Publikacja: 05.12.2019 05:00
Do mieszkaniowej bańki ciągle bardzo daleko
Mieszkania musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni jak u szczytu hossy 12 lat temu.

Foto: Fotolia 
Autor Aneta Gawrońska

Tak wynika z najnowszych analiz HRE Think Tanku, które publikujemy pierwsi. Wynika z nich, że choć ceny mieszkań w wielu miastach są wyższe niż w szczycie poprzedniej hossy w 2007 r., to o bańce nie ma mowy. – Szacunki NBP za II kw. pokazują, że za średnią miesięczną pensję Polacy mogą dziś kupić 0,82 mkw. przeciętnego mieszkania w dużym mieście – podaje Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate Think Tank. – Wynik jest bez porównania lepszy niż ten z III kw. 2007 r. (0,48 mkw.). Wtedy mieliśmy mieszkaniową bańkę. Lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o ponad 70 proc., aby pensja przeciętnego Polaka wystarczyła dziś na zakup tak samo skromnej powierzchni jak u szczytu ostatniej hossy. Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w III kw. 2007 r. średnie ofertowe ceny mkw. mieszkań wynosiły w Warszawie 8,5 tys. zł, w III kw. br. było to 10,4 tys. zł. W Krakowie przeciętne ceny mkw. nowych lokali wzrosły w ciągu 12 lat z niespełna 7,5 do 8,4 tys. zł, w Trójmieście – z ponad 8,4 do 9,4 tys. zł.

Więcej w portfelu
Bartosz Turek, analityk HRE Investments, oblicza (za GUS i NBP), ile mkw. mieszkania kupimy za średnią pensję. I tak, w III kw. 2007 r. w Warszawie można było mieć 0,50 mkw. W III kw. br. (prognozy) jest to 0,77 mkw. W Krakowie możliwości nabywcze wzrosły z 0,41 mkw. do 0,79 mkw. We Wrocławiu z 0,50 do 0,82 mkw., w Gdańsku z 0,56 do 0,76 mkw., w Poznaniu z 0,53 do 0,87 mkw., a w Łodzi z 0,62 do 0,98 mkw. Coraz więcej metrów za pensję możemy też kupić w mniejszych miastach, np. w Kielcach możliwości wzrosły w ciągu 12 lat z 0,71 do 1,05 mkw.

– Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z inflacją. To przez nią za banknot stuzłotowy 12 lat temu można było kupić tyle co za 127 zł dziś – podkreśla Cebula. – Dopiero uwzględniając tę zmianę siły nabywczej pieniądza, możemy realnie ocenić, czy dziś mieszkania są droższe czy tańsze. Już to porównanie sugeruje, że lokale musiałyby jeszcze zdrożeć o 10–15 proc., aby płaciło się za nie tyle co u szczytu ostatniej hossy. Cebula zwraca też uwagę, że wynagrodzenia Polaków we wrześniu br. były o 78 proc. wyższe niż 12 lat wcześniej (dane GUS o wynagrodzeniach w sektorze przedsiębiorstw). Ponad 20 proc. wzrosło zatrudnienie. – To znaczy, że więcej osób zarabia – tłumaczy prezes Cebula. – Potencjalni nabywcy mieszkań mają dziś znacznie więcej pieniędzy niż pod koniec 2007 r.
Niższa rata
linkFoto: GG Parkiet
Dobra sytuacja na rynku pracy oznacza też, że więcej osób może zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ten w rodzimej walucie jest teraz znacznie tańszy. Rata pochłania więc mniejszą część pensji. Jak podaje HRE Think Tank, 50-metrowe używane mieszkanie w stolicy w III kw. 2007 r. kosztowało niemal 457 tys. zł. Zakładając, że klient zadłużał się na 80 proc., rata 25-letniego kredytu złotowego wynosiła 2,4 tys. zł miesięcznie. – Przy ówczesnym poziomie wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw oznaczałoby to konieczność wydania 123 proc. średniej pensji – mówi prezes Cebula. – Dziś, chcąc kupić taki lokal, trzeba się przygotować na wydatek rzędu 448 tys. zł, co oznacza ratę na poziomie 2 tys. zł. Pochłonęłaby więc 56 proc. przeciętnej pensji. Można obliczyć, że mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o 120 proc., abyśmy mówili o bańce na miarę tej sprzed ponad dekady. Pytany o to Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że nie ma wzoru matematycznego, który by pozwolił zaliczyć ceny do silnie przeszacowanych. – Intuicja podpowiada jednak, że na rynku mieszkań zapanowała drożyzna – podkreśla. – Mały dwupokojowy lokal deweloperski na warszawskiej dalekiej Woli to dziś koszt, razem z wykończeniem, nawet 500–600 tys. zł. Pytanie: tanio to czy drogo w stosunku do zarobków, nawet tych warszawskich, jest retoryczne. W czasie hossy 2005–2008 nie była to bańka cenowa, ale bardziej spekulacyjny balon. Dziś po takich reakcjach nie ma śladu, rynek jest dojrzały, zdrowy i w pełni cywilizowany.
linkFoto: GG Parkiet

