60 mln złotych:)

Tyle prawdopodobnie wyniosła koszty ogólne zarzadu w tym i następnych czterech latach, czyli do 2026 roku. Skąd ta wielkość? To jest oczywiście tylko szacunek. Szacunek mający oparcie w dotychczas ponoszonych kosztach ogólnych zarzadu, które w 2020 roku wyniosły ok. 11,5 mln złotych. W związkuz inflacją presja płacowa będzie rosła w kolejnych latach, więc może się okazac, że 12 mln złotych rocznie okaze się za mało. Czy prezes i kunple równiez będa wywierać presję płacową na RN? Wykluczyc tego nie można, wszak wiadomo, że te miliony złotych wydawana na pensje zarzadu rocznie, to przecież marny grosz za sukcesy biznesowe prezesa i kumpli, czyż nie?:)
Dlaczego pisze o latach 2022-2026? Dlatego, że kolejne znaczące pieniądze, czyli zyski i przepływy pojawią się dopiero właśnie za ok. 5 lat? Dlaczego? Dlatego, że spółka nie ma żadnych znaczących aktywów na sprzedaz i dopiero sprzedaż apartamnetowca lub biurowca w Pasażu Simonsa spowoduje znaczący przepływ do kasy BBI.
W tym okresie spólka będzie musiała sie finansować długiem obligacyjnym, właśnie minimum kwotą 60 mln złotych, żeby było na pensje, na luksusowe biura, sekretarki, samochody, kawę i ciasteczka innymi słowy na wszystko to, żeby pracowało się w godziwych warunkach i godziwe pieniądze. Ja zakładam, że za minimum 60 mln złotych spółka będzie musiała wyemitowac obligacje z kuponem 10% lub wyższym. Oczywiście nie wszystkie obligacje naraz będzie trzeba wyemitować, żeby finansować działnośc zarządu, zapewne wystarczy 15 mln rocznie. To sprawia, że koszty finansowe od tych 60 mln złotych wyniosą prawdopodobnie ok. 6 mln złotych, czyli oddać trzeba bedzie w sumie ok. 66 mln złotych.
I w ten sposób będziemy mieli zamknietą sprawę finansowania kosztów ogólnych zarzadu. Czy to wszystkie potrzeby finansowe spółki? Oczywiście, że nie. Nowe inwestycje, PS i RT, będzie trzeba bedzie finansowac do 20% wartości budowy, zanim spólka otrzyma kredyt budowlany od banku. W przypadku PS 20% oznacza ok. 11-12 mln złotych. Ale znaim zostanie wbita pierwsza łopta, trzeba będzie otrzymac pozwolenie budowlane, czyli mi.in wykonać projekt. taki projekt, ok. 5% wartości budowy. Ja szacuję, że budowa apartamentowca w PS będzie kosztować ok. 15 mln euro, czyli projekt budowlany będzie kosztował ok. 750 tys. euro. Razem koszty tej inwestycji ( projekt, przygotowanie terenu i budowa) wyniosa prawdopodobnie 16 mln euro, czyli ok. 73,5 mln złotych. Zanim zatem spólka będzie mogła starać sie o kredyt budowlany, sama bedzie musiała finansować ten projekt do kwoty ok. 15 mln złotych.
Zsumujmy zatem szacunkowe koszty ogólne zarzadu, koszty finansowe (obligacje) oraz 20% wartości inwestycji w PS. Daje to, w okresie 2022-2026 około 81 mln złotych. Czy teraz jest dla was zrozumiałe, dlaczego spółka będzie musiała emitowac kolejne obligacje? W kasie spółki po wykupie zapadalnych obligacji, spłacie długów, w tym tych z PW sp. zo.o. spk., pozostanie prawdopodobnie kilka milionów złotych. Być może zostaną one wydane na skup akcji za 4 mln złotych.
