 tys. m kw., wyceniane na 514 mln EUR

 

Brak wydatków na remonty. Aktywa stanowiące źródło dochodów GPRE są stosunkowo nowe — ok. 74% powierzchni GLA liczy sobie mniej niż 7 lat, a ok. 47% GLA (trzy budynki z dziewięciu) to obiekty nowe, zbudowane w ciągu ostatnich 4 lat. Budynki oddane do użytku dawniej zostały odświeżone i po kompleksowej modernizacji (której całkowite koszty odpowiadają 126% rocznego dochodu operacyjnego netto w tych budynkach) zdaniem spółki nie będą wymagać w średniej perspektywie nakładów pieniężnych. Brak dodatkowych nakładów inwestycyjnych wspomaga możliwości dywidendowe i/lub pozwoli GPRE skupić się na powiększaniu portfela

 

Strategia kupowania nieruchomości zwiększa wartość spółki. Środki z emisji akcji Spółka zamierza przeznaczyć na zakup budynków biurowych. Planowane zakupy powinny podwyższyć wartość GPRE, ponieważ spółka chce nabyć 25% udziałów w trzech projektach deweloperskich (od notowanego na GPW dewelopera Echo) w cenie, która wg naszych szacunków może pozwolić jej wygenerować zysk na aktualizacji wartości i podwoić zainwestowany kapitał. Spółka zamierza też nabyć West Link — budynek biurowy, który jest już w ponad 90% wynajęty mimo trwających wciąż jeszcze prac budowlanych. Surowe kryteria doboru aktywów i doświadczona ekipa kierownicza wspierana przez aktualnego współwłaściciela, globalny fundusz inwestycyjny Oaktree, zapewniają przejrzystość i pozwalają liczyć na pozytywny wpływ potencjalnych przyszłych zakupów na wartość spółki

 

Gwarancja czynszowa i gwarancja NOI zabezpieczają przepływy pieniężne. Spółka zawarła z funduszem Oaktree — swoim udziałowcem kontrolującym (ponad 90%) — 5-letnią umowę gwarancji czynszowej i gwarancji NOI. Dzięki temu przepływy pieniężne i wypłacane dywidendy (docelowo 65% FFO) powinny być stabilne do 2022P.

 

Stopniowy wzrost dochodów. Wdrożenie strategii w połączeniu z rygorystyczną kontrolą kosztów powinno przynieść wzrost wyników i dywidend wypłacanych przez GPRE. Prognozujemy, że wartość FFO sięgnie 27,9 mln EUR w 2021P wobec 21,4 EUR w 2017P (średnioroczna stopa wzrostu na poziomie 7%), a wskaźnik LTV spadnie z ok. 61% w 2016 r. do ok. 50–55% w 2021P.

 

Rekomendacja

Kupuj Cena (PLN, 15 maja 2017) 5.40

Cena docelowa (PLN, 12 mies.) 7.32

Kapitalizacja (PLN mln) 840

Free float (%) 47.6

Liczba akcji (mln) 156.1

EURPLN 4.21 USDPLN 3.87

Źródło: DMBZWBK