Ale, jak zauważa Jędrzyński, jeśli mieszkania będą nadal drożały, to rynek znajdzie się na prostej drodze do wykreowania bańki cenowej w perspektywie kilku–kilkunastu miesięcy. O zdrowej sytuacji na rynku mieszkań mówi też Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal. – Popyt i podaż niemal się równoważą. To deweloperzy mają większe trudności z produkcją i wprowadzaniem nowych inwestycji do oferty niż nabywcy z możliwościami nabywczymi – podkreśla. – W wielu największych miastach nadal jest ograniczony dostęp do gruntów, co wpływa na wzrost cen. Nasza firma do końca listopada br. sprzedała niemal 2,9 tys. mieszkań, bijąc rekordy. Nie widzimy istotnych przesłanek, które wskazywałyby, że sytuacja na rynku mogłaby się znacząco zmienić. Należy się spodziewać utrzymania trendu wzrostowego cen, ale w racjonalnych granicach.

Krach na rynku mieszkaniowym nie teraz. To kiedy?
Rynek nieruchomości jest cykliczny, dlatego wcześniej czy później dochodzi na nim do korekty (nie musi to być od razu kryzys czy krach). Na podstawie cyklu Kuznetsa można wskazać, że szczyt cen nieruchomości przypadnie na 2023r. Ale te ustalenia mają umiarkowaną moc przewidywania. Nie biorą pod uwagę szczególnych dla lokalnego rynku parametrów. Nie są precyzyjne, co do skali czasu i miejsca.
Prognoza 16-19 letniego cyklu na rynku mieszkaniowym może się tylko sprawdzić w podobnych dla poprzednich cyklów warunkach. A obecna hossa w mieszkaniówce różni się od ostatniej. Brakuje bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. Ale czym ona właściwie jest? 
Co musi się stać, aby powstała bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości?
Bańka cenowa to sytuacja, gdy cena nieruchomości przekracza znacznie jej wartość oraz, gdy inwestorzy (kupujący nieruchomości) oczekują od rynku, że ceny na nim będą nadal rosły. Bańka spekulacyjna składa się zatem z przekonania o stałym wzroście cen i tego, że ceny te przeszacowują realną wartość nieruchomości. 
Obok tych dwóch czynników (subiektywnych oczekiwań na temat rynku oraz przeszacowania jego wartości) na skalę spekulacji wpływa szum informacyjny, który może wpływać na podejmowanie decyzji na podstawie niewystarczającego lub nieprawidłowego zbioru danych. Nie bez znaczenia jest też efekt skrótów myślowych, które skutkować mogą zachowaniem stadnym inwestorów (“skoro wszyscy inwestują w nieruchomości…”).

Stopy procentowe w Polsce a mieszkania na kredyt
Kolejna kwestia to ryzyko podwyższenia stóp procentowych. Jenak w wyniku światowego trendu ich obniżek taka perspektywa na razie się oddala. Być może rzeczywiście do końca obecnej kadencji RPP (2022 r.) stopy procentowe w Polsce nie ulegną zmianie. Jednak w związku z tym, że prawie wszystkie kredyty hipoteczne w Polsce są ze zmiennym oprocentowaniem, pokazuje jak duże skutki może mieć zmiana stopy referencyjnej. Jakie dokładnie?
Prawie 200 tys. kredytów hipotecznych jest “pod korkiem”
Jeśli nawet w przeciągu następnych 3 lat nie dojdzie do podwyższenia rekordowo niskich stóp procentowych (co wcale nie jest przecież gwarantowane), to i tak kredyty mieszkaniowe spłacane przez 20-30 lat mogą trafić na czas w którym stopa bazowa “podskoczy” np. o 1 p.p. Np. dla 200 000 zł kredytu z oprocentowaniem 4% wziętym na 25 lat obecna rata wynosi ok. 1055 zł. Przy + 1 punkcie procentowym wynosi już ok. 1169 zł. 
Kłopoty mogą też przyjść z innej strony. Spowolnienie gospodarcze może przełożyć się na spadek wynagrodzeń… a według raportu KNF za 2018, kredytów hipotecznych, gdzie rata miesięczna stanowi powyżej 50% dochodów jest prawie 196 000 sztuk (ilościowo to 9% kredytów ogółem). Czyli 11,3% wartości kredytów ogółem. Podwyższenie stóp procentowych i/lub spadek wynagrodzenia i rata kredytu mieszkaniowego może już “zjadać” prawie całe wynagrodzenie. A jak uczy doświadczenie, problemy części kredytobiorców w końcu odbijają się czkawką wszystkim.

