Re: JWC Horyzont powrotu do poziomu 70 za sztukę cz.1

Autor | ~STARY [83.18.135.*] 2009-03-23 22:33

i jeszcze jedno jak czytam ze jwc jest ugotowane ,bankrut ,przeinwestowany... ludzie , jozek jest za chytri i za cwany aby przeplacic za grunt itd... J.W. Construction szuka nowych rynków
14.08.2007 08:55 wtorek
Józef Wojciechowski, przewodniczący rady nadzorczej i główny akcjonariusz J.W. Construction Holding

Jeśli w cenie metra kwadratowego mieszkania koszt samego gruntu wynosi od 3 do 5 tys. zł, to sytuacja jest naprawdę nienormalna. Z tak wyśrubowanymi cenami nie mamy do czynienia nigdzie w Europie, z wyjątkiem Londynu czy Paryża.

■ Przed wejściem w czerwcu tego roku na warszawską giełdę J.W. Construction zadeklarował, że mniej więcej połowa z łącznej kwoty 300 mln zł, jakie przeznaczy na zakup nowych gruntów pod budowę w kraju, zostanie wydana na zakup działek w lokalizacjach poza Warszawą. Jakie miasta i regiony są przedmiotem państwa zainteresowania? Które z nich byłby pan skłonny uznać za najbardziej obiecujące?

- Od wielu już lat jesteśmy obecni na rynku w Trójmieście. Obecnie kończymy budowę pierwszego osiedla w Łodzi. Niedawno oddaliśmy do użytku dużą inwestycję w Sochaczewie na 200 mieszkań. W najbliższych latach chcemy jednak w znacznie większym niż dotychczas stopniu wyjść z inwestycjami poza Warszawę.

Najbardziej zaawansowane są nasze plany inwestycyjne w Katowicach i w Szczecinie. W tym ostatnim mieście zakupiliśmy dużą działkę w centrum miasta, w pobliżu hotelu Radisson, na której zbudujemy najwyższy w regionie, 30-kondygnacyjny budynek łączący funkcje mieszkaniowe z biurowymi. Z kolei w Katowicach chcemy budować osiedle mieszkaniowe. Zarówno Szczecin, jak i Katowice traktujemy jako rynki perspektywiczne, gdzie ceny gruntów pod budowę są jeszcze dość przystępne, a popyt na mieszkania będzie rósł w najbliższych latach. Myślimy także o inwestowaniu w Krakowie, choć działki w dobrych lokalizacjach są już tam bardzo drogie, a te tańsze obarczone istotnymi wadami prawnymi. Będziemy także chcieli rozwijać działalność w miejscowościach wypoczynkowych, oferując osobom o zasobniejszych portfelach tzw. drugie mieszkania. Obecnie realizujemy duży projekt apartamentowo-hotelowy w górach, w Krynicy. Wkrótce powinna rozpocząć się budowa kompleksu apartamentowego w Łebie.

LOKALIZACJA W CENTRUM

Najwyższe ceny osiągają nieruchomości w centrach miast. Powodem takiego stanu rzeczy jest nie tylko fakt, że znajdują się one w środku miasta, ale także fakt, że mieszkańcy tych rejonów nie muszą tracić czasu na dojazdy do pracy z osiedli pod miastem. Na cenę gruntu w tym miejscu wpływa jednak mała podaż i duży popyt. To powoduje, że grunty takie są sprzedawane na przetargach.

■ Jak bardzo skonkretyzowane są plany rozwijania działalności deweloperskiej J.W. Construction na rynkach zagranicznych?

- Jesteśmy obecni w Rosji i będziemy starali się powiększyć nasz portfel inwestycji w Moskwie i w obwodzie moskiewskim. Za równie obiecujące rynki uznajemy Bułgarię, Rumunię i Ukrainę. Analizujemy rynek mieszkaniowy w Warnie i rozpoczęliśmy wstępne rozmowy w sprawie ewentualnych inwestycji. Z punktu widzenia strategii J.W. Construction i możliwości wygenerowania wysokich zysków z działalności operacyjnej za najbardziej atrakcyjny na wszystkich tych rynkach należy uznać sektor budownictwa komercyjnego. W przypadku Bułgarii, ale także Rumunii (czy w dalszej perspektywie Ukrainy) rozważamy zaangażowanie naszego potencjału w budowę nowoczesnych centrów handlowo-rozrywkowych. Ten segment budownictwa komercyjnego we wszystkich tych krajach znajduje się obecnie w bardzo wczesnej fazie rozwoju, porównywalnej z sytuacją na polskim rynku sprzed dziesięciu lat. Stopień nasycenia np. rynku bułgarskiego nowoczesnymi wielofunkcyjnymi obiektami handlowymi jest bardzo niski. W 200-tysięcznej Warnie nie funkcjonuje dziś ani jedno centrum handlowe z prawdziwego zdarzenia, niewiele lepiej jest w kilkakrotnie większej Sofii. Zarówno Bułgaria, jak i Rumunia, od początku tego roku państwa członkowskie Unii Europejskiej, przeżywają bardzo dynamiczny rozwój, przyciągają sporo inwestycji zagranicznych, rośnie także siła nabywcza ludności. Warto zatem skorzystać z zaczynającego się tam dopiero boomu budowlanego.

