W ostatnich miesiącach rynek nieruchomości stał się tematem numer jeden w wielu rozmowach. Zjawisko, które zaczęło się jako stopniowa zmiana, przekształciło się w zaskakujący wzrost cen mieszkań i domów na terenie całego kraju.
Niedawno światło dzienne ujrzały dwa istotne raporty dotyczące rynku nieruchomości. Oba dokumenty, bazując na rzetelnych danych i analizach, dostarczają dogłębnego wglądu w aktualne tendencje cenowe w sektorze mieszkalnictwa. W czasach, gdy dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości stają się przedmiotem licznych dyskusji i spekulacji, takie raporty stanowią kluczowe źródło informacji dla inwestorów, analityków, a także potencjalnych nabywców. W poniższym artykule przyjrzymy się głównym wnioskom płynącym z tych analiz.
Niespotykane dotąd ceny w ośmiu metropoliach
Media donoszą, że w ciągu ostatniego miesiąca odnotowano wiele rekordowych cen. Historycznie najwyższe średnie stawki za metr kwadratowy zanotowano w następujących miastach: w Białymstoku (8 898 zł/m2), Krakowie (12 664 zł/m2), Lublinie (8 878 zł/m2), Łodzi (7 903 zł/m2), Sosnowcu (6 480 zł/m2), Toruniu (7 997 zł/m2), stolicy Warszawie (14 265 zł/m2) oraz we Wrocławiu (11 279 zł/m2). W przypadku Wrocławia to pierwszy raz, kiedy średnia cena przekroczyła 11 000 zł za m2.
W nielicznych miejscach mieliśmy zaobserwowane spadki. Dotyczą one głównie trójmiasta, które już wcześniej miało napompowane ceny ponad miarę.
Jak wyglądały ostatnie lata w cenach sprzedaży?
Przyjrzyjmy się realnym danym. Pierwszy raport expandera mówi:
Jak natomiast wyglądają ceny wynajmu
Inflacja i jej wpływ
Nie da się ukryć, że inflacja ma wpływ na wzrost cen na rynku jako takim. Wiedzą o tym wszyscy, którzy robią jakiekolwiek zakupy w sklepach.
Zastosujmy małą symulację bazującą na wskaźnikach od roku 2021 do połowy roku 2023. Czyli ile powinna wzrosnąć cena produktu, który początkowo kosztował 100 zł, by wciąż zachowywał swoją wartość. Dopiero od 2021 roku inflacja zaczęłą wyraźnie rosnąć, choć wtedy wynosiła jeszcze zaledwie 3,5 proc. Zastosujmy uproszczone obliczanie rok do roku.
Jeśli chcemy obliczyć jaką wartość powinna osiągnąć cena, która pierwotnie wynosiła 100 zł, uwzględniając inflację na poziomie 3,5% w pierwszym roku, 11% w drugim roku, i 15% w pierwszym półroczu trzeciego roku, korzystamy z wzoru:
Nowa cena=Stara cena×(1+współczynnik inflacji) Nowa cena=Stara cena×(1+Współczynnik inflacji)
Zastosujmy to krok po kroku:
-
Pierwszy rok (inflacja 3,5%): 100zł×(1+0,035)=100zł×1,035=103,50zł100zł×(1+0,035)=100zł×1,035=103,50zł
-
Drugi rok (inflacja 11%): 103,50zł×(1+0,11)=103,50zł×1,11=114,88zł103,50zł×(1+0,11)=103,50zł×1,11=114,88zł
-
Pierwsze półrocze trzeciego roku (inflacja 15%): 114,88zł×(1+0,15)=114,88zł×1,15=132,11zł114,88zł×(1+0,15)=114,88zł×1,15=132,11zł
Po uwzględnieniu inflacji na poziomie 3,5% w pierwszym roku, 11% w drugim roku i 15% w pierwszym półroczu trzeciego roku, cena, która pierwotnie wynosiła 100 zł, powinna wzrosnąć do około 132,11 zł.
Nie da się ukryć, że wzrosty cen rzędu 20-30 procent mogą być naturalne. Wynika to z naturalnego spadku wartości nabywczej pieniądza spowodowanego dodrukiem.
Jednak we Wrocławiu widzimy wzrosty cen najmu rzędu ponad 50 procent. Z drugiej strony, w mniejszej miejscowości, czyli np. Sosnowcu o ponad 40.
Z kolei biorąc pod uwagę ceny sprzedaży, w Krakowie widzimy wzrosty rzędu 30 proc., a w prowincjonalnym Sosnowcu 22. Widać, że są to naturalne podwyżki lub wręcz obniżki cen.
Co nas czeka?
W najbliższym czasie kluczowe znaczenie będzie miało to, jak długo ogromne zainteresowanie ofertą „Bezpieczny kredyt 2%” się utrzyma. Jeżeli będzie to trwać do końca roku, można przewidzieć, że wzrost cen w 2023 r. może osiągnąć wartość powyżej 10%.. Obecnie ciężko jednoznacznie stwierdzić, ile osób spełniających kryteria tego programu zdecyduje się na jego skorzystanie w najbliższej przyszłości.
Z perspektywy czasu, istotna będzie dynamika obniżania stóp procentowych oraz ich ostateczna wartość. Gdyby obniżki były znaczące (o więcej niż 2 punkty procentowe) i jednocześnie płace kontynuowałyby wzrost, mogłoby to skutkować zwiększeniem cen. Ponadto, ważnym czynnikiem będzie demografia oraz migracje. Osoby urodzone w latach 90. zaczynają poszukiwać swojego pierwszego mieszkania, a ich liczba jest mniejsza w porównaniu z tymi urodzonymi w latach 80.
W chwilach, gdy wiele osób oczekuje ulg i wsparcia finansowego, propozycja „Bezpieczny kredyt 2%” stanowi prawdziwe magnes przyciągający przyszłych nabywców nieruchomości. Z jednej strony, oferuje ona realne korzyści dla tych, którzy marzą o własnym kącie. Z drugiej jednak, stwarza skomplikowane dylematy dla rynku nieruchomości. Przypomnijmy, że w czasach wysokich stóp procentowych, drastycznie spadła liczba nowych pozwoleń na budowę. To będzie oznaczać w najbliższym czasie niską podaż mieszkań w obliczu rosnącego popytu, napędzanego atrakcyjnymi warunkami kredytowymi, prowadzi do niepokojących wzrostów cen.
Dodatkowo we wrześniu zniknie podatek PCC i sytuacja może stać się jeszcze bardziej dynamiczna i nieprzewidywalna. W takim kontekście, marzenie o własnym mieszkaniu dla wielu stanie się niestety bardziej nieosiągalne, a rynek nieruchomości będzie pełen napięć i nieoczekiwanych zwrotów akcji.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
