Ekspektatywa - r. wtórny

Witam,

Chcę kupić mieszkanie - r. wtórny - lokal w stanie deweloperskim oddany do użytku - a jedynym dokumentem potwierdzającym że lokal należy do sprzedającego jest umowa ekspektatywy sprzedającego ze społdzielnią - deweloperem.
Mieszkanie chcę skredytować kredytem hipotecznym na 100% wartości. Pytanie: czy jeśli sprzedający nabył nieruchomośc za kwotę ok. 200 000 PLN od spółdzielni (kwota ta widnieje w jego umowie ekspektatywy) natomiast wartość rynkowa lokalu obecnie to kwota 280 000 PLN i za taką chce mi sprzedać - kwota ta jest określona też w umowie przedwstępnej - to czy bank może skredytować całość czyli kwotę 275 000 PLN czy też tę kwotę z ekspektatywy? Dodam, że po podpisaniu aktu notarialnego i założeniu księgi wieczystej - bank będzie wpisany do hipoteki jako właściciel nieruchomości (co jest oczywiste) - a więc właściciel nieruchomości o wartości rynkowej a nie wartości wynikającej z umowy ekspektatywy.