To co odróżnia bardzo dobrego dewelopera od tylko dobrego to umiejętność zabezpieczania lokalizacji pod kolejne inwestycje. Deweloper może mieć zapasy gotówki, dobrą kadrę ale jeżeli nie potrafi pozyskiwać gruntów, nie ma gdzie prowadzić dalszej działalności.

W tej kwestii w samej tylko Warszawie Echo posiada kilka gruntów na tyle dużych, że może budować tam etapami.

a) Tesco Kabaty - Ta działka ma 4 hektary, przy intensywności 1.5 z mpzp daje to 60.000 metrów kwadratowych dziesięć metrów od zejścia do stacji Metra. Deweloper Longbridge na działce obok oferował powierzchnie około 14.000 PLN/m2. Nawet gdyby Echo miało sprzedać całość przy cenie 12.000 PLN/m2 to przychód z tego tylko projektu wyniesie 720.000.000 PLN. To prawie 40% wyceny całej spółki.

b) Wołoska - Spory teren naprzeciw Galerii Mokotów. Średnia cena sprzedaży powierzchni w tym miejscu powinna wynieść nieco mniej niż 13.000 PLN/m2.

c) Pohoskiego - Mokotów, 300 metrów do stacji metra Wilanowska. Cena sprzedaży powierzchni około 15.000 PLN/m2.

Sytuacja, żeby ogólnopolski deweloper (+pakiet kontrolny Archicom) był wyceniany dwa razy niżej niż deweloper "Warszawa+Wrocław" jest przejściowa a Echo w tej chwili jest spółką tanią.

Poprzedni post zamieściłem 52 dni temu. Wówczas projekt Kabaty (podpunkt a) nawet nie miał strony internetowej. W ciągu 2 miesięcy Echo sprzedało wszystkie mieszkania w etapie (286 sprzedane, 2 rezerwacja).

https://echo-rytm.pl/mieszkania/

Małe oraz średnie mieszkania w cenie ponad 14.000 PLN. Duże mieszkania 12.600 - 13.000 PLN. Przy średniej 13.600, średnim metrażu 58 m2 oraz powyższej liczbie daje nam to z jednej tylko inwestycji przychód wynoszący 227.174.400,00 PLN.

Na dzisiejszy komunikat czekałem od kilku miesięcy: spółka pozbywa się części biurowej, za którą inkasuje konkretne pieniądze i zostaje przy względnie wysokomarżowej mieszkaniówce.

Obecna wycena to 1.848.853,00 PLN. Deweloper sprzedaje projekt biurowy wyceniany w EUR (mocne EUR do słabego PLN). Zysk przy dzisiejszym kursie to 587.784.000 PLN co daje 31% wyceny całego biznesu.

- Projekt Kabaty opisywałem post wcześniej.

- Projekt Mokotów Pohoskiego ruszył - dwa tygodnie temu wycięto zieleń, w zeszłym tygodniu postawiono ogrodzenie blaszane.

Moje wnioski są następujące:
1. Spółka od przyszłego roku powróci do dywidend 0,50 PLN co daje obecnie 11% stopę zwrotu brutto,
2. Prezes i Wiceprezes z nowymi umowami, gdzie duże premie otrzymują za wzrost kursu + wypłacone dywidendy,
3. Echo w przeszłości potrafiło wypłacać dywidendy 20-40% wysokości kursu. W tym roku oznaczałoby to dywidendę w wysokości około 2 złotych na akcję - jednak nie mamy żadnych podstaw by sądzić że ta sytuacja się powtórzy,
4. Od tego roku Echo ma dodatkowy silnik w postaci Archicomu, który realizuje na Wrocławskim rynku bardzo solidne marże.

Minusem jest, że każda bańka pęknie. Banki pobrały prowizje reszta w rękach ubezpieczonych.

Bańkę możemy mieć na akcjach spółek technologicznych, gdzie C/Z Tesli to 352. Tutaj zaś mamy spółkę, która jednym tylko ursynowskim projektem realizuje przychód w wysokości ponad 30% swojej całej wartości.

To, że RPP podniesie stopy o 0,25% oznacza, że ludziom kredyty zdrożeją o 50 czy 75 złotych. To nie jest jakiś game changer. Ponad połowa nieruchomości w Polsce jest nabywana za gotówkę. Na co Kowalski ma wydawać swoje pieniądze w obliczu niekończącego się dodruku złotówki ? Jeżeli nie inwestuje na giełdzie zostają mu nieruchomości i złoto. Złoto jest stosunkowo drogie i jeszcze trzeba je gdzieś magazynować. Poza tym złoto nie pracuje a mieszkanie na wynajem, już coś daje.

W kontekście zaś wysokiej inflacji realnej - nawet drogie mieszkania są lepsze niż bezwartościowa finalnie waluta.

Jeżeli zaś kredyt mam oprocentowany na 5% a inflacja wynosi 8%, te 3% różnicy są zyskiem posiadacza nieruchomości, bo wartość nieruchomości rośnie mocniej niż wynosi oprocentowanie kredytu.

Inflacja 8% ? Skąd te dane ?

Nie przyjmuję do wiadomości, kiedy ludzie z branży mówią mi że wedle ich wyliczeń inflacja wynosi między 11 a 14%. Uśredniam z oficjalną zaniżaną i śpię trochę lepiej.

Podam przykład, producent pokryć dachowych ze Skandynawii, tylko w tym roku podnosił ceny 11 razy. Dwunasta podwyżka wchodzi w tym tygodniu a kolejne dwie na październik i listopad są już pewne. Dwanaście 3% podwyżek to wzrost ceny o 42% w skali raptem roku.

Ceny w spożywce każdy widzi, paliwo na stacjach prawie 6 złotych, materiały budowlane szaleją, niekończący się dodruk pieniądza. To wszystko miałoby dać inflację 5% ?