Sytuacja branży

Pamiętam mniej więcej rok, półtora roku temu toczyliśmy na tym forum gorącą dyskusję na temat tego czy rynek mieszkaniowy czeka rychłe załamanie. Osobiście uważałem, że deficyt nowych mieszkań na rynku, dobry stan gospodarki i jej rozwój, niskie bezrobocie, duży wzrost wynagrodzeń, duża migracja Ukraińców co w zwłaszcza w kontekscie Wikany, która działa w południowo wschodniej Polsce może mieć ogromne znaczenie i pare innych rzeczy podpowiada mi, że raczej nie ma co się spodziewać szybkiego kryzysu i dramatycznego załamania sprzedaży. Co niektórzy (nie będe złośliwy i nie będę wymieniał kto) zarzucali mi, że rozpatruje dane i fakty wybiórcze i wbrew mojej opinii wkrótce rynek mieszkaniowy czeka wręcz krach. Na temat tego jak sobie radzi WIkana już nawet nie będę pisał, bo pokazały to ostatnie wyniki i informacja o ilości sprzedanych mieszkaniach (najlepsze dane od 2012 roku), a jak sobie radzi branża doskonale pokazuje to ten artykuł, który ukazał się kilka dni temu

Deweloperom sprzedaż znów rośnie. Mieszkania jednak nie są "za drogie"?
2019-07-17 06:00

AdamTorchała

Po czterech kwartałach zadyszki giełdowi deweloperzy znów sprzedają więcej mieszkań. I to mimo rosnących cen.
Hossa deweloperska trwa w najlepsze, ostatnie kwartały były jednak dość specyficzne. O ile deweloperom rosły przychody, o tyle sam wolumen sprzedawanych mieszkań nie zawsze szedł w górę. Krocząca 12-miesięczna suma mieszkań sprzedanych przez 15 badanych przez nas giełdowych deweloperów szczyt osiągnęła w I kwartale 2018 roku - w okresie kwiecień 2017-marzec 2018 sprzedali oni aż 26 949 mieszkań. Kolejne cztery kwartały przynosiły jednak spadek tego wskaźnika. Deweloperzy sprzedawali wprawdzie droższe mieszkania - rajd na cenach zaczął się w 2017 roku i trwa do dziś - jednak w mniejszej liczbie. 
https://galeria.bankier.pl/p/7/9/3656ef15e094e1-645-296-0-0-769-354.png
Sprzedaż deweloperów (15 spółek) (Bankier.pl)
II kwartał 2019 roku w końcu przyniósł jednak odmianę. Wspomniana suma krocząca za 12 ostatnich miesięcy wyniosła 22 317 mieszkań, podczas gdy po I kwartale było to 22 155 mieszkań (wzrost o 0,73 proc.). Wzrosła także kwartalna sprzedaż rok do roku, w samym II kwartale 2019 roku wspomniana 15-tka deweloperów sprzedała bowiem 5693 mieszkania, podczas gdy w II kwartale 2018 roku było to 5531 mieszkań (wzrost o 2,93 proc.). 

Atal liderem sprzedaży
Wspomniana poprawa to przede wszystkim zasługa dwóch deweloperów: Budimeksu i Atalu. Pierwszy sprzedał w II kwartale 2019 roku 466 mieszkań (wzrost o 95 proc. rok do roku), drugi zaś 904 mieszkania (wzrost o 53,5 proc. rok do roku). Szczególnie warto zwrócić uwagę na wynik Atalu, owe 904 mieszkania to bowiem nie tylko kwartalny rekord sprzedaży w firmie, ale także najwyższy wynik pośród 15 badanych deweloperów. 

Liczba sprzedanych mieszkań
Spółka
II kw. 2018
II kw. 2019
Zmiana rdr
Archicom
389
349
-10,28%
Atal
589
904
53,48%
Budimex Nieruchomości
239
466
94,98%
Dom Development
802
836
4,24%
Echo Investment
210
290
38,10%
Inpro
200
178
-11,00%
J. W. Construction*
332
208
-37,35%
LC Corp
341
287
-15,84%
Lokum Deweloper
227
82
-63,88%
Marvipol Development
233
225
-3,43%
Murapol**
872
757
-13,19%
Robyg**
602
605
0,50%
Ronson
232
172
-25,86%
Vantage Development**
199
251
26,13%
Wikana
64
83
29,69%
RAZEM
5531
5693
2,93%

Źródło: PAP na podstawie raportów spółek. * łącznie umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje ** spółka notowana na Catalyst

- W zeszłym roku rozpoczęliśmy sprzedaż aż 24 inwestycji z 4397 lokalami, tylko w pierwszym kwartale br. uruchomiliśmy kolejne 7 projektów, gdzie znajdą się 1264 lokale. Dywersyfikacja geograficzna oraz ofertowa w ramach 7 aglomeracji, w których jesteśmy obecni, pozwala nam na osiąganie historycznie najwyższych wolumenów sprzedaży - mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. 

