Niższe raty kredytów hipotecznych. Lada moment zapłacimy mniej

Na początku września Rada Polityki Pieniężnej zaskoczyła wszystkich – począwszy od ekspertów, a skończywszy na konsumentach. Powszechnie spodziewano się, że pierwsze od 2020 r. obniżenie stóp procentowych będzie symboliczne – o 0,25 pp. Tymczasem cięcie okazało się trzykrotnie większe. Główna stopa spadła o 0,75 pp.

Efekty zmiany stóp procentowych na rynku bankowym widać zwykle w dwóch falach. Prawie natychmiast obniżane są stawki dla oszczędzających. Jak wskazuje analityczka Bankier.pl, Monika Dekrewicz, w pierwszych 2 tygodniach od posiedzenia rady oprocentowanie na kontach oszczędnościowych i lokatach terminowych zdążyło ściąć 7 banków.

Automatycznie obniża się także limit oprocentowania kredytów i pożyczek. Spadł on z 20,5 proc. rocznie do 19 proc. Dotyczy to przede wszystkim produktów, które wyceniane są zwykle na równi z dopuszczalnymi stawkami – limitów kredytowych w ROR oraz kart kredytowych.

Kiedy spadną raty w kredytach hipotecznych?

Druga fala zmian w cennikach ma miejsce ze sporym opóźnieniem. Dotyczy zwykle produktów, w których oprocentowanie uzależnione jest indeksów referencyjnych, takich jak WIBOR czy WIRON. W tej grupie mieszczą się przede wszystkim kredyty mieszkaniowe i kredyty gotówkowe na dłuższe okresy.

Aktualizacja stawek oprocentowania zazwyczaj powiązana jest z typem wskaźnika. Jeśli przykładowo kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem bazuje na wskaźniku WIBOR 3M powiększonym o stałą marżę, to bank przygotowuje nowy harmonogram spłat raz na 3 miesiące (kwartał). Kredytodawcy mają jednak zróżnicowane podejście, a sam mechanizm wyznaczania wartości wskaźnika bywa oparty na różnych założeniach. Przykładowo w Banku Pekao indeks SBKM wyliczany jest na podstawie średniej odczytów WIBOR ze wszystkich dni miesiąca kalendarzowego.

Opóźniona aktualizacja harmonogramów to jednak nie jedyna przyczyna, dla której trudno od razu po obniżeniu stóp określić, jak obniżą się raty. Wskaźnikom chwilę zajmuje „ustabilizowanie się” na nowych poziomach:

1. Dla wskaźników WIBOR istotne są oczekiwania – co będzie dalej? Rynkowy konsensus po wrześniowej obniżce ukształtował się w ciągu ok. 2 tygodni.
2. Dla wskaźników WIRON opóźnienie reakcji jest elementem konstrukcji – wylicza się je na podstawie odczytów z przeszłości. Np. WIRON 1M Stopa Składana bazuje na wartościach WIRON z ostatnich 30 dni.

Ostateczny czas oczekiwania na ulgę w portfelu, która w pełni odzwierciedla zmiany na rynku to zatem suma dwóch składników – opóźnienia w reakcji wskaźników (maksymalnie 2-4 tygodnie) oraz tempa aktualizacji oprocentowania przewidzianego w naszej umowie kredytowej. Zakładając, że nasz bank zaktualizuje harmonogram na koniec września, to już październikowa rata powinna być sporo niższa.

Rata niższa nawet o kilkaset złotych

Spadek rat, na który liczyć mogą kredytobiorcy będzie bardziej odczuwalny niż można było oczekiwać. Na początku września wskaźnik WIBOR 3M wynosił ok. 6,7 proc. i uznawano, że uwzględnia on już oczekiwane cięcie o 0,25 pp. Po zaskoczeniu decyzją RPP w ciągu kolejnych 2 tygodni „zjechał” jeszcze o 0,9 pp. Zobaczmy, jak to przełoży się na obciążenie kredytobiorcy.

Jako przykład posłuży nam kredyt hipoteczny na 25 lat, spłacany w ratach równych, z 2-punktową marżą. Wyliczenia przygotowaliśmy dla założenia, że zobowiązanie jest na samym początku spłaty – dla kredytów o dłuższej historii zmiana rat będzie mniej odczuwalna.

Warto wziąć pod uwagę, że na początku wakacji wskaźniki były jeszcze nieco wyżej niż w pierwszych dniach września (o ok. 0,2 pp.). Przy najbliższej aktualizacji harmonogramu spłaty niektórzy klienci mogą zatem zobaczyć efekt dwóch zmian – tej powolnej „wakacyjnej” i bardziej nagłej, będącej wynikiem zaskoczenia skalą obniżki stóp.