Re: do Znachora

warunki kredytu (nie wiadomo czy się nie zmieniły od wstępnej umowy z PCG) 1-roczny LIBOR USD+marża 3 pkt. proc.. Obecnie 1YLiborUSD na poziomie 0,63% + marża 3 pkt. proc. = 3,63%.
Stopy kapitalizacji na rynku biurowym (stopa kapitalizacji to stosunek rocznego czynszu do wartości opartej na cenach transakcyjnych) w Warszawie na poziomie 6-8% zależnie od lokalizacji,standardu i kupy innych parametrów. Stopa kapitalizacji uwzględnia koszty zarządzania, odpisy na remonty itp.. zatem:
Kredyt 600 mln zł, domyślam się, że jakaś prowizja dla PCG będzie i dla biura nieruchomości za pośrednictwo - powiedzmy każdy po 1%. To pozwala kupić nieruchomości o wartości 588 mln zł. Roczne przychody z czynszów: 35-50 mln zł. Roczne koszty odsetek (zakładając wzrost Libor nawet do 2%). 21-30 mln zł. Przypominam, że przychody są już pomniejszone o opłaty za zarządzanie i odpisy na koszty remontów nieruchomości. Przy pesymistycznych założeniach zostaje 5 mln zł rocznie do nawet 29 mln zł rocznie przy optymistycznych założeniach.
Kredyt ma być splacony po 10 latach jednorazowo. W międzyczasie spółka musi albo zrefinansować kredyt, albo sprzedać nieruchomości. Jeśli uda się je sprzedać drożej niż kupili (a przy 10 latach ciężko będzie stracić, bo nie ma w Polsce nadmuchaneh bańki), to przy 10% wzrostu ceny dochodzi kolejne 60 mln zł. Zatem w ciągu 10 lat jest do zarobienia (bez ew. zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości) od 50 do 290 mln zł. Minus koszty funnkcjonowania spółki w tym czasie powiedzmy 2 mln zł rocznie to wychodzi 30-270 mln. Wszystko oczywiście w pewnym uproszczeniu.