Dla mnie to jakaś abstrakcja ze 110 Zł moze zrobic komuś różnicę. Nawet na początku mojej kariery bez pomocy rodziny spinałem budżet na 70-80% mojej pensji.

zgadzam się, jak kogoś stać zeby płacić ratę kredytu 1000PLN to go będzie stać płacić I 1100 PLN, to lekka przesada

Jak to liczyłem to stopy musiałyby do 6% dobić, żeby realnie, na większą skalę wpłynąć na rynek.

Dnia 2019-12-06 o godz. 14:07 ~Laszka napisał(a):
> Jak to liczyłem to stopy musiałyby do 6% dobić, żeby realnie, na większą skalę wpłynąć na rynek.

TAK TWIERDZISZ ??????????????????????????????????????????
ciekawe !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Jak to liczyłem to stopy musiałyby do 6% dobić, żeby realnie, na większą skalę wpłynąć na rynek.

Profilowi kredytobiorcy to małżeństwo 29-latków wychowujące jedno dziecko. Klienci zatrudnieni są na umowach o pracę na czas nieokreślony. Łącznie mają co miesiąc do dyspozycji 6 tys. zł. Ich dochody obciąża tylko utrzymanie pociechy i samochodu – nie spłacają obecnie żadnych zobowiązań. W Biurze Informacji Kredytowej cieszą się nienaganną opinią, a wszystkie wcześniejsze kredyty spłacali bez opóźnień.
Kredytobiorcy zamierzają kupić 65-metrowe mieszkanie w Pruszkowie. Lokal pochodzi z rynku pierwotnego i kosztuje 440 tys. zł. Klienci rozważają dwie opcje – sfinansowanie zakupu w 90 proc. z kredytu i przeznaczenie oszczędności na wykończenie wnętrza lub zwiększenie wkładu własnego i ograniczenie zakresu inwestycji przed przeprowadzką.
Najtańsze kredyty z minimalnym wkładem własnym
Minimalny wkład własny konieczny do otrzymania kredytu mieszkaniowego wynosić będzie w przypadku profilowych klientów 44 tys. zł. Przy wpłacie 10 proc. ceny lokalu z własnych środków kredytobiorcy będą mieli jednak nieco węższy wybór ofert. Kilka instytucji, m.in. ING Bank Śląski i BNP Paribas Bank, nie finansuje inwestycji ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości (LTV) poniżej 80 proc.

oczywiście nie jedzą nie piją na wczasy nie jadą do kina teatru nie chpdzą

Najtańsze kredyty z minimalnym wkładem własnym
Minimalny wkład własny konieczny do otrzymania kredytu mieszkaniowego wynosić będzie w przypadku profilowych klientów 44 tys. zł. Przy wpłacie 10 proc. ceny lokalu z własnych środków kredytobiorcy będą mieli jednak nieco węższy wybór ofert. Kilka instytucji, m.in. ING Bank Śląski i BNP Paribas Bank, nie finansuje inwestycji ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości (LTV) poniżej 80 proc.
Kredyt na 396 tys. zł, na 30 lat, LTV 90 proc. (dla profilowych kredytobiorców)
Lp.
Bank
Oprocentowanie
Marża
Rata równa (1)
Łączny koszt kredytu (2)
RRSO (3)
1.
BOŚ
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
3,99%
2,20%
1 762 zł
274 028 zł
4,24%
2.
Bank Pekao
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_W_BANKU_1573721148.png
3,76%
2,04%
1 884 zł
280 497 zł
5,45%
3.
Pekao BH
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
3,94%
2,15%
1 876 zł
285 331 zł
4,13%
4.
Credit Agricole
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
3,92%
2,20%
1 875 zł
288 106 zł
4,23%
5.
PKO BP (4) (5)
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_W_BANKU_1573721148.png
4,01%
2,22%
1 947 zł
296 300 zł
4,61%
6.
PKO BP (5)
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_W_BANKU_1573721148.png
4,06%
2,27%
1 958 zł
300 180 zł
4,66%
7.
Bank Millennium (6)
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_W_BANKU_1573721148.png
4,01%
2,30%
1 892 zł
304 706 zł
4,38%
8.
Bank BPS
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_W_BANKU_1573721148.png
3,90%
2,19%
2 102 zł
313 358 zł
4,61%
9.
Santander Bank
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
4,30%
2,59%
1 974 zł
326 886 zł
4,90%
10.
Alior Bank
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
4,20%
2,49%
1 936 zł
328 615 zł
5,47%
11.
mBank
https://www.bankier.pl/gfx/ad2/ZAPYTAJ_EKSPERTA_1573721116.png
4,32%
2,60%
1 964 zł
345 844 zł
4,79%
(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.
(2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości.
(3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji.
(4) Oferta dla klienta posiadającego od 6 miesięcy ROR w banku.
(5) Bank stosuje obniżoną marżę przez pierwszych 12 miesięcy. Podano parametry po 12. miesiącu.

