Paradoks: droższe kredyty to tańsze mieszkania

POLSKA Gazeta Wrocławska, 2008-07-05 09:30

Coraz mniej Polaków stać na kredyt. Ceny lokali muszą spaść o 20 procent. Specjaliści z wrocławskiej firmy doradztwa finansowego AZ Finanse opracowali raport, z którego wynika, że do końca roku ceny nieruchomości będą maleć.

- Ceny te przekroczyły możliwości Polaków - uważa Mariusz Kacała, prezes AZ Finanse. - Klienci nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań, bo banki nie chcą udzielać im tak wysokich kredytów. Z naszych analiz wynika, że spadek cen o 20 proc. sprawi, iż znaczna grupa potencjalnych nabywców odzyska zdolność kredytową.

Raport przygotowano z serwisem nieruchomości Domiporta.pl. Przeanalizowano 70 tys. ofert sprzedaży i kupna nieruchomości w Polsce. Ceny już spadają. Średnia cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym obniżyła się we wszystkich dużych miastach od 0,9 do 3 proc. Wyjątkiem są Wrocław i Warszawa, gdzie te koszty wzrosły o 13 i 2,5 procenta. Analitycy tłumaczą, że we Wrocławiu dane zostały zniekształcone na skutek wprowadzenia na rynek luksusowych apartamentowców w Sky Tower, gdzie ceny metra kwadratowego sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jednak dokładna analiza cen mieszkań we Wrocławiu pokazuje, że i tutaj wyraźna jest tendencja spadkowa.

Na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego wyniosła 7,1 tys. zł i była o 1,9 proc. niższa niż na początku roku. Od początku roku też średnia cena mkw. na rynku wtórnym, w mieszkaniu jednopokojowym nie zmieniła się, w dwupokojowym - spadła o 2,5 proc., w trzypokojowym i czteropokojowym - o 2 proc. - W najbliższych miesiącach tendencja spadkowa cen powinna się utrzymać - przekonuje Mariusz Kacała. - Inflacja w Polsce i Szwajcarii rośnie, tym samym zwiększają się stopy procentowe, a w konsekwencji koszty kredytów. Ponadto wzrost cen ropy i energii przekłada się na wzrost kosztów życia. W rzeczywistości oznacza to zmniejszenie możliwości kredytowych Polaków.

Nasz rozmówca uważa, że na spadek cen mogą również wpłynąć zagraniczni inwestorzy, którzy coraz częściej sprzedają mieszkania kupione przed kilkoma laty w celach spekulacyjnych. Coraz dłużej też mieszkania czekają na sprzedaż. Widać również, że ceny na rynku wtórnym zawyżane są nie tylko przez właścicieli. Coraz częściej to samo mieszkanie oferowane jest przez różnych pośredników.

Specjaliści z AZ Finanse zauważyli, że w zależności od agencji cena mieszkania może się różnić nawet o 10 proc. Pokazuje to, jak wysokie marże są tu stosowane. Analitycy informują, że już teraz można w trakcie negocjacji zmniejszyć cenę o ponad 10 proc. - Na rynku panuje marazm - mówi Stanisław Haczkiewicz, prezes jednej z największych we Wrocławiu firm deweloperskich - AS-BAU. - Spadki cen mieszkań są ukryte w promocjach stosowanych przez deweloperów. Nie chcę prognozować, o ile mogą jeszcze spaść ceny mieszkań. Ale nawet gdyby tak się stało, to z pewnością potem doszłoby do znacznego ich wzrostu. Wynika to choćby z tego, że mocno idą w górę ceny usług, z których korzystają deweloperzy.

W tendencję spadkową nie wierzy Marek Kończak, specjalista tego rynku i właściciel wrocławskiego biura nieruchomości. - Z moich doświadczeń wynika, że pod koniec roku ceny mieszkań rosną - mówi Marek Kończak. - Klienci znają wtedy swoje możliwości finansowe i jeśli mają nadwyżki, dokonują transakcji. Wprawdzie teraz ceny mieszkań trochę spadły, ale sądzę, że pod koniec roku 2008 dorównają cenom z IV kwartału 2007 roku.

Trzeba pamiętać, że deweloperzy w większości sprzedają mieszkania na gruntach, które były kupowane po bardzo wysokich cenach. Przy tak znacznej, 20 procentowej obniżce cen, ponieśliby znaczne straty. Raczej będą się więc starali tworzyć klientom korzystniejsze warunki zakupu, oferować korzystne terminy płatności itd.

POLSKA Gazeta Wrocławska
Ryszard Żabiński