Nie wszyscy notują wzrosty
Wspięcie się na tron umożliwił Atalowi nie tylko dynamiczny wzrost sprzedaży własnej, ale i nieco słabsze wyniki zeszłorocznych liderów. W II kwartale 2018 roku najwięcej (872 mieszkania) sprzedał bowiem Murapol, teraz jego sprzedaż była jednak 13,2 proc. niższa. Z kolei drugi wówczas Dom Development wprawdzie się poprawił, ale ledwie o 4,2 proc. Jego sprzedaż w II kwartale 2019 roku wyniosła zatem 836 mieszkań. Warto jednak zauważyć, że jeżeli weźmie się pod uwagę sprzedaż półroczną, to zarówno Murapol (1696 mieszkań), jak i Dom Development (1762 mieszkań) są przed Atalem (1621 mieszkań).

https://galeria.bankier.pl/p/7/b/506fa246356522-645-308-0-0-913-437.png
Deweloperską hossę widać także na GPW. Indeks WIG-Nieruchomości w formie (Bankier.pl)
- Jesteśmy usatysfakcjonowani rezultatami sprzedażowymi uzyskanymi w pierwszym półroczu, które są zbliżone do osiągniętych w analogicznym okresie ubiegłego roku. Konsekwentnie realizujemy założony cel, jakim jest utrzymanie stabilnych i powtarzalnych wyników działalności, mieszczących się w zakładanych miernikach strategicznych. Rocznie chcemy sprzedawać i przekazywać klientom od 3 do 3,5 tys. mieszkań. Analizując dotychczasową sprzedaż oraz biorąc pod uwagę liczbę lokali, które mamy zamiar zaoferować w drugiej połowie br. myślę, że nasz plan jest jak najbardziej realny do osiągnięcia w tym roku - mówi Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu.
Nie tylko Murapol zanotował w II kwartale spadek sprzedaży. Najsłabiej pod tym względem wypadło Lokum, które sprzedało 64 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Solidne spadki zanotowali także J.W. Constroction (-37,4 proc.) oraz Ronson (-25,9 proc.).

Mieszkania jednak nie "za drogie"?
Dane giełdowych deweloperów to oczywiście nie cały rynek, ale na ich podstawie można obserwować pewne tendencje. Szczególnie dla największych miast, na których działalność giełdowych deweloperów skupia się przede wszystkim. Warty uwagi jest przede wszystkim fakt odwrócenia się trendu w liczbie sprzedanych mieszkań, przy jednoczesnej kontynuacji wzrostu cen. Jak wynika z indeksu urban.one mierzącego ceny lokali w dużych miastach, mieszkania w II kwartale (dane za maj) były droższe zarówno niż w II kwartale 2018 roku, jak i w I kwartale 2019 roku. Deweloperzy korzystają więc z hossy podwójnie, nie dość, że znów zaczęły rosnąć im wolumeny, to jeszcze dodatkowo mieszkania sprzedawane są drożej.

https://galeria.bankier.pl/p/7/5/ca590f3ae65a25-645-337-0-0-823-431.png
Indeks cen urban.one pokazuje, że mieszkania w dużych miastach wciąż mocno drożeją (Bankier.pl)
Póki co wzrost wolumenu jest niewielki, jednak odwrócenie się trendu nieco podważa teorię o "zbyt drogich mieszkaniach". Te, mimo wzrostu cen, cieszyły się w II kwartale 2019 roku większą popularnością niż przed rokiem. Nie oznacza to jednak, że hossa nie doprowadziła do urośnięcia bańki cenowej. Deweloperzy tłumaczą, że mieszkania drożeją, bo rosną koszty, pamiętajmy jednak, że cena nie jest wprost pochodną kosztów, wynika z gry popytu i podaży. Marże deweloperów są pokaźne, jest więc miejsce na spadki. Szczególnie, że rynek napędzany jest najniższymi w historii stopami procentowymi. Przewidzenie dalszego kierunku zmian jest jednak ciężkie. Z jednej strony jesteśmy po mocnych wzrostach cen, z drugiej popyt wciąż jest aktywny, a do sytuacji z 2007 roku wciąż nam daleko. 

Adam Torchała