Gdzie rosną ceny najmu, a gdzie spadają? Sprawdź swoje miasto

Ogólne trendy na rynku najmu 

W marcu średni wzrost cen wynajmu w skali kraju wyniósł zaledwie 0,18% w porównaniu do lutego, a w kwietniu było to 0,38%. Chociaż teoretycznie możemy mówić o dwóch miesiącach wzrostów, w praktyce sytuacja na rynku niewiele się zmieniła. Liczba aktywnych ogłoszeń najmu pozostała stabilna, utrzymując się na poziomie około 62 tysięcy, co oznacza tylko 2% spadek w porównaniu do lutego.

Pomimo tych niewielkich wzrostów, w czterech z pięciu największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław) ceny najmu wciąż spadały. 

Białystok - wyjątek na rynku

Białystok wyraźnie wyróżnia się na tle innych miast, osiągając historyczne poziomy stawek najmu. W kwietniu 2024 roku średni koszt najmu w tym mieście wyniósł 44,44 zł za metr kwadratowy, co stanowi najwyższą wartość w historii. Jest to zaskakujące, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że w większości dużych miast w Polsce dominowały spadki cen.

Wzrost cen najmu w Białymstoku można tłumaczyć kilkoma czynnikami. Po pierwsze, miasto to doświadcza rosnącego popytu na wynajem, co jest wynikiem napływu nowych mieszkańców ze Wschodu oraz rozwijającego się rynku pracy. Szczególnie weźmy pod uwagę, że po raz pierwszy liczba Białorusinów przybywających do Polski przekroczyli liczbę Ukraińców. 

Pomimo tych korzystnych warunków dla właścicieli nieruchomości, sytuacja najemców jest mniej optymistyczna. Wysokie stawki najmu stanowią znaczące obciążenie dla budżetów domowych, zwłaszcza w kontekście stosunkowo niskich wynagrodzeń w regionie. Przykładowo, średnia pensja brutto w Białymstoku wynosi 6 799 zł, co sprawia, że po opłaceniu najmu na życie pozostaje znacznie mniej środków niż w innych większych miastach.

Sytuacja ta stanowi ciekawy przypadek analizy, ukazując, jak lokalne czynniki mogą wpływać na rynek najmu w sposób odmienny od ogólnokrajowych trendów. W kolejnych częściach artykułu przyjrzymy się dokładniej tym różnicom, porównując Białystok z innymi miastami, w których ceny najmu zachowywały się inaczej.

Miasta z największymi spadkami

• Łódź: rynek najmu w tym mieście wykazuje wyraźne oznaki przesycenia. W pierwszym kwartale 2024 roku odnotowano tu znaczące spadki stawek najmu we wszystkich segmentach mieszkań: małe mieszkania spadły o 9,9% rok do roku, średnie o 8%, a duże o 2,2%. Te spadki mogą być wynikiem nadpodaży mieszkań na wynajem oraz ograniczonego popytu. Jest to miasto, które wg relacji deweloperów, najbardziej elastycznie podchodzi do współpracy przy budowie nowych nieruchomości, wobec tego dlatego też przoduje w budowaniu nowych mieszkań. 

• Wrocław: również doświadczył spadków cen najmu, szczególnie w segmencie dużych mieszkań, które potaniały o 7,4%. Średnie i małe mieszkania spadły odpowiednio o 4,1% i 3,9%. Spadki mogą być związane z większą dostępnością mieszkań na wynajem i stabilizacją rynku po okresie intensywnych wzrostów.

• Bydgoszcz: tam ceny najmu spadły we wszystkich segmentach: małe mieszkania o 5,5%, średnie o 2,1%, a duże o 1,7%. Podobnie jak w Łodzi i Wrocławiu, rynek najmu w Bydgoszczy wydaje się przesycony, co prowadzi do obniżek stawek.

Miasta z największymi wzrostami

• Częstochowa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów i Toruń: Te miasta odnotowały wzrosty cen najmu, co wskazuje na ich rosnącą atrakcyjność dla najemców. Wzrosty mogą być spowodowane poprawą sytuacji gospodarczej, napływem nowych mieszkańców oraz większym popytem na wynajem.

Koszty najmu a wynagrodzenia

Warto zestawić te koszty z poziomem wynagrodzeń. Takie porównanie pozwala ocenić, ile środków pozostaje najemcom na życie po opłaceniu czynszu, co jest kluczowym wskaźnikiem jakości życia.

Miasta z najlepszym stosunkiem kosztów najmu do wynagrodzeń

• Kraków: wyróżnia się jako miasto, w którym po opłaceniu najmu najwięcej środków zostaje na życie. Para zarabiająca po 80% średniego wynagrodzenia w tym mieście, które wynosi 11 372 zł brutto, po opłaceniu czynszu ma do dyspozycji 9 765 zł. To więcej niż w Warszawie, gdzie wynagrodzenia są wyższe, ale również wyższe są koszty najmu.

• Gdańsk: najemcy mogą liczyć na pozostanie 8 936 zł po opłaceniu czynszu. Jest to kolejny przykład miasta, gdzie wynagrodzenia są wystarczająco wysokie, aby zrekompensować koszty wynajmu.

• Poznań: podobnie korzystna sytuacja jest w Poznaniu, gdzie po opłaceniu najmu pozostaje 9 608 zł. To miasto również oferuje dobre warunki życia, biorąc pod uwagę stosunek wynagrodzeń do kosztów najmu.

Miasta z najtrudniejszą sytuacją

• Białystok: mimo historycznych wzrostów cen najmu, pozostaje miastem z relatywnie niskimi wynagrodzeniami. Średnia pensja brutto wynosi tu 6 799 zł, a koszt najmu mieszkania o powierzchni 50 mkw to 2 222 zł. To sprawia, że na życie po opłaceniu czynszu pozostaje tylko 5 722 zł, co jest znacznie mniej w porównaniu do innych analizowanych miast.

• Warszawa: zajmuje piąte miejsce wśród miast pod względem pozostających środków po opłaceniu najmu (8 377 zł). Choć teoretycznie jest to niezły wynik, warto pamiętać, że koszty życia w stolicy są wyższe niż w innych miastach. Najem pochłania tu aż 31% dochodu, co jest najwyższym wskaźnikiem w kraju.

Procentowy udział kosztów najmu w wynagrodzeniach

Aby uzyskać pełniejszy obraz, warto również spojrzeć na procentowy udział kosztów najmu w wynagrodzeniach. Pod tym względem najlepiej wypadają Katowice i Poznań, gdzie najem pochłania jedynie 21% dochodu. Warszawa wypada najgorzej z wynikiem 31%, co pokazuje, jak dużym obciążeniem są koszty najmu w stolicy.

Wnioski

Porównanie kosztów najmu z poziomem wynagrodzeń w różnych miastach Polski pokazuje, jak zróżnicowana jest sytuacja najemców. Podczas gdy w niektórych miastach, takich jak Kraków czy Poznań, najemcy mogą liczyć na stosunkowo wysokie pozostałe środki na życie, w innych, jak Białystok, sytuacja jest znacznie trudniejsza. Te różnice mają istotny wpływ na decyzje o wynajmie i mogą kształtować przyszłe trendy na rynku nieruchomości.