WAŻNE:

(6) Miesięczna rata nie uwzględnia składki wymaganego ubezpieczenia na życie.

OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-15.11.2019 r.
Na pierwszym miejscu zestawienia znalazł się Bank Ochrony Środowiska, w którym łączny koszt zobowiązania wyniesie 274 tys. zł. Drugie miejsce należy do Banku Pekao, a trzecie – do Pekao Banku Hipotecznego. Miesięczna rata zobow

CZYLI 440 000 ZŁ + 274 000 zł = 714 000 + ub. na życie = co miesiąc przez 30 lat 1983,33333 zł + ub. na życie

przy twoich 6% przez 30 lat co miesiąc 2744.4444 zł + ubezpieczenie na ż....

licz dalej na swoim liczydle

Dnia 2019-12-06 o godz. 18:11 ~nowynamastersie napisał(a):
> Dnia 2019-12-06 o godz. 14:07 ~Laszka napisał(a):
> > Jak to liczyłem to stopy musiałyby do 6% dobić, żeby realnie, na większą skalę wpłynąć na rynek.
>
> TAK TWIERDZISZ ??????????????????????????????????????????
> ciekawe !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
>
> Jak to liczyłem to stopy musiałyby do 6% dobić, żeby realnie, na większą skalę wpłynąć na rynek.
>
> Profilowi kredytobiorcy to małżeństwo 29-latków wychowujące jedno dziecko. Klienci zatrudnieni są na umowach o pracę na czas nieokreślony. Łącznie mają co miesiąc do dyspozycji 6 tys. zł. Ich dochody obciąża tylko utrzymanie pociechy i samochodu – nie spłacają obecnie żadnych zobowiązań. W Biurze Informacji Kredytowej cieszą się nienaganną opinią, a wszystkie wcześniejsze kredyty spłacali bez opóźnień.
> Kredytobiorcy zamierzają kupić 65-metrowe mieszkanie w Pruszkowie. Lokal pochodzi z rynku pierwotnego i kosztuje 440 tys. zł. Klienci rozważają dwie opcje – sfinansowanie zakupu w 90 proc. z kredytu i przeznaczenie oszczędności na wykończenie wnętrza lub zwiększenie wkładu własnego i ograniczenie zakresu inwestycji przed przeprowadzką.
> Najtańsze kredyty z minimalnym wkładem własnym
> Minimalny wkład własny konieczny do otrzymania kredytu mieszkaniowego wynosić będzie w przypadku profilowych klientów 44 tys. zł. Przy wpłacie 10 proc. ceny lokalu z własnych środków kredytobiorcy będą mieli jednak nieco węższy wybór ofert. Kilka instytucji, m.in. ING Bank Śląski i BNP Paribas Bank, nie finansuje inwestycji ze wskaźnikiem długu do wartości nieruchomości (LTV) poniżej 80 proc.
>
> oczywiście nie jedzą nie piją na wczasy nie jadą do kina teatru nie chodzą
>
> mieszkają pod mostem
>
> CZYLI 440 000 ZŁ + 274 000 zł = 714 000 + ub. na życie = co miesiąc przez 30 lat 1983,33333 zł + ub. na życie
>
> przy twoich 6% przez 30 lat co miesiąc 2744.4444 zł + ubezpieczenie na ż....
>
> licz dalej na swoim liczydle

NALEŻY DODAĆ ŻE MIESZKANIE W Pruszkowie O TYCHŻE 65 M2 Z KREDYTEM NA 30 LAT KOSZTUJE 10 984 ZŁ / M2 +...........

przy twoich obliczeniach wpływu 6 % + ............ 65 m2 , koszt 1 m2 = 15 199.999 zł

życzę powodzenia w zakupach

Sytuacja na GPW jest fatalna i wyceny są dramatycznie niskie, nie spodziewam się też rajdu na tym walorze==z uśmiechem ==obym się mylił

Nie za bardzo rozumiem przesłania i Twojego oburzenia. Zwiększenie raty o 40% na nowych kredytach to moim zdaniem coś co dopiero ruszy rynkiem. Pamiętaj że podniesienie stopy służy między innymi do zatrzymania inflacji. Przy obecnej dynamice wzrostu wynagrodzeń te 40% też nie będą miały takiego impetu.

Natomiast zwiększenie raty o 5% zostanie niezauważone przez przeciętnego zjadacza chleba. Dodatkowo 5% jest "przerzucalne" przez inwestora na lokatorów.

"życzę powodzenia w zakupach"

Ja nie zamierzam kupować :D jeszcze do niedawna wynajmowałem pokój ze studentami mimo że wynajem dobrej kawalerki mieścił się w budżecie, kwestia mentalności. Dla mnie 20% pensji na mieszkanie to optimum, 33% to absolutne maksimum.

