Koneser, RT i inne:)

Ile trwa inwestycja pod nazwa Koneser? Budowę rozpoczęto w 2015 roku, ale sama inwestycja ma o wiele dłuższą historię, a tym samym jej koszty są znacząco większe, wszak zanim wbito pierwszą łopatę, trzeba było kupić teren, przygotować projekt oraz przejść drogę administracyjną do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt sięga korzeniami do 2007 troku. Po 15 latach spółka szacuje, że zarobi na tym projekcie ok. 92 mln złotych, czyli średniorocznie ok. 6,2 mln złotych. Minęło > 7 lat od rozpoczęcia budowy, a > 3 lata od otwarcia CP Koneser. Czy jest chętny na ten kompleks różnych obiektów? Nic na ten temat nie słychać, a za dwa lata trzeba będzie oddać 110 mln euro netto bankowi, który pożyczył pieniądze na budowę. Z tej kwoty netto na BBI przypada 44 mln., czyli ok. 207 mln złotych.
Ile zarobi BBI na sprzedaży udziałów w Koneserze? tego nie wie nikt, ale prezes z kumplami szacują, że będzie to ok. 92 mln złotych. Czy tak będzie? Zobaczymy.
Popatrzmy na zrealizowane i sprzedane projekty z ostatnich lat.
Pl. Unii 72 mln przepływów, ok. 50 mln zysku (projekt z 2007 roku, sprzedany w 2015)
CM ok. 72 mln przepływów, ok. 50 mln zysku
Koneser (mieszkania) ok. 20 mln zysku.
Razem: ok. 122 mln zysku.
15 lat i ok. 122 mln zysku daje średniorocznie 8,13 mln złotych, przy kosztach ogólnych zarządu ok. 10 mln złotych (średniorocznie).
Wynik na działalności w tym okresie wynosi netto ok. -82 mln złotych.
Widzimy, że spółka efektywnie traci dziesiątki milionów złotych, a jedynymi, którzy zarabiają są członkowie zarządu (pensje i inne dochody).
Ponieważ spółka nie jest w stanie zarabiać na siebie, musi szukać finansowania kolejnych projektów. I tu dochodzimy do obligacji. To dzięki nim prezes i kumple maja pieniądze na własne wynagrodzenie, a ponieważ inwestycje trwają długo, obligacje są niezabezpieczone więc bardzo drogie, to koszty finansowania są ogromne. W rezultacie zyski/przepływy, które pojawiają się średnio raz na 5 lat idą na wykup obligacji i innych mniejszych zobowiązań. Dla akcjonariuszy nie zostaje nic. Spółka nigdy nie wypłaciła dywidendy - i z dużym prawdopodobieństwem możemy założyć, że nie wypłaci. Dlaczego? Dlatego, że średnioroczny zysk za ostatnie 15 lat wyniósł ok. 8,13 mln złotych, a roczne koszty ogólne zarządu ok. 10 mln złotych. Jasne?
Koszty ogólne zarządu rosną, obecnie wynoszą ok. 12 mln złotych rocznie. I te 12 mln złotych rocznie spółka musi pożyczyć na rynku, żeby było na pensje dla prezesa i kumpli.
92 mln złotych, tyle zysku szacuje prezes z kumplami na Koneserze. Zobowiązania po 3 kwartale 2022 wyniosły > 85 mln złotych. czyli zostaje ok. 7 mln złotych. Innymi słowy, gdyby prezes dziś sprzedał Koneser i zarobił ok. 92 mln zł., zwrócił długi, wówczas w kasie zostałoby ok. 7 mln zł. nadwyżki. I z tej gotówki musiałby pokryć koszty ogólne zarządu w tym roku (ok. 12 mln złotych). Brakuje ok. 5 mln złotych. Skąd my to znamy? Czy nie tak właśnie do tej pory wyglądał rachunek zysków/przepływów z inwestycji i kosztów ogólnych zarządu? Tak, tak, właśnie tak.
Już za kilka dni prezes będzie musiał wykupić obligacje za ok. 43 mln złotych. Tych pieniędzy oczywiście w kasie nie ma (stan na 30.09.22) , bo i skąd miałyby być?
Ostatnie wzrosty wolumenu obrotów i kursu nie wróżą dobrze. Ja zakładam, że prezes nie zroluje obligacji i w najlepszym razie Belgowie pożyczą mu na solidny procent. Innymi słowy zobowiązania nie zmaleją, a koszty finansowe wzrosną. I dlatego spekuła manipuluje kursem, antycypując problemy z obligacjami, by sprzedać jak najwięcej posiadanych akcji. Spadkiem kursu nie są zainteresowani członkowie zarządu, którzy zastawili posiadane akcje, więc w przypadku znacznej utraty wartości, wierzyciel mógłby je zacząć sprzedawać na rynku i pogłębiać spadki kursu.
Roma Tower. Ten projekt ma również kilkunastoletnią historię i jest już zadłużony. Szacunkowo koszt tej inwestycji to ok. 150 mln euro, czyli ok. 705 mln złotych. Powierzchnia ok. 55 tys. m2. Przy szacunkowym zysku na m2 12 tysięcy złotych daje to ok. 660 mln złotych brutto. Ile z tego dostanie BBI? Z informacji ze spółki wiemy, że docelowo spółka będzie posiadać ok. 10% udziałów. Resztę sprzeda Belgom, ale gotówki z tego nie będzie, ponieważ Belgowie już finansują BBI, więc po prostu potrąca sobie z ceny udzielone wcześniej pożyczki. A jest tego już sporo, kilkadziesiąt milionów złotych na rzecz BBI oraz kilkadziesiąt milionów złotych na rzecz spółki PW.
10% z 660 mln złotych to 66 mln złotych brutto. I tyle możemy się spodziewać zarobku. A kiedy zostanie sprzedana RT? Ho, ho !:) Podobny projekt, Złota44, został sprzedany ostatecznie w 2022 roku, a pierwszą łopatę wbito tam w 2008 roku. Innymi słowy trwało to 14 lat. Czy w RT będzie podobnie? Może trochę krócej, ponieważ w Złota44 były zmiany właścicielskie, problemy sądowe itp. Zakładając, że budowa rozpocznie się w 2025 roku, to zakończenia jej możemy spodziewać się w roku 2028, a całkowita sprzedaż w 2030 roku. 8 lat, czyż nie? 8 lat i 66 mln zysku, czyli średnioroczne ok. 8,25 mln złotych, przy kosztach ogólnych zarządu na poziomie ok. 12 mln złotych rocznie. Strata jest zaplanowana z góry, czyż nie? Czy czegoś wam to nie przypomina? Czy nie podobnie było w przypadku Placu Unii czy CM i prawdopodobnie będzie w przypadku Konesera?
A z czego prezes będzie finansował bieżąca działalność w tym okresie? Z emisji kolejnych obligacji. Skąd to wiemy? Z sprawozdania rocznego za rok 2021. A zatem nic się nie zmieni. przepływy/zyski będą, ale akcjonariusze nie zobaczą ani grosza, ponieważ trzeba będzie spłacić obligatariuszy.
I pod co ma tu rosnąć kurs? Liczby mówią same za siebie i mówią źle.
Ja uważam, że ostatnie ruchy kursowe i wolumenowe to tylko efekt manipulacji i niebawem zobaczymy znaczące spadki kursu.
Taka jest moja spekulacja.:)