W tym roku powinno dojść do odwrócenia spadkowego trendu na rynku nieruchomości. Dla klientów stało się jasne, że przepowiadane, gigantyczne przeceny mieszkań są mało prawdopodobne, a niekończące się czekanie na nie mija się z celem. Powrotu do mieszkaniowej hossy jednak nie będzie.
Koniec 2009 roku nie przyniósł istotnych zmian w cenach mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym. Według analizy przeprowadzonej przez serwis Oferty.net na ponad 20 tysiącach ofert wystawionych na sprzedaż w grudniu, miesięczne różnice cen ofertowych w największych miastach były minimalne; największy, 2-proc. wzrost stawek nastąpił w Opolu, największy spadek – o 2,4 proc. zanotowano w Rzeszowie.
Obserwowana stabilizacja średnich cen ofertowych mieszkań jest w dużej mierze zasługą rosnącego udziału w podaży wyżej wycenianych, nowych mieszkań, kupionych od deweloperów w ciągu ostatnich kilku lat. Stosunkowo wysoka cena, za jaką została zakupiona część z nich (podczas mieszkaniowej hossy) stanowi dla sprzedających swoistą barierę psychologiczną. Trudno im bowiem pogodzić się z myślą, że mieliby zaoferować mieszkanie za cenę, która nie pokryłaby wydatków, jakie sami ponieśli na zakup i wykończenie lokalu.
Jednocześnie wciąż spadają ceny mieszkań budzących znikome zainteresowanie kupujących. Chodzi o lokale o dużych powierzchniach, czy w zaniedbanych, peryferyjnych blokowiskach. Mimo cen niższych nawet o 40 proc. od średniej dla danego miasta, na takie oferty wciąż nie jest łatwo znaleźć klientów.
Nowe kredyty w promocji
Zdecydowana większość banków utrzymała w swojej ofercie promocyjne obniżki stawek prowizji i marż, przedłużając okres przyznawania kredytów na dogodniejszych warunkach o kilka miesięcy, lub po prostu utrzymując je do odwołania. Jeden z banków wprowadził całkowicie nową kampanię promocyjną od nowego roku. I tak – w Polbanku nadal można uzyskać niższą o 1 pkt proc. marżę od kredytu hipotecznego pod warunkiem założenia konta w banku i przelewania na nie miesięcznych poborów. Dodatkowo do końca lutego nic nie kosztuje wycena kredytowanej nieruchomości.
W DnB Nord nadal można liczyć na promocyjne marże od kredytów w euro (1,6 proc.) i złotych (1,75 proc.) pod warunkiem zakupu pakietu usług (m.in. ubezpieczeń, planów systematycznego oszczędzania, czy produktów strukturyzowanych).
Pekao Bank Hipoteczny przedłużył do końca marca obniżkę marż od kredytów udzielanych w ramach programu Rodzina na Swoim. Lukas właśnie zakończył promocję kredytów RnS, przyznawanych dotąd bez prowizji, w zamian zwalniając klientów z opłat za wcześniejszą spłatę kredytu po trzech latach od podpisania umowy, oraz wliczając koszt oszacowania nieruchomości w koszty prowizji za udzielenie kredytu.
W Metrobanku marżę kredytu można obniżyć nawet do 1,45 pkt proc., korzystając z produktów inwestycyjnych lub obniżyć raty o połowę przez pierwszy rok kredytu. W BZ WBK nadal można liczyć na marżę kredytu na poziomie 1,35 pkt proc., zakładając w banku prestiżowe konto osobiste. W Deutsche Banku klienci VIP mogą uzyskać kredyt nawet w ciągu siedmiu dni. W mBanku utrzymano do końca stycznia obniżone o połowę marże kredytów hipotecznych pod warunkiem wykupu pakietu ubezpieczeń i przeniesienia konta do banku (lub założenia wieloletniej lokaty).
O połowę niższe marże znajdziemy też w Multibanku. W DB PBC trwa promocja kredytów polegająca na utrzymaniu niższych marż przez pięć pierwszych lat spłacania kredytu (w zamian za skorzystanie z innych usług banku). W PKO BP obniżono prowizje nawet do 0 proc. w przypadku wykupu ubezpieczeń. Zaś Fortis od 5 stycznia udziela kredytów z niższą o 0,5 pkt proc. marżą po przeniesieniu konta osobistego do tego banku.
Można więc powiedzieć, że banki wciąż są otwarte na klientów poszukujących kredytów hipotecznych, a w kolejnych miesiącach można oczekiwać systematycznej poprawy warunków udzielania kredytów.
Stare kredyty będą droższe
Od naszego ostatniego wspólnego raportu rynkowe stopy wzrosły o kolejnych kilka punktów. Trzymiesięczny WIBOR wynosił na początku stycznia 4,25 proc., czyli o 2 pkt bazowe więcej niż w połowie grudnia. Nie jest to sygnał do niepokoju, choć część banków zdążyła już w oparciu o wyższe rynkowe stopy procentowe wyznaczyć nową – podniesioną – wysokość kolejnych rat dla klientów. Jednak zmiany będą kosmetyczne i niemal niezauważalne dla większości kredytobiorców.
Taki stan powinien utrzymać się do połowy roku. W jego dalszej części przewidujemy stopniowy wzrost rynkowych stóp procentowych, łącznie o 50 pkt w porównaniu do stanu obecnego. Konsekwencją będzie 5‑6 proc. wzrost rat kredytów hipotecznych.
Lepsze wiadomości mamy dla kredytobiorców zadłużonych w euro. Od naszego ostatniego raportu kurs euro spadł o 4 grosze, a stopy EURIBOR obniżyły się o 2 pkt bazowe. To oznacza niższe raty kredytu o 1‑2 proc. w porównaniu do rat płaconych w grudniu.
W przypadku kredytów w CHF stopa LIBOR nie uległa żadnym zmianom, a kurs wzrósł o 2 grosze (do 2,78 zł) co oznacza wzrost rat kredytów o mniej niż 1 proc.
Posiadacze kredytów walutowych powinni być przygotowani na wzrost stóp procentowych w drugiej części roku, choć naturalnie wysokość płaconych przez nich rat w dalszym ciągu mocniej będzie zależała od zmian na rynku walutowym.
Coraz większy wybór nowych mieszkań
Ogromne ożywienie w budownictwie mieszkaniowym, jakiego byliśmy świadkami w ostatnich latach, zaowocowało oddaniem do użytku dziesiątek tysięcy nowych mieszkań. Wiele z nich, często kupowanych od deweloperów jeszcze na etapie „dziury w ziemi” obecnie wystawianych jest do sprzedaży na rynku wtórnym.
Dużą podaż mieszkań wybudowanych w ostatnich latach najlepiej widać na rynku warszawskim. Jak wynika z analizy serwisu Oferty.net spośród wszystkich mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu 2009 roku ponad 35 proc. stanowiły mieszkania wybudowane w roku 2001 i później. Średnia cena 1 m kw., po której były oferowane, wynosiła 9583 zł.
Mieszkania w nowym budownictwie są znacznie droższe od swych starszych odpowiedników we wszystkich dzielnicach Warszawy (z wyjątkiem eleganckich kamienic). Najwięcej za m kw. nowego lub stosunkowo nowego lokum płaci się w Śródmieściu –14397 zł (26,4 proc. powyżej średniej ceny starszych mieszkań w tej dzielnicy), na Mokotowie – 11979 zł (29,7 proc. więcej niż za starsze) i na Żoliborzu – 10931 zł (16 proc. więcej niż za starsze). Najtańsze oferty mieszkań wybudowanych po 2000 roku można znaleźć w Wawrze (7857 zł/m2), na Białołęce (7409 PLN/m2) i w Wesołej (7104 PLN/m2).
Najmniejsze różnice między cenami mieszkań nowych i starszych występują na Pradze Północ (1,9 proc.), na Białołęce (2,5 proc.) i w Wesołej (3,8 proc.).
Co nas czeka w 2010 roku?
Bieżący rok z całą pewnością nie przyniesie powrotu hossy na rynku mieszkaniowym. Nie widać na horyzoncie żadnych czynników wewnętrznych ani zewnętrznych, które mogłyby wywołać gwałtowny wzrost popytu, a co za tym idzie cen. Wiele wskazuje na to, że sytuacja po wielkim „boomie mieszkaniowym” i następującym po nim załamaniu już się ustabilizowała i będziemy świadkami postępującego wzrostu liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży.
Przez światowy kryzys finansowy Polska przeszła obronną ręką, nasza gospodarka konsekwentnie się rozwija, kursy walut są stabilne, banki oferujące kredyty wznawiają walkę o klientów, a ceny mieszkań spadły. Wszystko to sprawia, że odkładane niegdyś plany zakupu własnego lokum znów nabierają realnych kształtów. Klienci w większości przywykli już do nowej sytuacji ekonomicznej i znów szukają ofert, oglądają je, znów analizują oferty kredytowe, kalkulują – jednym słowem czynią realne przymiarki do transakcji. Dla wielu stało się jasne, że przepowiadane, gigantyczne przeceny są mało prawdopodobne, a niekończące się czekanie na nie mija się z celem.
O ile nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych wydarzeń, których efektem byłoby ponowne zachwianie wiary w stabilność rynku finansowego rok 2010 będzie rokiem przełomowym; koniunktura na rynku mieszkaniowym będzie się systematycznie poprawiać.
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net – nieruchomości w internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 2133 unikalnych ofert sprzedaży i wynajmu mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w grudniu 2009 r. Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości można znaleźć na stronie: www.oferty.net
Źródło:Noble Bank
