Zamiana mieszkań to dobra opcja dla seniora? Sprawdzamy

2020-08-01 06:00
publikacja
2020-08-01 06:00
fot. Halfpoint / Shutterstock

Wielu seniorów zasiedla mieszkania, które obecnie są dla nich zbyt duże. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile takie osoby mogą uzyskać poprzez zamianę swojego lokum na mniejsze.

Polscy seniorzy są raczej negatywnie nastawieni do pomysłu przekazywania własności mieszkania w zamian za wyższą emeryturę. Świadczy o tym m.in. ograniczona skala działania funduszy oferujących renty hipoteczne. Sugestywny jest też fakt, że pomimo przyjęcia w 2014 roku ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym żaden polski bank jeszcze nie wprowadził takiego produktu do swojej oferty. Wydaje się, że rodzimi seniorzy są bardziej pozytywnie nastawieni do pomysłu zamiany lokum na mniejsze (np. po śmierci małżonka). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, jaki może być finansowy wynik takiej transakcji. Niestety okazuje się, że państwo nie ułatwia najstarszym Polakom zamiany mieszkania na mniejsze.

W ramach analizy eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wziąć pod uwagę sytuację przykładowej warszawskiej seniorki, która od 35 lat posiada mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 50 mkw. Wspomniany lokal znajduje się w wielkopłytowym bloku na warszawskim osiedlu Gocław (dzielnica: Praga - Południe). Rok po śmierci męża właścicielka mieszkania postanowiła przenieść się do mniejszego lokalu z tej samej okolicy i zabrać ze sobą potrzebne wyposażenie. Podobnie jak obecny lokal nowe mieszkanie będzie posiadało przeciętny standard. W czasie pomiędzy sprzedażą obecnej i zakupem kolejnej nieruchomości emerytka zamieszka u córki w Pruszkowie. Można realistycznie oczekiwać, że cena sprzedaży mieszkania wyniesie 8000 zł/mkw. (łącznie: 400 000 zł). Jeżeli chodzi o koszty sprzedaży, to mowa o wynagrodzeniu dla pośrednika (2,00%/8000 zł) oraz połowie opłat notarialnych (750 zł).

Podatek PCC stanowi największy problem finansowy

Dwuprocentowa prowizja dla pośrednika zostanie zapłacona również przy zakupie przez seniorkę znacznie mniejszego mieszkania o powierzchni 35 mkw. Tym razem koszty pośrednictwa poniesie jednak sprzedawca mieszkania. Wspomniany lokal posiada cenę transakcyjną na poziomie 8200 zł/mkw. Łączne koszty jego zakupu (notarialne, podatkowe i sądowe) można oszacować jako 2,20% ostatecznej ceny. Tak wysoki wynik jest związany z faktem, że nabywca nieruchomości musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) na poziomie 2,00%. W analizowanym przykładzie seniorka przy pewnej dozie szczęścia i nieco dłuższym oczekiwaniu na sprzedaż mogłaby uniknąć prowizji dla pośrednika nieruchomości. Podobnej możliwości nie ma w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych. Emerytka nie zapłaci natomiast podatku PIT dotyczącego sprzedaży mieszkania, ponieważ od dawna stanowiło ono jej współwłasność (zobacz art. 10 ust. 6 ustawy o PIT).  

Jeżeli podsumujemy finansowy bilans analizowanej transakcji, to będzie przedstawiał się on następująco:

  • Wpływy ze sprzedaży większego mieszkania: 400 000 zł - 8750 zł = 391 250 zł
  • Koszt zakupu mniejszego mieszkania: 287 000 zł + 6300 zł = 293 300 zł
  • Wynik finansowy zamiany mieszkań = 97 950 zł

Kwota uzyskana dzięki zamianie mieszkania na mniejsze pozwoli na powiększenie emerytury o około 800 zł miesięcznie przez 10 lat. Nie można również zapominać, że mniejsze mieszkanie oznacza niższe opłaty na rzecz wspólnoty lub spółdzielni. W analizowanym przykładzie różnica może wynieść około 100 zł miesięcznie.

Zamiana lokali generuje mniejsze koszty transakcyjne 

W nawiązaniu do analizowanego tematu eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają również o możliwości dokonania bezpośredniej zamiany mieszkań. Takie rozwiązanie wydaje się korzystne z dwóch względów. Po pierwsze, starsza osoba nie musi szukać tymczasowego lokum. Po drugie, obowiązujące przepisy przewidują pewne preferencje podatkowe dotyczące zamiany mieszkań. Chodzi o to, że podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00%) jest naliczany z uwzględnieniem różnicy w wartości rynkowej lokali i obciąża solidarnie obydwie strony transakcji. W praktyce problemem może być znalezienie osoby chętnej na zamianę lokali i oferującej racjonalną cenę. Właśnie dlatego o jednoczesnej sprzedaży mieszkania i zakupie mniejszego mogą myśleć głównie seniorzy z większych miast.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy
Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Rozwiń firmę z terminalem płatniczym

Advertisement

Komentarze (2)

dodaj komentarz
xiven
prowizja 8000zł dla biura nieruchomości za sprzedaż mieszkania to chyba jakiś żart? kto robi takie interesy?
ajmagik
Jak to kto? 2% to i tak mało..., biorą więcej. Z czegoś przecież to bogacenie się tych rozmaitych nierobów jest.

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki