Re: JWC Horyzont powrotu do poziomu 70 za sztukę cz.1

Dzisiaj czytałem na innym forum o znanym nam deweloperze austriackim , że jest prognoza wzrostu o 1000 %.
Immo jest na pewno w gorszej sutuacji , niz JWC chociaż porównywanie tych dwóch deweloperów jest za pewne błędem.

Dam Wam link , który czytałem. Albo wam wkleję :-)

_________________________________________________________________
zrodlo: http://www.boerse-express.com/cat/postings/thread/139786#p139917
sorry za translate :-)

Co, drogi Sceptyku… jest w sumie takiego złego dla akcjonariuszy IEA w wypadku fuzji (IEA i IIA)?
Można wziąć raport półroczny jako bazę.
Załóżmy, że masz 100k akcji IEA. Obecny kurs to 75k eur (post sprzed dwoch tyg, przyp. bB86, można te liczby zaktualizować i proporcje zostaną zachowane)
Przy kapitalach wlasnych w wys. 6,334 mld eur i 866 mln akcji masz wk/akcje 7,31 eur, zatem Twój pakiet jest wart 731k eur.

Załóżmy, że następuje fuzja na bazie liczb z raportu 31.10.08.
Dla 378 mln akcjonariuszy mniejszościowych IEA zostanie stworzonych 465 mln nowych akcji w IIA. Zatem 1230 nowych akcji IIA można uzyskać z 1000 starych akcji IEA, zmieszać i cacy. Współczynnik 1,23:1 (współczynnik ten bierze pod uwage fakt, ze IIA wnosi negatywne kapitaly wlasne w wys 600 mln eur do sfuzjonowanego koncernu – przyp. bB86)

Immofinanz będzie miał zatem 456m starych i 465m nowych akcji, razem 921m akcji.
Połączone kapitały własne (razem z udziałami mniejszości) wynoszą 5,702 mld eur, przy 921 mln akcji zatem 6,19 eur na akcje.

Za swoje 100k starych akcji IEA dostajesz 123k nowych, których wartość wynosi 6,19*123k, w sumie 761k eur. Nawet zatem wartość trochę wzrosła (różnice przy zaokrąglaniu – muszę się tu jeszcze dopytać nurmuta skąd to się wzięło – przyp. bB86)

Zatem gdzie przewidywalnie powinien znajdować się teraz kurs po hipotetycznej fuzji?
Wystarczy wziąć obecną wartość rynkową i odnieść na nowa ilość akcji.
455m IIA * 0,66 = 300, plus mniejszości IEA 378*0,75 = 283
(Udziały IIA w IEA sa już wewnętrznie zawarte w kursie IIA)

Wartość rynkowa powinna zatem wynieść 583m, przy 922 mio akcji kurs uśredniony 0,63. Do ciebie należy 123k akcji o kursie 77490 eur, praktycznie to samo co wcześniej w IEA.

Gdzie tkwi twój problem? Na pewno odpowiesz: w obligacjach [IIA]! Przy fuzji dostaję wartość kapitałów, które są finansowane tylko średnioterminowo (do 2012), a nikt nie wie jak te obligacje będzie trzeba spłacić. Do tego spada sumaryczny udział kapitałów własnych ( stosunek kap wł. do sumy bilansowej – przy bB86). Tego nie lubisz. Przypominam ci jednak ze sam już raz proponowałeś rolowanie długu (?) w 2012 jako jedna z możliwych opcji, poza tym do 2012 zostaly jeszcze 3 lata.

Zatem odpowiadam na te wątpliwość:
Koncern czysto liczbowa wyglada teraz już b dobrze. Jeśli sprzeda jeszcze troche nieruchomości i uzyje uzyskane pieniadze na przedterminowy wykup obligacji, być może otrzyma jeszcze w międzyczasie jakis porządny kredyt, wtedy masz swój udzial w zyskach na wykupie obligacji [przedterminowy wykup poniżej wartości nominalnej – przyp. bB86], co nie byloby ci dane jako akcjonariuszowi li i tylko wyłącznie IEA.

Nie jestem co prawda az takim optymista jak Durchbruch, iż przeciętnie można próbować wykupic obligacje za 40% wart. nominalnej, ale mysle ze 60% jest calkiem realne, jeśli podejdzie się odpowiednio przemyślanie i ostrożnie do tej kwestii. A to oznacza 40% z 1,5 mld długu w postaci obligacji, innymi slowy zysk 600 mln eur, czy inaczej 0,66 eur na akcje –nie ma w tej chwili bardziej zyskownej alternatywy dla koncernu.

Kolejna zaleta fuzji jest to ze nie będzie już 54% pakietu kontrolnego należącego do IIA. Fries będzie miał polowe procentow które miał do tej pory, choc o większej wartości.

Wartości księgowej netto (kapitalom wlasnym) powinienes poswiecic wiecej uwagi. Jasno widzimy z ostatnich komunikatow ze IEA i IIA sprzedaje swoje nieruchomości mniej wiecej po wart.ksieg. / zdyskontowanych przyszłych przepływach pieniężnych – bez odpisow.

Dlaczego grasz zatem kwestia koniecznosci zachowania mniejszości blokującej? I tak nie będziesz miał z niej uzytku.

I na koniec – nie ma powodu żeby skonsolidowany oczyszczony koncern miał inny stosunek C/WK niż inne firmy nieruchomosciowe. Obecny stosunek jest tak zły, ze po wyeliminowaniu niepewności kurs powinien się z łatwością podwoic.