Kilka milionów złotych wobec kosztów w tym roku na poziomie kilkunastu, a może nawet poand 20 milionów złotych. I jeśłi nawet w tym roku zostanie sprzedany Koneser, w co szczere watpię, to zyski z niego, szacowane przez zarząd na poziomie 93 mln złotych, pójda na spłatę zobowiązań, załóżmy nawet że wszystkich czyli ok. 80 mln złotych. Ci, którzy piszą o dywidendzie, kłamią zwyczajnie w żywe oczy posiłkując sie kolejnym kłamstwem o zyskach na poziomie 170 mln złotych. Ta kwota jest wymyślona na potrzeby kłamstwa o wypłacie dywidendy w wysokości 10 złotych na akcję i wycenie giełdowej akcji > 60 złotych. Ja uważam, że szacunki zarzadu względem wartości netto Konesera sa prawidłowe. Wynika z tego, że nawet po wykupieniu wszystkich obligacji, po spłacie innych wymagalnych zobowiązań, w aksie spółki zostałoby byc może ok. kilkunastu milionów złotych. Czy te kilkanaście milionów złotych spólka przeznaczyłaby na dywidendę. A z czego finansowałaby koszty ogólne zarzadu oraz nowa inwestycję do wyskości 20% wartości budowy? Przypomnę, że nie ma uchwały o dywidendzie i nawet gdyby pszyszło to do głowy prezesowi, to nie wczesniej niż po sprzedaży Konesera, czyli na WZA w przyszym roku, to znaczy że taka teoretyczna nawet dywidenda byłaby wypłacona w II polowie 2023 roku. Oczywiście jest to spekulacja, ponieważ wobec potrzeb finansowych spółki, tylko w przyapdku PS, nie ma mowy o dywidenndzie, nawet po 1 zł. na akcje.
A przeciez PS to nie jedyna inwestycja, mamy jeszcze RT, gdzie koszty budowy do czasu uzyskania kredytu budowalnego wyniosą ok. 30 mln euro, z czego na BBI przypadnie ok. 6,6 mln euro, czyli 30 mln złotych. Skąd BBI weźmie tę ogromną sumę, której obecnie nie ma? Ta inwestycja będzie w początkowej fazie finansowana długiem obligacyjnym oraz przychodami ze sprzedazy kolejnych udziałów w spólce realizującej RT oraz z wycofania nakładów dotychczas poniesionych.
W sumie PS i RT bedzie kosztował BBI ok. 45 mln euro, czyli ok. 206 mln złotych. A ile zysk na m2 może uzyskac spółka z tych dwóch realizacji? 12 tys zlotych na m2, a tych metrów 2 bedzie w sumie ok. 17 tysięcy ( 11 w RT i 6 w PS). 17 tys m2 x 12 tysięcy złotych daje 204 mln złotych. Sumaryuczny czas budowy i sprzedaży obu projektów wyniesie w mojej ocenie ok. 14 lat. Koszty ogólne zarządu w tym okresie wyniosą (12 mln x 14 lat) ok. 168 mln złotych. Do tego dodajmy koszty finansowe (% od obligacji) i już okaże sie, że z 204 mln zysków zostaje niewiele. Może będzie 50 mln złotych może 60 mln. Taki bedzie rzeczywisty zarobek w ciagu 14 lat.
To sa oczywiście moje szacunki i każdy moze przedstawić własne. uważam jednak, że jeśli tu i ówdzie czegoś niedoszacowałe lub przeszacowałem, to jednak w niewielkim stopniu.
Po co zatem akcje kupił np. FIZ AF? Po to, żeby za 14 lat otrzymać 4 złote dywidendy? Trudno to zakładać, wszak sa tam ludzie, którzy potrafią liczyc pieniądze.:) Trudno to zakładać, wszak 10% akcji w portfelu FIZ AF to za mało, żeby przegłosować uchwałe o wypłacie dywidendy za lat 14 w wysokości 4 zlotychj, skoro członkowie zarzadu posiadają > 21 % akcji i będa mieli z pewnościa inne plany związane wydatkowaniem tych milionów, na przykład na kolejne inwestycje. Czy nie tak działo sie do tej pory? Czy spólka kiedykolwiek wypłaciła dywoidendę? Czy spólka kiedykolwiek zapomniała wypłacić miliony złotych rocznie tytułem wynagordzenia za ciężką pracę prezesowi i kumplom? Czy tak bedzie w przyszłości? ja uważam, że tak będzie, nie inaczej.:)
A zatem nie perspektywa dywidendy za lat 14 sprawiła, że FIZ AF kupił ponad 10% akcji BBI i prawdopodobnie będzie kupował nadal.
Ja uważam, że czeka nas próba przejęcia władzy w spólce, jej likwidacja i wypłata na akcję ok. 21 zlotych każdemu akcjonariuszowi. W tym scenariuszy zakup akcji przez FOZ AF ma snesn ekonomiczny, tylko w tym.
Czy tak bedzie? Zobaczymy. Kolejne zakupy akcji czynione przez członków porozumienia, kolejne zakupy akcji przez FIZ AF czy pojawienie się nowych akcjonariuszy z pakietem 5+% będzie mnie umacniac w spekulacji o wrogim przejęciu.
Taka jest moja spekulacja.:)