Uprzedzam pytanie, jak ktoś zarabia 1600zł to moim zdaniem powinien wynajmować miejsce w pokoju 2-osobowym za 500zł i wtedy starczy mu i na zdrowe jedzenie i na edukacje by polepszyć swój stan finansowy.

Dnia 2019-12-10 o godz. 13:52 ~Laszka napisał(a):
> Nie za bardzo rozumiem przesłania i Twojego oburzenia. Zwiększenie raty o 40% na nowych kredytach to moim zdaniem coś co dopiero ruszy rynkiem. Pamiętaj że podniesienie stopy służy między innymi do zatrzymania inflacji. Przy obecnej dynamice wzrostu wynagrodzeń te 40% też nie będą miały takiego impetu.
> >
> > Natomiast zwiększenie raty o 5% zostanie niezauważone przez przeciętnego zjadacza chleba. Dodatkowo 5% jest "przerzucalne" przez inwestora na lokatorów.
> >
> > "życzę powodzenia w zakupach"
> >
> > Ja nie zamierzam kupować :D jeszcze do niedawna wynajmowałem pokój ze studentami mimo że wynajem dobrej kawalerki mieścił się w budżecie, kwestia mentalności. Dla mnie 20% pensji na mieszkanie to optimum, 33% to absolutne maksimum.
> >
> > Uprzedzam pytanie, jak ktoś zarabia 1600zł to moim zdaniem powinien wynajmować miejsce w pokoju 2-osobowym za 500zł i wtedy starczy mu i na zdrowe jedzenie i na edukacje by polepszyć swój stan finansowy.

dziecko wypowiadając się na jakiś temat trzeba na ten temat posiadać wiedzę

Stopy procentowe to cena pieniądza, po której go sprzedajemy (depozyty) lub kupujemy (kredyty). Jak jest ustalana, od czego zależy? I co zależy od stopy?
gdy inflacja rośnie, nadchodzi czas podnoszenia stóp. Jeszcze lepiej leciutko nimi poruszyć, gdy na wyższe ceny dopiero się zanosi. Cel jest oczywisty: nie dopuścić, by strumień pieniądza rósł szybciej, niż przybywa towarów i usług. Skąd wiadomo, kiedy to robić?
Choć zapewne nikt nie liczy lepiej niż bankowcy, to w tym akurat przypadku precyzyjnych wskaźników obecnie się nie stosuje. Coraz większą rolę odgrywa bowiem… intuicja. Im bardziej otwarta jest gospodarka (a nasza już do takich należy), tym trudniej wymyślić algorytm, po zastosowaniu którego komputer pokaże, czy strumień pieniędzy nie rośnie nadmiernie. Trzeba obserwować, co dzieje się nie tylko w kraju, ale i za granicą, co może mieć wpływ na nasze ceny i kurs złotego. Strumień złotych może na przykład wezbrać, gdy rodacy pracujący za granicą przysyłają do kraju sporo pieniędzy i obcą walutę trzeba zamienić na naszą.

Członkom Rady Polityki Pieniężnej, którzy decydują o wysokości stóp, pomaga w podjęciu decyzji zespół analityków NBP. Przygotowują oni tzw. projekcję inflacji, którą stopami właśnie można skorygować. Ich podniesienie oznacza, że pieniądz staje się trudniejszy. Najpierw dla banków komercyjnych. One bowiem kupują od NBP złote po cenie, jaką wyznaczają stopy. Obecnie ta stopa wynosi 1,5 %. Im wyższe stopy, tym kredyt staje się droższy. Oznacza to, że w skali rocznej referencyjna stopa NBP wynosić będzie nadal 1,50 proc., lombardowa 2,50 proc., depozytowa 0,50 proc., zaś redyskonta weksli 1,75 proc.
RPP po raz ostatni zmieniła poziom stóp procentowych w marcu 2015 roku, obniżając je o 50 punktów bazowych.
W sytuacji odwrotnej, gdy ceny konsumpcyjne stoją w miejscu i zagrożenie inflacyjne pozostaje niewielkie, bank centralny może chcieć ożywić gospodarkę i wtedy cenę pieniądza obniża, redukując stopy procentowe. W ustawie o NBP jest jednak wyraźnie powiedziane, że może tak postąpić tylko wtedy, gdy nie koliduje to z jego zadaniem głównym, czyli pilnowaniem stabilności cen.