BUDOWNICTWO KOMERCYJNE

Przez to pojęcie rozumie się takie obiekty jak biurowce, magazyny, hotele oraz inne budynki niemieszkalne, na których ich właściciel zarabia wynajmując je innych podmiotom gospodarczym.

■ Czy rynek luksusowych apartamentów w centrum Warszawy i innych największych miastach Polski znajduje się także w polu zainteresowania firmy?

- Bardzo ostrożnie podchodzimy do tego segmentu rynku, który w chwili obecnej zdominowany jest przez zachodnich inwestorów. To właśnie ich aktywność doprowadziła do wywindowania cen gruntów w atrakcyjnych, śródmiejskich lokalizacjach warszawskich na niebotyczne wręcz poziomy. Sadzę, że firmy te, płacąc za działki po 200, 300 czy nawet 400 mln zł, zignorowały racjonalny rachunek ekonomiczny, zwłaszcza że wzrosły przecież koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa, co oznacza że tak tanio jak jeszcze 2 - 3 lata temu nie da się już budować. Jeśli w cenie metra kw. mieszkania koszt samego gruntu zamyka się kwotą 3 czy nawet 5 tys. zł, to jest to sytuacja naprawdę nienormalna. Z tak wyśrubowanymi cenami nie mamy do czynienia nigdzie w Europie, no może z wyjątkiem Londynu czy Paryża. Ale nie możemy przecież porównywać siły nabywczej nawet znacznie ponadprzeciętnie zarabiających Polaków z możliwościami finansowymi najzamożniejszych mieszkańców dwóch wspomnianych metropolii. Dlatego jestem przekonany, że z czasem rozregulowane dziś ceny gruntów będą musiały ulec obniżce. Poza naprawdę wyjątkowymi lokalizacjami, jak np. wokół Pałacu Kultury i Nauki, trudno, moim zdaniem, sprzedać dziś w Śródmieściu Warszawy czy na bliskiej Woli metr kw. mieszkania za więcej niż 10-12 tys. zł. Nierealistyczne wydaje mi się oczekiwania tych deweloperów, którzy zakładają, że uda im się znaleźć setki czy nawet tysiące nabywców na lokale po 20 tys. zł za mkw. Gdy zabraknie klientów na tak drogie mieszkania, to ceny gruntów zaczną spadać, bo będą ich wyzbywać się najpierw ci mniejsi inwestorzy, którzy najszybciej zrozumieją, że kupili je za drogo. Najwięksi gracze, nie chcąc wykazywać strat w swoich bilansach, mogą powstrzymywać się z odsprzedażą gruntów, a to może trochę odwlec bardziej dynamiczny spadek cen.

MATERIAŁY BUDOWLANE

Na cenę sprzedawanych nieruchomości mają wpływ ceny np. cementu, cegły, pokryć dachowych, glazury i farb. Jeśli z powodu zbyt dużego popytu ceny tych materiałów rosną, wówczas ceny mieszkań są wyższe.

■ Czy J.W. Construction obroni pozycję lidera na krajowym rynku mieszkaniowym? Jeśli porówna się wyniki za rok ubiegły, to okaże się, że Dom Development dosłownie depcze wam po piętach...

- Do tej pory nikt nas jeszcze nie zdetronizował. To był przypadek, że akurat w ubiegłym roku Dom Development osiągnął przychody i zysk netto w wysokości zbliżonej do naszych wyników. Wprawdzie w 2006 roku oddaliśmy do użytku zaledwie 750 mieszkań, a nasz konkurent dwa razy więcej, bo ok. 1500, ale za to my sprzedaliśmy ponad 4 tys. lokali, podczas gdy Dom Development jedynie 1755. To zaś oznacza, że J.W. Construction ma bez porównania więcej rozpoczętych inwestycji niż Dom Development. W tym roku, a także w latach 2008-2009 lawinowo będzie więc rosła liczba ukończonych przez nas mieszkań, co powinno przełożyć się na bardzo istotny wzrost przychodów i zysków. Konkurencji się nie obawiamy, służy ona nabywcom mieszkań. Fakt, że do pewnego stopnia rywalizujemy z Dom Development o tych samych klientów czy też na innych polach z Echo Investment, powoduje, że jesteśmy lepiej przygotowani do konkurowania z wchodzącymi na nasz rynek deweloperami zagranicznymi, np. hiszpańskimi czy francuskimi.

Rozmawiał JACEK PIASECKI

Gazeta Prawna

■ JÓZEF WOJCIECHOWSKI

przewodniczący rady nadzorczej i główny akcjonariusz J.W. Construction Holding