Nowe osiedle w szczerym polu? W Polsce to nie nowość. Deweloperzy, by budować tanio, budują na peryferiach, gdzie cena gruntów jest o wiele niższa aniżeli w centrach miast. W efekcie nierzadko budowane nowe osiedla cierpią na chroniczny brak niezbędnej infrastruktury.
Taki stan rzeczy po części "wymusza" program "Mieszkanie dla Młodych". Firmy deweloperskie chcąc sprostać limitom cenowym oszczędzają na gruntach, co wiąże się z zakupem i wykorzystaniem ziemi rolnej na miejskich peryferiach. Efektem jest tzw. eksurbanizacja, czyli nadmierne rozciąganie się, rozlewanie miast, które nie sprzyja ich zwartości i tworzy wyizolowane "wyspy" zabudowy. Efekt to m.in. braki infrastrukturalne, z nienadążającym rozwojem sieci drogowej czy komunikacji miejskiej. Takie problemy mają np. mieszkańcy rozbudowujących się Stabłowic we Wrocławiu. Podobne sytuacje miały miejsce też chociażby na warszawskim Bemowie czy na poznańskim osiedlu Wojska Polskiego.
Kto ma budować drogi?
Jeśli przy wyborze mieszkania kierujemy się głównie ceną i godzimy się na peryferyjną lokalizację, musimy mieć świadomość, że mogą wystąpić problemy z komunikacją i infrastrukturą. Pytanie jednak, w czyim obowiązku jest budowa drogi prowadzącej do nowego osiedla - gminy czy inwestora? Teoretycznie odpowiedź jest prosta. Jeśli droga ma mieć charakter drogi wewnętrznej - odpowiada za nią deweloper. Za drogi publiczne odpowiada natomiast gmina. Mówi o tym wyraźnie art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym:
"Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:
1)(...)
2) gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego"
W teorii wszystko jest jasne, zwłaszcza, że to gminy planują sieć drogową, co znajduje swoje odbicie w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Sprawa jednak zaczyna się komplikować, gdy przytoczymy art. 16 ustawy o drogach publicznych "jeżeli planowana inwestycja i sposób jej połączenia z drogą publiczną wymaga przebudowy lub budowy np. odcinka drogi publicznej, wówczas koszty takiej budowy lub przebudowy winien ponieść deweloper". Jak dodaje ustawodawca: "szczegółowe zobowiązania w tym zakresie winna regulować umowa zawarta przez dewelopera z zarządcą drogi".
Deweloperze - buduj!
Praktyka w zakresie budowy dróg do nowych osiedli mieszkaniowych bardzo często wygląda tak, że gminy uzależniają wydanie pozwolenia na budowę od zgody dewelopera, na wybudowanie drogi dojazdowej do osiedla - drogi o statusie gminnym. Oznacza to, że firma - by budować - musi najpierw wykupić grunty od właścicieli, wybudować drogę a następnie za darmo przekazać ją gminie. W ten sposób, oczywisty obowiązek gmin spada na barki firm deweloperskich, a de facto na osoby planujące zakup mieszkania, bowiem to one, na samym końcu, są obciążone kosztami na skutek wyższej ceny.
Czy postępowanie gmin jest naganne? Nie do końca. Ciężko nie zgodzić się z argumentacją samorządów, mówiącą o tym, że deweloper powinien ponosić odpowiedzialność za skomunikowanie osiedli, jeśli decyduje się budować je na odległych peryferiach, gdzie planu miejscowego nie ma (zwłaszcza jeśli chodzi o duże kompleksy mieszkaniowe, gdzie sama wewnętrzna droga wyjazdowa nie wystarczy). Inaczej to gmina musiałaby za każdym razem "gonić" rozpędzony front robót deweloperskich, wykupować grunty (często od samych deweloperów, którzy utworzyli sobie banki ziemi) i budować drogi na peryferiach, z których w większości mieszkańcy miast (poza grupą zamieszkałych na nowych osiedlach) korzystać nie będą.
Racje obu stron są tu niejako równoważne, jednak nikt już nie wyręczy gmin w doprowadzeniu do nowych osiedli linii autobusowych czy tramwajowych, a i na takie braki cierpią mieszkańcy nowych osiedli deweloperskich.
Co robić?
Kupujący mieszkanie w lokalizacji peryferyjnej, najczęściej decyduje się na nie ze względu na atrakcyjną, niską cenę. Jeśli nie chce nurzać swojego auta w błocie dróg gruntowych, czy też co rano przy wyjeździe do pracy stać w korku na wąskiej drodze wyjazdowej, wybudowanej przez dewelopera, powinien - zanim podejmie decyzję - nabyć jak najwięcej informacji.
Podstawa to sprawdzenie, czy dany teren ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i szczegółowe zapoznanie się z nim. Jeśli planu miejscowego nie ma, powinniśmy sprawdzić, co mówi ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i warunkach zabudowy. Niniejszą informację możemy uzyskać w gminie na drodze dostępu do informacji publicznej. Od niedawna działa również wyszukiwarka rejestru pozwoleń na budowę http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/.
Po drugie, należy sprawdzić informacje o infrastrukturze i inwestycjach zrealizowanych w okolicy. Znajdziemy je w prospekcie informacyjnym przy umowie deweloperskiej. O sprawę warto również zapytać samego dewelopera.
Istnieje też możliwość wystąpienia do gminy z zapytaniem o planowane inwestycje w danym rejonie. Warto przejrzeć wieloletnie plany inwestycyjne gminy, projekt budżetu itp. Wywiad wśród mieszkańców, którzy już nabyli tam nieruchomość, jest również na wagę złota.
Z punktu widzenia klienta, najprawdopodobniej lepszym rozwiązaniem będzie nałożenie obowiązku budowy dróg na dewelopera niż oczekiwanie, że zrobi to gmina, co często oznacza lata czekania. Niestety poza drogami, z pozostałą infrastrukturą - nie tylko z komunikacją miejską - ale np. żłobkiem, przedszkolem, dostępnością sklepów itp. będzie już gorzej. Takie niedogodności powinniśmy wziąć pod uwagę decydując się na tanie mieszkanie w peryferyjnej lokalizacji.