mogą zaistnieć schodki w GÓRĘ w okresie 30 lat

Kiedy pieniędzy jest za dużo
Każdemu z nas pieniędzy niemal zawsze brakuje. Zwłaszcza gdy benzyna drożeje, rachunki za prąd rosną, ceny paliw odbijają się na cenach żywności, a zarobki niewiele się zmieniają. Jeżeli pracujemy w firmie prywatnej, to bank centralny na nasze narzekania może nie zwracać większej uwagi. Właściciel firmy da nam podwyżkę tylko wtedy, gdy firma zdobędzie nowych klientów, zwiększy sprzedaż i będzie ją na to stać. W przeciwnym razie groziłoby jej przecież bankructwo – pracodawca nie zarobiłby na podwyżki płac.
Trochę inaczej ma się sprawa z zatrudnionymi w przedsiębiorstwach, gdzie liczy się nie tylko bilans i zyski, ale także siła związków zawodowych. Tu bank centralny musi mieć się na baczności. Rozgoryczeni pracownicy takich instytucji mogą bowiem wystrajkować dodatkowe pieniądze, które nie będą mieć pokrycia we wzroście ich wydajności, a więc także w produkcji. W ten sposób strajkujący spowodują, że w gospodarce pieniędzy zrobi się za dużo.
Na wielką skalę przeżywaliśmy to na progu transformacji, po tak zwanym urynkowieniu cen żywności. Wtedy wszystkie inne ceny także dramatycznie wzrosły. I wówczas rząd ugiął się pod powszechnym żądaniem, by ten wzrost społeczeństwu zrekompensować. Wypłacił każdemu po 600 zł „wałęsówki”, co uruchomiło kolejną falę podwyżek cen. Słowem − pożar próbowano gasić benzyną. Ujarzmianie szalejącej inflacji trwało dziesięć lat.

Skąd wiadomo, kiedy pieniędzy robi się za dużo? – Zwykle wiadomo dopiero po fakcie, bo tego dokładnie zmierzyć się nie da – Sytuację ocenia się „po owocach”, czyli wtedy, gdy skutki są już widoczne, a GUS pokazuje, że ceny rosną szybciej niż gospodarka. To oznacza, że pieniądz stał się zbyt tani, co może prowadzić do powstawania bąbli spekulacyjnych, np. do ostrego wzrostu cen mieszkań, kupowanych często na kredyt, którego potem ludzie nie potrafią spłacić. Tak zacząły się choćby ostatnie międzynarodowe kryzysy finansowe. Z kolei w 2000 r. mieliśmy do czynienia z bańką internetową. Na giełdach całego świata ceny firm nowych technologii osiągały niczym nieuzasadnione pułapy. I nagle szacunki wartości firm i szans ich wzrosty zostały zrewidowane, bańka pękła, na giełdach zapanowała bessa, w gospodarce kryzys.
Żeby do krachu, przynajmniej w skali kraju, nie dopuścić, wkracza RPP i podnosi stopy procentowe, czyli cenę pieniądza. W Polsce Rada Polityki Pieniężnej na serio zaczyna rozważać podwyżkę stóp, gdy uznaje, że poziom inflacji rocznej może przekroczyć 2,5 proc. Europejski Bank Centralny swój cel inflacyjny określa na poziomie nieco poniżej 2 proc., a więc podobnie jak my. Szybszy wzrost cen uznawany jest za niepożądany. Jego ofiarą przede wszystkim stają się grupy ekonomicznie najsłabsze: pracownicy najgorzej wykształceni, ludzie świeżo po szkołach, emeryci, pracownicy sfery budżetowej. Zanim jednak obywatele zauważą, że inflacja niszczy im wartość zarobków, oszczędności i wypłacanych emerytur, ręce zaciera minister finansów. Budżetowi bowiem na krótką metę wzrost cen całkiem dobrze służy. Rosną przecież wpływy państwa z podatków pośrednich.

Wyższe stopy duszą gospodarkę
Podniesienie stóp procentowych uruchamia machinę, której wpływ gospodarka może odczuć dopiero po wielu miesiącach, czasem nawet i po dwóch latach. Najpierw banki komercyjne podniosą cenę kredytów, pożyczki staną się trudniej dostępne. To może zniechęcić do zadłużania się nie tylko konsumentów (którzy kupią mniej pralek, telewizorów, samochodów czy MIESZKAŃ powodując zmniejszenie popytu krajowego); także właściciele przedsiębiorstw dłużej pomyślą, zanim wezmą kredyt na inwestycje. Jeśli jest zbyt drogi, trudno go będzie zwrócić. Niektórzy w ogóle zrezygnują z modernizacji i powiększania mocy produkcyjnych. Będą też tacy, którzy zamiast inwestować, zaniosą wolne środki do banku, bo uznają, że na lokatach zarobią więcej i bez ryzyka. Gospodarka zacznie hamować.

Polacy zaciągnęli łącznie 159,2 tys. kredytów hipotecznych na wartość 42,86 mld zł w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2019 r.

Wiele wskazuje na to, że hossa na rynku kredytów hipotecznych dobiegła końca.O radykalnym spadku nie ma jednak mowy - pisze w "Gazecie Bankowej" Szymon Szadkowski.
W zeszłym roku rynek kredytów mieszkaniowych rozwijał się niezwykle dynamicznie. Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, w dłuższej perspektywie popyt na kredyty hipoteczne stopniowo jednak wyhamuje. – Będziemy stopniowo schodzić z górki, nie będzie to nagły kryzys ani tąpnięcie, lecz spowolnienie, lekki spadek – prognozuje Jarosław Sadowski. W ubiegłym roku miesięczne tempo wzrostu złotowych kredytów mieszkaniowych cały czas przekraczało 10 proc. (w relacji do analogicznego okresu w roku poprzednim) i było zbliżone do notowanego w roku 2017. Odmiennie wyglądała sytuacja na rynku kredytów walutowych: ich puli praktycznie nie podnosiły kredyty nowo udzielane. Na statystyki mocno wpływały proces systematycznego spłacania zaciągniętych w poprzednich latach zobowiązań, a także zmiana wyceny złotego.
MdM nakręcało popyt
Według Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, na wartość nowych kredytów mieszkaniowych z 2018 r. wpłynął dynamiczny finisz programu MdM (Mieszkanie dla młodych).
– Szacuję, że ze wsparcia ze środków z programu MdM w 2018 r. korzystało ok. 12 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych. Nie wiemy, jaka część wnioskodawców zdecydowała się wnioskować o dofinansowanie i uzależniała wzięcie kredytu od uzyskania dofinansowania, a jaka część i tak wnioskowałaby o kredyt mimo braku wykorzystania środków z MdM, dofinansowanie zaś traktowała jako swoisty bonus – twierdzi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Jak przypomina Andrzej Prajsnar, ostatnia część środków na dopłaty (380 mln zł) została wyczerpana w pierwszych dniach stycznia minionego roku. Obecnie banki nie mogą już liczyć na podobną stymulację rynku mieszkaniowego. Waldemar Rogowski twierdzi, że trudno oszacować skalę efektu braku kontynuacji programu MdM w 2019 r. Jednak nie tylko MdM nakręcało popyt na kredyty mieszkaniowe. W sposób naturalny popyt na nie to połączenie dwóch koniecznych czynników w postaci silnego popytu na nowe lokale (u nas jest on niezmienny od lat) z mocną poprawą sytuacji finansowej gospodarstw domowych (co u nas nie występuje aż tak często). W ocenie Piotra Soroczyńskiego, głównego ekonomisty Krajowej Izby Gospodarczej (KIG), poprawa sytuacji finansowej potrzebna jest z dwóch powodów. Po pierwsze, musi być na tyle mocna i długotrwała, by gospodarstwa domowe nabrały odwagi do podejmowania długoterminowych zobowiązań. Po drugie, musi być na tyle znacząca, by banki na jej podstawie mogły wydawać więcej pozytywnych decyzji o udostępnieniu finansowania. – Dzięki wzrostowi zatrudnienia oraz zwiększonemu poziomowi płac banki klasyfikowały znacznie więcej niż dotąd gospodarstw domowych jako mogących podołać spłacie kredytu mieszkaniowego. Dodatkowo w przypadku tych, które już tę zdolność miały, wzrosła kwota dostępnego kredytu. Nie bez znaczenia dla poprawy sytuacji finansowej (i stabilizacji jej na wyższym niż dotąd poziomie) było dla licznych gospodarstw domowych wprowadzenie programu 500+, co również zostało pozytywnie odnotowane przez banki – mówi Piotr Soroczyński.

Drożej za metr
Ceny metra kwadratowego mieszkania w ciągu ubiegłego roku wzrosły o kilkanaście procent, co może się stać istotną barierą w podjęciu decyzji o kupnie. Do wzrostu cen przyczyniły się przede wszystkim wzrosty cen gruntów, materiałów budowlanych oraz problemy z fachowcami. – Już pojawiły się sygnały o przestojach na budowach, szczególnie u mniejszych deweloperów, z powodu braku pracowników. Fachowcy z Ukrainy nie są w stanie na razie zapełnić luki, jaka powstała na rynku – uważa Marcin Krasoń z Open Finance. Do dalszych wzrostów cen mieszkań – według niego – może się przyczynić także wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, bo deweloperzy na pewno te koszty przełożą na klienta. – Choć będzie bezpieczniej, może być drożej – tłumaczy Marcin Krasoń. Według danych Open Finance przy wzroście liczby nowych mieszkań oddanych do użytku spada ich sprzedaż. Tylko w IV kwartale 2018 r. zmniejszyła się ona o 28,6 proc., a w całym roku – o kilkanaście procent. Waldemar Rogowski wskazuje, że rosnące ceny mieszkań mogą być nieakceptowalne przez część potencjalnych nabywców, co negatywnie wpłynie na liczbę składanych wniosków kredytowych na zakup nieruchomości.
Jarosław Sadowski twierdzi, że złote czasy deweloperów już minęły. – Teraz muszą oni ostrożnie podejmować decyzje o rozpoczęciu nowych budów. Muszą dostosowywać popyt do podaży – uważa. Drożyzna na rynku mieszkaniowym również zahamowała decyzje o kupnie mieszkania przez inwestorów szukających dogodnych form lokowania kapitału. Jak mówi Sadowski, jeśli rosną ceny mieszkań, to i stopy zwrotu są mniejsze. – Szacuję, że realna stopa zwrotu z inwestycji to 4–5 proc. – twierdzi. Kolejnym negatywnym czynnikiem oddziałującym tym razem na podaż kredytów mieszkaniowych może być zaostrzenie polityk kredytowych banków. Trzeba również pamiętać o dużej koncentracji sprzedaży kredytów mieszkaniowych w kilku bankach. Zmiana polityki kredytowej tylko w przypadku jednego z kluczowych graczy może istotnie wpłynąć na cały rynek.
Na zaostrzenie polityk kredytowych banków wskazuje także Narodowy Bank Polski (NBP). Jak wynika z kwartalnej ankiety NBP, na I kwartał 2019 r. banki przewidują niewielkie zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz oczekują istotnego spadku popytu.
– Na zaostrzenie kryteriów zdecydowało się wiele banków, które nie zgłosiły takich planów w poprzedniej edycji ankiety przeprowadzanej przez Bank Centralny. Jednocześnie banki obniżyły marżę kredytową i poza odsetkowe koszty kredytu (procent netto odpowiednio ok. 23 proc. i 14 proc.) – informuje NBP. Jarosław Sadowski zwraca uwagę także na to, że w ciągu kilku lat wejdzie w dorosłe życie pokolenie niżu demograficznego z lat 90. – Po prostu nie będzie fizycznie kto miał zrównoważyć luki pokoleniowej. Przez to też będzie mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi. W mojej ocenie w ciągu dekady o 2 mln spadnie liczba osób w wieku 25–35 lat, które najczęściej kupują mieszkania, posiłkując się kredytami hipotecznymi. Część z tych osób może dostać mieszkania od rodziców, którzy kupowali pod inwestycje, z myślą o swoich dzieciach. Nie wydaje mi się też, aby tę lukę byli w stanie zapełnić cudzoziemcy: czy to studenci, czy to pracownicy przybywający do Polski – mówi Jarosław Sadowski.

Dobre perspektywy w cieniu spowolnienia
W ocenie Piotra Soroczyńskiego perspektywy dla rynku kredytów mieszkaniowych w roku 2019 są dobre, choć tempo wzrostu może ulegać stopniowemu ograniczeniu. – Po pierwsze, istotna część gospodarstw domowych, które tak niedawno nabrały zdolności do otrzymania kredytu mieszkaniowego, już kredyt otrzymała i kupiła lokal. Ponadto wzrost zatrudnienia może być mniej dynamiczny ze względów demograficznych – już prawie wyczerpaliśmy proste rezerwy wzrostu zatrudnienia w gospodarce – twierdzi. Według niego w konsekwencji także wzrost płac może się okazać nie aż tak wysoki (spora część wzrostu płac to efekt „podkupowania” pracowników z innych firm za wyraźnie wyższe stawki). Nie wolno też zapominać, że efekt programu 500+ (choć wciąż odczuwalny – stabilizuje dochody na podwyższonym poziomie) nie będzie miał już odzwierciedlenia w kolejnym podbiciu dochodów gospodarstw domowych (nie zwiększy ich dynamiki tak jak na początku, gdy się pojawiły). W ocenie Piotra Soroczyńskiego dynamika roczna kredytu mieszkaniowego w złotych może z nieco ponad 10 proc. zejść do 5–7 proc. – Oczywiście statystyki kredytów walutowych powinny pokazywać ich redukcję w tempie 4–5 proc. rocznie, przy założeniu wyceny złotego zbliżonej do obecnej – twierdzi.
To niejedyna różnica w porównaniu z minionym rokiem. W 2019 r. spodziewane jest spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego do 3,5–4 proc. (z 5,1 proc. w 2018). Nadal szybko mają rosnąć płace (o 7 proc. rocznie według Komisji Europejskiej), ale ich realny wzrost będzie redukowany przez inflację większą niż przed rokiem (3,2 proc. vs 1,8 proc. wg NBP).

"dziecko wypowiadając się na jakiś temat trzeba na ten temat posiadać wiedzę"

Ale ja dalej nie rozumiem w czym masz problem.

Zrozumialem ze według Ciebie podniesienie o 1pp wpłynie znacznie na rynek mieszkaniowy.

Według mnie to musi byc podwyżka o 4,5pp.

To ze inaczej interpretuję dane niż Ty, nie znaczy że nie posiadam wiedzy na ich temat.